Le juge des contentieux de la protection statue sur une demande en expulsion et en paiement d’indemnités. Le bailleur sollicite la constatation d’une occupation sans titre et l’expulsion du locataire. Ce dernier avait notifié son congé pour une prise d’effet au 10 juin 2024. Il affirme ne plus occuper les lieux personnellement. Il reconnaît y avoir installé un tiers qui a réglé directement des indemnités. Le bailleur produit des courriers attestant de la présence persistante d’un occupant après la date de résiliation. Le tribunal ordonne l’expulsion et condamne au paiement d’une indemnité d’occupation. Il rejette la demande de suppression du délai légal de deux mois.
I. La qualification d’occupant sans titre justifie l’expulsion
La résiliation du bail par le locataire emporte restitution des lieux à sa date d’effet. Le locataire a notifié son congé avec effet au 10 juin 2024. Aucun état des lieux de sortie ni restitution des clés ne sont intervenus. La présence d’un tiers dans le logement après cette date est établie. Le locataire en convient mais ne justifie pas du départ de ce tiers. Le contrat liait uniquement le locataire au bailleur. Le maintien d’une personne dans les lieux après le congé constitue une occupation sans droit. Le locataire est donc devenu occupant sans titre à compter du 10 juin 2024. Cette situation autorise le bailleur à agir en expulsion sur le fondement de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. Le juge constate légalement cette occupation irrégulière. Il ordonne en conséquence l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.
II. Le rejet des demandes accessoires et la fixation des indemnités
Le bailleur demandait la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du CPCE. Ce délai protège l’occupant d’un local d’habitation principale. Le juge peut l’écarter par décision spécialement motivée. Aucun élément justifiant cette suppression n’est apporté au débat. Le bailleur n’allègue ni voie de fait ni défaillance dans une procédure de relogement. Le juge rejette donc légitimement cette demande. L’occupation sans titre cause un préjudice au propriétaire. Elle ouvre droit à une indemnité d’occupation à caractère réparateur. Son montant est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond. Il est fixé par référence au loyer et charges qui seraient dus si le bail courait. Le juge condamne ainsi l’occupant au paiement des sommes arrêtées au 23 mai 2025. Il ordonne le versement mensuel de cette indemnité jusqu’à libération effective. Les frais irrépétibles sont alloués en considération de l’équité. Les dépens sont mis à la charge de la partie succombante.
Fondements juridiques
Article D. 591 du Code de procédure pénale En vigueur
Selon les modalités figurant dans une convention passée entre le ministère de la justice et les organisations nationales représentatives des barreaux, les avocats des parties peuvent transmettre par un moyen de télécommunication sécurisé à l’adresse électronique de la juridiction ou du service compétent de celle-ci, et dont il est conservé une trace écrite, les demandes, déclarations et observations suivantes :
1° Les demandes de délivrance de copie des pièces d’un dossier prévues par l’article R. 155 ;
1° bis. Les demandes et observations adressées au procureur de la République en application de l’article 77-2, ainsi que les saisines du procureur général prévues par cet article ;
2° Les demandes tendant à l’octroi du statut de témoin assisté prévues par l’article 80-1-1 ;
3° Les demandes d’investigations sur la personnalité prévues par le neuvième alinéa de l’article 81 ;
4° Les demandes de la partie civile prévues par l’article 81-1 ;
5° Les demandes d’actes prévues par l’article 82-1 ;
6° Les demandes tendant à la constatation de la prescription prévues par l’article 82-3 ;
7° Les constitutions de partie civile et les plaintes adressées au procureur de la République respectivement prévues par les premiers et deuxièmes alinéas de l’article 85 ;
8° La requête en restitution d’objet placé sous main de justice prévue par le deuxième alinéa de l’article 99 ;
9° Les demandes d’un témoin assisté tendant à sa mise en examen, prévues par l’article 113-6 ;
10° Les demandes de délivrance d’une copie du dossier de l’instruction prévues par le quatrième alinéa de l’article 114 ;
11° Les déclarations de la liste des pièces dont l’avocat souhaite remettre une reproduction à son client, prévues par le septième alinéa de l’article 114 ;
12° Les déclarations de changement de l’adresse déclarée prévues par le dernier alinéa de l’article 116 ;
13° Les demandes de confrontations individuelles prévues par l’article 120-1 ;
14° Les demandes d’expertises prévues par l’article 156 ;
15° Les demandes de modification de la mission d’un expert ou d’adjonction d’un co-expert prévues par l’article 161-1 ;
16° Les observations concernant les rapports d’expertise d’étape, prévues par l’article 161-2 ;
17° Les observations et les demandes de complément d’expertise ou de contre-expertise, prévues par l’article 167 ;
18° Les observations concernant les rapports d’expertise provisoires, prévues par l’article 167-2 ;
19° Les observations, les demandes d’actes et les observations complémentaires faites en application de l’article 175 ;
20° Les demandes formées en application de l’article 77-2 ;
21° Les demandes formées en application de l’article 495-15.
Toute autre demande prévue par des dispositions du présent code et pour laquelle ces dispositions permettent qu’elle soit faite par simple lettre peut également être transmise conformément aux dispositions du présent article.
La réception de la demande sur la boîte aux lettres électronique du destinataire donne lieu à l’émission d’un accusé de réception électronique, qui fait, s’il y a lieu, courir les délais prévus par le présent code. Toutefois, lorsque la demande a été reçue en dehors des jours ouvrables ou après 17 heures, les délais ne commencent à courir que le premier jour ouvrable suivant. Toute demande transmise à une adresse électronique ne figurant pas sur la liste des adresses transmise par le ministère de la justice en application de la convention prévue au premier alinéa est irrecevable.
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.