Cour d’appel de Saint Denis de la Reunion, le 2 décembre 2025, n°22/00109

La Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans un arrêt du 2 décembre 2025, a été saisie d’un litige portant sur la validité d’une vente immobilière conclue après le décès du promettant. Par un jugement du 20 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Mamoudzou avait annulé la vente notariée du 2 juin 2017, par laquelle trois héritiers, dont Mme [W] [J], avaient cédé sept parcelles à la société Sogea Mayotte pour un prix de 10 000 euros. La société acheteuse avait formé appel de cette décision, soulevant notamment une exception de nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de l’héritière agissant seule et contestant le fondement de l’annulation pour vice du consentement ou vileté du prix. L’arrêt rendu en appel rejette l’exception de procédure et infirme le jugement de première instance au fond, déboutant l’héritière de ses demandes en nullité. La solution retenue par la cour d’appel repose sur une analyse rigoureuse des règles de la saisine successorale et de la formation du contrat, conduisant à un rejet des moyens de nullité. L’arrêt offre ainsi l’occasion d’examiner la portée des pouvoirs d’un héritier saisi agissant seul (I) avant d’analyser le contrôle opéré sur les vices affectant le consentement et le prix dans un contrat translatif de propriété (II).

I. La confirmation des pouvoirs étendus de l’héritier saisi agissant seul

La cour d’appel écarte l’exception de nullité de l’assignation en s’appuyant sur une distinction fondamentale entre les règles de l’indivision et celles de la saisine. La société Sogea Mayotte soutenait que Mme [W] [J] ne pouvait agir seule en nullité sans le concours de ses coindivisaires, au titre de l’article 815-3 du code civil. La cour rejette cet argument en rappelant la nature de la qualité de l’héritière. Elle relève que l’acte de vente de 2017 intervenait en exécution d’une promesse synallagmatique souscrite par le défunt en mars 2016 et que « Mme [W] [J] a participé à l’acte de vente et agit en justice dans le cadre de la succession de M. [U] [M] et non en qualité de simple coindivisaire ». Cette qualification est décisive. La cour en déduit que « Ce ne sont donc pas les règles de gestion ou d’administration de l’indivision qui s’appliquent au légataire saisi même s’il est coindivisaire dans l’indivision successorale mais celles résultant de la saisine, cette institution lui donnant plus de pouvoirs que n’en a un coindivisaire ». L’application des articles 724 et 1006 du code civil concernant la saisine de plein droit des héritiers et légataires universels permet ainsi à l’héritière d’agir individuellement pour défendre les droits dont elle est saisie. La cour conclut logiquement que « Mme [W] [J] bénéficiant de la saisine des droits du défunt (…) elle a qualité à agir seule, sans le concours des autres indivisaires, en nullité de la vente ». Cette solution affirme avec netteté la prééminence du statut d’héritier saisi, qui dispose d’une autonomie d’action supérieure à celle d’un simple indivisaire, même lorsque l’action porte sur un acte postérieur au décès mais lié à un engagement antérieur du défunt.

II. Le rejet des causes de nullité fondées sur le vice du consentement et la vileté du prix

La cour procède ensuite à un examen approfondi des deux moyens de nullité invoqués au fond, qu’elle écarte successivement en raison d’un défaut de caractérisation des vices allégués.

A. L’absence de vice du consentement en raison de la perfection antérieure de la vente

L’héritière soutenait que son consentement à l’acte de 2017 était vicié, notamment par un dol et par son ignorance de la langue française. La cour neutralise ce moyen par une analyse préalable de la nature juridique de la promesse de 2016. Elle rappelle les dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil et constate que dans la promesse notariée, « les parties ont convenu dès cette date de la chose et du prix et n’ont pas fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Elle vaut donc vente ». Cette qualification a pour conséquence de déplacer le moment de la formation du contrat. Dès lors, « l’action de Mme [W] [J] en nullité de la vente des parcelles précitées pour vice du consentement, ne peut aboutir en ce qu’elle est motivée au regard des conditions de formation de l’acte notarié du 2 juin 2017 au lieu de l’être au regard de celles du contrat conclu le 15 mars 2016 ». La cour estime ainsi que les éventuels vices affectant le consentement de l’héritière à l’acte de réitération sont sans incidence, le contrat de vente étant déjà parfait entre les parties originales en 2016. Cette approche stricte, qui isole l’acte de 2017 de son contexte successoral, peut apparaître formaliste mais elle sécurise la force obligatoire des promesses synallagmatiques notariées.

B. L’insuffisance de preuve de la vileté du prix au regard des caractéristiques du bien

L’héritière invoquait également la nullité pour vileté du prix au sens de l’article 1591 du code civil, en produisant une expertise estimant la valeur des parcelles à 184 000 euros. La cour opère un contrôle concret et détaillé des éléments produits pour apprécier si le prix de 10 000 euros, soit environ 1 euro le mètre carré, est « excessivement bas sans aucun rapport avec la valeur de la chose vendue ». Elle relève d’abord que plusieurs parcelles étaient grevées d’une servitude de passage et que d’autres correspondaient à l’emprise d’une voie publique, ce qui affecte leur valeur. Elle constate ensuite que les références de valeur avancées par les parties sont très divergentes, notant par exemple que pour certaines parcelles, « le commissaire du gouvernement a retenu (…) une valeur (…) de 9€ le m2 » alors que l’expert de l’héritière avançait « 114€ le m2 avec abattement de 80% ». La cour prend également en compte les contraintes d’urbanisme et les risques naturels, soulignant que les parcelles étaient « classées en zone N (zone naturelle) et A (zone agricole) et concernée par une zone d’aléa fort d’inondation ». Elle observe enfin que l’analyse du marché local fait « apparaître des prix variants entre 1 euro et 42 euros le m2 » pour des terrains agricoles. Au terme de cette comparaison, et relevant que l’expert de l’héritière « retient lui-même une valeur de 1,50€ le m2 » pour l’une des parcelles, la cour estime que « si le prix de la vente litigieuse peut être qualifié de bas, il n’est pas établi (…) qu’il soit dérisoire ». Le rejet de la nullité pour vileté de prix repose ainsi sur une appréciation in concreto des caractéristiques du bien et des références du marché, refusant de se fonder sur une simple disproportion arithmétique entre le prix payé et une estimation ultérieure.