Cour d’appel de Montpellier, le 19 décembre 2025, n°24/00050

La Cour d’appel de Montpellier, chambre de l’expropriation, statuant le 19 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par un propriétaire contre un jugement du juge de l’expropriation de l’Hérault du 29 mai 2024. Ce jugement avait prononcé le transfert de propriété de son bien, un lot de volume situé dans un ensemble immobilier, au profit de SNCF Réseau, bénéficiaire d’un emplacement réservé, et fixé le prix de cession à 123 694 euros. L’appelant contestait principalement ce prix, qu’il estimait sous-évalué, et sollicitait une expertise judiciaire ainsi que l’allocation de diverses indemnités complémentaires. La cour d’appel, après avoir écarté plusieurs pièces et conclusions pour irrecevabilité, confirme intégralement le jugement déféré. Cette décision offre l’occasion d’analyser le régime procédural strict du délaissement et les principes gouvernant la fixation du prix en cette matière.

La cour rappelle avec fermeté les exigences procédurales inhérentes à l’instance d’appel, en écartant plusieurs productions de l’appelant. Elle souligne d’abord l’impératif du contradictoire, en déclarant irrecevable un mémoire et treize pièces déposés la veille de l’audience. Elle motive cette décision en relevant que « la partie appelante avait donc plus de trois mois […] pour éventuellement répondre » et qu’elle « n’a pas sollicité dans son dernier mémoire un renvoi de l’examen de l’affaire, renvoi qui aurait permis un débat contradictoire ». Cette application stricte de l’article 16 du code de procédure civile garantit l’équité des débats. Par ailleurs, la cour écarte un rapport d’expertise produit tardivement, en constatant qu’il « pouvait être versé aux débats dans le délai de 3 mois qui a couru à compter de la déclaration d’appel » et que son auteur « ne justifie pas que la communication de cette pièce sert à répondre aux arguments développés par la partie adverse ». Ces irrecevabilités illustrent la rigueur attendue dans le respect des délais de procédure, condition essentielle à la sécurité juridique. En revanche, la cour admet la recevabilité de la demande d’expertise, considérant qu’elle « n’est pas une prétention nouvelle […] dans la mesure où elle ne tend qu’aux mêmes fins que les demandes initiales, savoir la fixation du prix de l’immeuble délaissé ». Cette distinction entre demande nouvelle et mesure d’instruction visant à étayer une prétention existante est classique et respecte le droit à la preuve.

Sur le fond, l’arrêt procède à une analyse substantielle des règles applicables au délaissement et à la fixation du prix, confirmant en cela la solution du premier juge. La cour commence par rappeler la nature spécifique de la procédure, en soulignant que « dans une procédure de délaissement, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble » et que « ce prix est fixé sans qu’il ne soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement ». Elle en déduit logiquement que « Il ne s’agit donc pas d’une procédure indemnitaire ayant vocation à indemniser un préjudice subi ». Ce rappel est fondamental : il écarte toute indemnisation accessoire pour préjudice, telle que la perte de loyers ou les frais de crédit réclamés par l’appelant, et centre le débat sur la seule valeur vénale du bien. Concernant la méthode d’évaluation, la cour approuve celle retenue en première instance, à savoir la méthode par comparaison. Elle rejette la demande d’expertise au motif que « dès lors que la méthode d’évaluation est celle de la comparaison, et que, tant le commissaire du gouvernement que la société SNCF Réseau produisent, des éléments de comparaison […] la demande d’expertise est sans objet ». La cour constate que l’appelant « ne produit en cause d’appel aucun terme de comparaison » et que son rapport d’expertise « ne contient pas les références des deux ventes qu’il cite, ce qui ne permet pas de vérifier la consistance des biens ». À l’inverse, elle valide les éléments produits par SNCF Réseau et le commissaire du gouvernement, qui permettent de dégager une fourchette de prix au mètre carré de surface de plancher. Elle confirme ainsi le prix de 260 euros/m² retenu par le premier juge, en précisant que ce dernier a tenu compte « de la spécificité des biens qui sont des lots volume à aménager » en utilisant le prix au m² de surface de plancher plutôt que celui du terrain nu, une approche qu’elle estime « plus favorable ». Enfin, la cour écarte toute prise en compte du prix d’acquisition initial ou du coût des travaux réalisés, affirmant qu’« il n’y a pas lieu de tenir compte du montant des travaux qui auraient été effectués par le promoteur […] pour déterminer le prix de chaque volume selon la méthode de comparaison, et il en est de même du prix d’acquisition initial ». Cette position est conforme au principe selon lequel la valeur est appréciée à la date de référence, indépendamment des investissements personnels du propriétaire ou de son prix d’achat.

La portée de cet arrêt est double. D’une part, il réaffirme avec clarté le caractère non indemnitaire du délaissement, venant ainsi couper court à des demandes fréquentes mais juridiquement infondées de compensation de préjudices économiques liés à la privation de jouissance. D’autre part, il illustre la mise en œuvre concrète de la méthode comparative pour évaluer des biens complexes comme des lots de volume. En exigeant des éléments de comparaison précis et vérifiables, et en refusant de se fonder sur des rappits d’expertise insuffisamment étayés, la cour renforce l’objectivité et la sécurité de l’expertise judiciaire en matière d’évaluation. Cet arrêt s’inscrit ainsi dans une jurisprudence constante qui vise à garantir une juste indemnisation, fondée sur la valeur marchande objective du bien, tout en préservant les droits de la personne publique expropriante.