Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 décembre 2025, n°25/05723

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige complexe opposant une société cessionnaire d’un fonds de commerce hôtelier à ses cédants et bailleurs. La société cessionnaire reprochait à ces derniers de lui avoir dissimulé, lors de la vente et de la conclusion du bail en mars 2017, un historique défavorable de contamination aux légionelles et des injonctions administratives associées. Elle sollicitait l’annulation des actes pour dol et vice caché, ainsi que l’indemnisation de son préjudice. Le tribunal de commerce de Toulon, par un jugement du 24 avril 2025, avait retenu une exception de litispendance et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel. Saisie de l’appel de ce jugement, la cour d’appel a d’abord infirmé la décision sur le point procédural de la litispendance, avant d’évoquer le fond du litige. Elle a finalement retenu l’existence d’un dol par réticence, tout en écartant la qualification de vice caché, et a condamné solidairement les sociétés intimées à payer des dommages et intérêts. Cet arrêt offre une illustration remarquable de la distinction entre dol et vice caché, ainsi qu’une analyse rigoureuse des règles procédurales gouvernant la litispendance et l’évocation.

I. La clarification des règles procédurales : un préalable nécessaire au règlement du fond

Avant d’examiner le fond du litige, la cour a dû trancher plusieurs questions procédurales complexes, démontrant une application stricte des textes et une volonté de mettre un terme à des procédures dilatoires.

A. Le rejet de l’exception de litispendance fondé sur une analyse rigoureuse de l’état du litige

La cour a infirmé la décision des premiers juges qui avaient retenu l’exception de litispendance soulevée par les intimées. Elle a rappelé les conditions strictes posées par les articles 100 et 102 du code de procédure civile, selon lesquelles le dessaisissement d’une juridiction au profit d’une autre n’est possible que si « le même litige est pendant » devant cette dernière à la date du jugement. Or, la cour a constaté qu’aucune instance n’était pendante devant elle à la date du jugement attaqué. Elle a motivé sa décision en relevant que l’instance antérieure avait été éteinte par une ordonnance de caducité, laquelle « est une cause d’extinction de l’instance et son prononcé dessaisit la cour ». Elle a précisé que « la cour n’avait été saisie qu’en tant que juridiction d’appel du jugement du 16 décembre 2021 et non en tant que juridiction de renvoi désignée par ce jugement ». Cette analyse technique et précise a permis d’écarter un obstacle procédural et de ramener le débat sur son terrain essentiel, celui du fond du litige.

B. L’évocation limitée au périmètre de l’instance en cause

Ayant infirmé le jugement sur la litispendance, la cour, conformément à l’article 104 du code de procédure civile, a statué comme en matière d’exception d’incompétence. Sur le fondement de l’article 88 du même code, elle a décidé d’évoquer l’affaire « si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive », compte tenu de « l’ancienneté des faits à l’origine du litige et des avatars procéduraux ». Toutefois, elle a strictement délimité le périmètre de cette évocation. Elle a refusé d’étendre son examen aux instances antérieures introduites par des assignations de 2019 et 2021, considérant que « la poursuite de l’instance ouverte sur les assignations délivrées les 21 octobre 2019 et 12 mai 2021 ne peut faire irruption dans la présente procédure sans formalités ». Cette position a conduit la cour à déclarer irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les intimées au titre de ces instances anciennes, notamment celle tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation. En circonscrivant ainsi son office, la cour a évité de rejuger des procédures éteintes et a concentré son analyse sur la demande actuelle de la cessionnaire, introduite en 2023.

II. Le fond du litige : la reconnaissance d’un dol par réticence distinct du vice caché

Sur le fond, la cour a opéré une distinction nette entre les deux fondements invoqués par la cessionnaire, retenant le dol mais écartant le vice caché, avant de procéder à une évaluation mesurée du préjudice.

A. La caractérisation d’une réticence dolosive fondée sur la dissimulation d’informations déterminantes

La cour a retenu l’existence d’un dol par réticence au sens de l’article 1137 du code civil. Elle a constaté que les intimées n’avaient pas communiqué à l’acquéreur, avant la cession, des éléments pourtant essentiels. Il s’agissait notamment des « rapports de diagnostics établis par la société Audit Process en novembre 2016 », des « mises en demeure et relances de l'[Localité 8] » et de l’injonction administrative d’établir « un échéancier des travaux préconisés ». La cour a estimé que la société cessionnaire « a été laissée dans l’ignorance de l’existence de points de risques particuliers identifiés par une expertise, et du fait que l’établissement était sous le coup d’une injonction administrative ». Elle a jugé que cette dissimulation était déterminante, car « la connaissance par l’acquéreur […] était susceptible de conduire la société Lorax à refuser de contracter aux conditions financières […] des actes du 29 mars 2017 ». La cour a également rejeté les arguments des intimées sur une prétendue information de l’acquéreur, considérant que le fait d’évoquer le risque général des légionelles « ne signifie pas que les intimées auraient communiqué les informations et documents relatifs à la situation spécifique de l’hôtel ».

B. Le rejet de la qualification de vice caché et l’indemnisation limitée du préjudice

À l’inverse, la cour a écarté la qualification de vice caché au sens des articles 1641 et 1721 du code civil. Elle a estimé que les non-conformités identifiées, bien qu’aggravant les obligations normales de l’exploitant, ne rendaient pas l’établissement impropre à son usage, « la société Lorax ayant poursuivi son exploitation jusqu’à la revente du fonds en 2025 ». Concernant l’indemnisation, la cour a admis le principe d’une réparation mais en a strictement circonscrit le montant. La cessionnaire demandait 1,2 million d’euros correspondant à la dépréciation du fonds lors de sa revente en 2025. La cour a reconnu que la modification de sa demande était justifiée par « la survenance d’un fait au sens de l’article 564 du code de procédure civile », à savoir cette revente. Cependant, elle a estimé que la différence de prix ne pouvait être intégralement imputée au dol, relevant d’autres facteurs explicatifs comme l’évolution du marché, la méthode de valorisation ou la perte de l’enseigne franchise. Elle a donc fixé l’indemnité à 300 000 euros, « correspondant à un abattement, sur le prix payé en 2017, au titre des éléments défavorables dissimulés ». Enfin, elle a débouté la cessionnaire de sa demande complémentaire de 500 000 euros pour d’autres chefs de préjudice, au motif qu’elle « ne justifie cependant d’aucun des chefs de préjudice allégués ».