Cour d’appel de Toulouse, le 18 décembre 2025, n°25/00766

La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant un locataire à un office public de l’habitat. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement et l’expulsion du locataire. Ce dernier, faisant appel, contestait cette résolution en invoquant le paiement intégral de sa dette avant le jugement. La juridiction d’appel devait ainsi trancher la question de l’effet rétroactif d’un paiement tardif sur l’acquisition d’une clause résolutoire et préciser les pouvoirs du juge en la matière. Elle a confirmé l’ordonnance de première instance, estimant que le règlement postérieur au délai légal était sans effet sur la résiliation déjà acquise et que le juge ne pouvait statuer d’office sur une demande de suspension rétroactive.

I. La confirmation d’une résiliation de plein droit insensible au paiement ultérieur

La Cour d’appel de Toulouse rappelle avec rigueur le mécanisme légal de la clause résolutoire en matière de baux d’habitation. Elle souligne que l’acquisition de cette clause est une conséquence automatique de l’inexécution dans le délai imparti, écartant toute appréciation d’opportunité du juge. En l’espèce, le locataire ne contestait pas le bien-fondé du commandement de payer délivré le 5 avril 2024, qui réclamait une somme de 1 498,22 euros. La cour constate que « l’absence de paiement dans le délai de deux mois de l’arriéré de loyers et charges dû au jour de la délivrance du commandement entraîne de plein droit la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, sans que le comportement postérieur du débiteur puisse être pris en considération par le juge ». Cette analyse est renforcée par le fait que l’appelant « ne démontre ni même ne prétend avoir soldé les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti ». Ainsi, le paiement intégral intervenu plusieurs mois après l’expiration du délai légal, bien que libératoire pour la dette, est juridiquement inopérant pour empêcher la résiliation déjà consommée. La cour valide donc pleinement la décision du premier juge, confirmant une interprétation stricte et objective de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

II. Le refus d’un office du juge au service d’une sécurité juridique procédurale

La seconde partie de la motivation de la cour est consacrée à une analyse procédurale rigoureuse, limitant strictement son office aux demandes formulées par les parties. Le locataire soutenait que son paiement avant le jugement de première instance devait paralyser la clause résolutoire, en invoquant les articles 24 V et VII de la loi de 1989. La cour écarte cet argument en rappelant le principe dispositif. Elle observe que « dans le dispositif de ses écritures, l’appelant se limite à conclure à l’infirmation de la décision entreprise et au débouté de l’intimée ». Par conséquent, bien que le locataire ait évoqué dans le corps de ses conclusions la possibilité de bénéficier de délais ou d’une suspension rétroactive, l’absence de demande expresse dans le dispositif le prive de tout examen au fond. La cour affirme avec netteté qu’« en l’absence de demande de délais de paiement dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour », elle ne saurait accorder d’office de tels délais. Elle précise de même qu’elle « ne saurait pas non plus statuer d’office sur la suspension rétroactive des effets de la clause, l’article 24 VII. de la même loi ne le lui permettant pas ». Cette position garantit la prévisibilité de la procédure et place la charge de la formulation des prétentions sur les parties et leurs conseils. Elle rappelle que la régularisation ultérieure de la dette, même complète, ne produit pas d’effet automatique et nécessite une demande claire du locataire pour être prise en compte par le juge.