La cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le 3 février 2026, une décision relative à l’évaluation de la valeur locative d’un établissement commercial. Ce litige porte sur la détermination de la base de la cotisation foncière des entreprises pour l’année d’imposition 2020. Une société exploite un bâtiment à usage professionnel sur le territoire d’une commune et conteste le tarif appliqué à sa surface pondérée. Elle a sollicité une décharge partielle de ses impositions primitives après le rejet de sa réclamation par l’administration fiscale. Le tribunal administratif, par un jugement du 9 novembre 2023, a rejeté sa demande initiale tendant à la réduction des cotisations. La contribuable a alors interjeté appel devant la cour administrative d’appel pour obtenir l’annulation de ce jugement de première instance. Elle soutient que le local servant de comparaison ne peut être retenu en raison de sa date de construction postérieure au procès-verbal de référence. L’administration défenderesse conclut au rejet de la requête en invoquant la juste appréciation de la méthode d’évaluation par comparaison. La question posée aux juges consiste à savoir si un local peut servir de terme de comparaison valide malgré les évolutions cadastrales de sa référence initiale. La cour confirme la solution du tribunal administratif en validant le choix opéré par les services fiscaux pour déterminer la valeur locative.
L’analyse de cette décision conduit à étudier la validation de la méthode comparative (I) puis l’éviction des propositions alternatives formulées par la requérante (II).
I. L’objectivation de la valeur locative par la méthode comparative
La valeur locative des biens professionnels est calculée selon les règles fixées à l’article 1498 du code général des impôts. Le juge administratif rappelle que cette valeur est déterminée par comparaison pour les locaux occupés par leur propriétaire ou loués anormalement.
A. La validité du terme de comparaison retenu par l’administration
L’administration fiscale a proposé de substituer au local initialement retenu un nouveau terme de comparaison situé dans la même commune. Ce choix repose sur un bureau évalué par comparaison avec un local-type figurant au procès-verbal d’une commune voisine. La société requérante contestait cette référence au motif que la construction du bâtiment était postérieure à l’établissement du procès-verbal communal. La cour administrative d’appel de Bordeaux rejette cet argument en s’appuyant sur les pièces produites par l’administration durant l’instruction. Elle souligne que le local n’a pas été supprimé des procès-verbaux d’évaluation et qu’il figure toujours au cadastre.
B. L’exigence d’une preuve de la suppression du local de référence
La validité de la méthode comparative dépend de la persistance juridique et matérielle du local de référence choisi par l’administration. Le juge relève qu’il « résulte de l’instruction et des pièces produites par l’administration que le local-type n’a pas été supprimé ». Cette constatation permet d’écarter l’irrégularité invoquée par la société concernant l’ancienneté du procès-verbal d’évaluation des valeurs locatives. La cour estime que l’administration a fait une juste appréciation en évaluant le bien litigieux au tarif initialement retenu. Elle valide ainsi l’utilisation d’un local-type dont l’existence au cadastre est confirmée malgré les modifications successives des registres.
II. L’opposabilité restreinte des évaluations alternatives du contribuable
La validation du terme de comparaison choisi par l’administration entraîne des conséquences directes sur l’examen des griefs soulevés par le contribuable. Le juge limite son contrôle à la pertinence du choix administratif avant d’envisager d’autres solutions.
A. L’éviction des propositions de locaux-types concurrents
La société appelante a proposé plusieurs locaux-types alternatifs pour obtenir une réduction du tarif de sa valeur locative. Elle suggérait notamment de retenir un atelier mécanique ou un atelier de réparation automobile bénéficiant d’un tarif plus avantageux. La cour refuse toutefois d’analyser ces propositions dès lors que la méthode administrative est jugée conforme aux dispositions législatives. Le juge affirme qu’il « n’y a pas lieu d’examiner la pertinence des propositions alternatives » formulées par la société requérante. Cette position jurisprudentielle renforce la présomption de validité de l’évaluation administrative lorsqu’elle s’appuie sur des éléments de comparaison appropriés.
B. Le maintien de l’imposition par l’application des dispositifs de lissage
L’arrêt confirme l’absence d’application erronée des mécanismes de neutralisation et de lissage de la valeur locative des locaux professionnels. Ces dispositifs visent à atténuer les variations brutales de cotisations résultant de la révision quinquennale des valeurs locatives foncières. La cour rejette l’argumentation de la société relative à une mise en œuvre incorrecte de ces mesures de tempérament fiscal. Elle conclut que la contribuable n’est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif a rejeté à tort sa demande. Le rejet de la requête entraîne par voie de conséquence celui des conclusions tendant au versement de frais de justice.