La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur un litige locatif opposant des locataires à leur bailleur social. Les locataires, en défaut de paiement, voient leur bail résilié par acquisition de la clause résolutoire en première instance. Ils font appel en invoquant l’indécence du logement et en sollicitant des délais de paiement. La société bailleuse forme un appel incident sur le montant de la dette et de l’indemnité d’occupation. La cour doit trancher sur la recevabilité de nouvelles demandes, le bien-fondé de l’exception d’inexécution et la demande de délais. Elle confirme la résiliation du bail mais octroie des délais de paiement suspensifs. L’arrêt illustre la tension entre la protection du locataire en difficulté et la sanction de l’inexécution contractuelle. Il soulève la question de l’articulation entre la procédure civile et le droit des baux d’habitation.
La cour admet d’abord la recevabilité des demandes nouvelles des locataires. Elle écarte l’exception d’inexécution et la demande de dommages-intérêts au fond. Elle réforme ensuite le jugement pour accorder des délais de paiement et redéfinir l’indemnité d’occupation.
I. L’admission de prétentions nouvelles en appel : une application libérale des articles 564 et 566 du code de procédure civile
La cour adopte une interprétation extensive des conditions de recevabilité des demandes nouvelles en appel. Elle admet ainsi l’exception d’inexécution et la demande indemnitaire des locataires.
A. La justification par la survenance d’un fait nouveau et la défense contre les prétentions adverses
La cour considère que l’hospitalisation de la locataire constitue un fait nouveau justifiant la recevabilité. Elle estime également que les demandes tendent à faire écarter les prétentions du bailleur. « En l’espèce, l’exception d’inexécution constitue un moyen de droit légal permettant à une partie au contrat de se soustraire temporairement à ses obligations, et non une prétention ». La cour ajoute que « l’exception d’inexécution et la demande de dommages-intérêts fondées sur l’insalubrité ou l’indécence du logement, déjà mentionnées devant le premier juge, sont la conséquence et le complément de la défense opposée à la demande principale ». Cette analyse permet d’intégrer ces demandes dans le cadre de l’article 564 du code de procédure civile. La solution préserve les droits de la défense sans méconnaître le principe de loyauté des débats.
B. La distinction entre moyen nouveau et prétention nouvelle au service de la défense des locataires
La cour opère une distinction essentielle entre le moyen et la prétention. Elle rappelle que « les parties peuvent expliciter en appel les prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ». En qualifiant l’exception d’inexécution de simple moyen, elle en facilite l’invocation en appel. Cette approche est cohérente avec une jurisprudence antérieure. Elle permet une appréciation complète du litige par la juridiction d’appel. La solution témoigne d’une volonté de ne pas sanctionner une méconnaissance technique de la procédure par des justiciables souvent non professionnels. Elle assure une égalité des armes dans le contentieux locatif.
II. Le rejet au fond des exceptions des locataires et l’octroi de délais de paiement : la prééminence de l’obligation pécuniaire
La cour écarte les défenses des locataires sur le fond mais leur accorde un réaménagement temporel de leur dette. Elle redéfinit également le régime de l’indemnité d’occupation.
A. L’exigence d’un lien de causalité et de l’antériorité des désordres pour fonder l’exception d’inexécution
La cour exige une preuve rigoureuse du manquement du bailleur et de son lien avec les impayés. Elle rappelle que « des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers ». Elle constate surtout que « les désordres précités et l’infection subie par Mme [P] [J] sont postérieurs de plusieurs années aux défauts de paiements du loyers et au commandement de payer visant la clause résolutoire ». Ce raisonnement souligne le caractère subsidiaire de l’exception d’inexécution en matière locative. La solution protège le bailleur contre des arguments dilatoires. Elle réaffirme la nature essentielle de l’obligation de payer le loyer. La cour refuse ainsi de faire peser sur le bailleur les conséquences d’événements survenus après la mise en demeure.
B. L’octroi de délais de paiement suspensifs : une conciliation entre sanction contractuelle et prévention de l’exclusion
La cour opère un revirement partiel par rapport aux premiers juges en accordant des délais. Elle applique l’article 24 de la loi de 1989. Elle relève que « M. et Mme [P] [J] paient intégralement le loyer courant et que leurs efforts de paiements ont été constants ces dernières années ». Elle en déduit qu’« ils apparaissent donc en situation de régler leur dette locative, qui est stabilisée et a légèrement diminué depuis le jugement entrepris ». La cour suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai. « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». Cette solution équilibre les intérêts en présence. Elle évite une expulsion tout en maintenant la pression sur les locataires pour qu’ils s’acquittent de leur dette. Elle illustre la fonction sociale du juge dans le contentieux du logement social.
C. La nature strictement indemnitaire de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre
La cour réforme le jugement sur le calcul de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle son fondement délictuel et son objet compensatoire. « Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ». Elle en déduit qu’« il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ». Cette précision est importante. Elle évite toute confusion entre l’indemnité forfaitaire et le loyer contractuel. Elle garantit une réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur pendant l’occupation irrégulière.
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 564 du Code de procédure civile En vigueur
A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
Article 566 du Code de procédure civile En vigueur
Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.