La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur l’appel formé contre une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pontoise. Le litige oppose une société bailleuse à son locataire commercial, ce dernier contestant la régularité d’un commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. La cour d’appel infirme partiellement l’ordonnance de première instance. Elle rejette la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une contestation sérieuse sur la validité de la signification du commandement. Elle accorde toutefois une provision au bailleur sur une partie des créances locatives, estimant que leur existence n’est pas sérieusement contestable. Cette décision illustre le contrôle rigoureux exercé par le juge des référés sur les conditions de mise en œuvre des clauses résolutives et sur l’octroi de provisions.
La sanction d’une irrégularité procédurale invalidant la mise en œuvre de la clause résolutoire
La cour d’appel écarte la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une contestation sérieuse portant sur la validité de la signification du commandement. Elle rappelle que le commandement, condition nécessaire à l’acquisition de la clause, doit être régulier en la forme. En l’espèce, le commandement a été signifié à l’adresse commerciale du locataire et non à son siège social, ce dernier étant connu du bailleur. La cour applique strictement les règles de la procédure civile en relevant que « la signification d’un acte destiné à une personne morale dont le siège social est connu est faite au lieu de ce siège et, à défaut, en tout autre lieu de son établissement ». Cette irrégularité de signification, constitutive d’une « mauvaise foi procédurale », empêche le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés, car elle crée une contestation sérieuse. La cour précise que le défaut de paiement, même partiel, était pourtant de nature à entraîner la résiliation, le locataire n’ayant pas réglé « pas même à hauteur du montant non contesté » dans le délai imparti. Cette solution protège le débiteur contre les pratiques abusives en exigeant une stricte conformité aux règles de notification, condition essentielle pour qu’il puisse apprécier l’étendue de ses obligations et y répondre.
La décision opère une distinction nette entre les contestations sur le fond de la dette et celles sur la régularité formelle de la mise en demeure. La cour rejette l’argument du locataire fondé sur l’imprécision du décompte, estimant que « la confusion ne se confond pas avec le bien-fondé » et que le décompte n’était « source d’aucune confusion ». En revanche, l’irrégularité de la signification, en méconnaissance d’une règle de procédure d’ordre public, est jugée suffisamment grave pour faire obstacle à la demande en référé. Cette analyse est conforme à une jurisprudence constante qui sanctionne les nullités procédurales entachant la validité du commandement, préalable indispensable à la résiliation de plein droit. La portée de cette solution est importante pour la pratique, car elle rappelle aux bailleurs l’impératif de respecter scrupuleusement les modalités de signification sous peine de voir leur action en constatation de la résiliation échouer, indépendamment du bien-fondé substantiel de leur créance.
L’octroi d’une provision malgré l’échec de la demande en résiliation, fondé sur une analyse distincte de la contestation sérieuse
Bien qu’ayant rejeté la demande de résiliation, la cour d’appel accorde une provision au bailleur sur le fondement de l’article 873 du code de procédure civile. Elle opère ainsi une dissociation entre les conditions de l’article 872, qui régit la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et celles de l’article 873, qui permet l’octroi d’une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour procède à un examen détaillé de chaque chef de créance pour déterminer le montant non contestable. Elle retient que la cession des loyers antérieurs à l’acquisition de l’immeuble est valable, la notification ayant été effectuée par un courrier dans lequel la société cédante indiquait « le paiement de l’ensemble des loyers dus […] doit désormais être régularisé directement auprès de la [bailleuse] ». La cour en déduit que « la cession de créance lui a été valablement notifiée à cette date », écartant ainsi la contestation du locataire.
En revanche, la cour écarte la demande de provision concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années antérieures à la prise de possession des lieux par le locataire actuel. Elle rappelle le principe de l’effet relatif des conventions, en soulignant qu’« à défaut de clause expresse de garantie ou de solidarité, le cessionnaire d’un bail commercial n’est pas tenu des impayés du cédant ». La société bailleuse ne rapportant pas la preuve d’une telle clause, la contestation est jugée sérieuse sur ce point. Pour les autres sommes, comme l’indexation des loyers, la cour estime que le locataire « n’oppose aucune contestation sérieuse », notamment parce qu’il a partiellement exécuté cette obligation. Au terme de ce bilan, la cour fixe le montant de la provision à 13 377,48 euros, déduisant les créances contestées avec sérieux. Cette méthode démontre que le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 873, exerce un pouvoir d’appréciation concret et différencié sur chaque élément de la créance. La décision illustre la complémentarité des procédures de référé : l’échec d’une demande en constatation de résiliation n’interdit pas l’octroi d’une mesure provisionnelle destinée à assurer l’équilibre des positions patrimoniales en attendant un jugement au fond.
Fondements juridiques
Article 873 du Code de procédure civile En vigueur
Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.