Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 décembre 2025, n°22/10335

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige complexe de bornage opposant une société propriétaire d’un garage à une société civile immobilière. L’affaire trouve son origine dans une vente intervenue en 1910, par laquelle les auteurs communs des parties avaient réservé la propriété d’un chemin privé et d’une bande de terre attenante d’un mètre destinée à son élargissement. La question centrale portait sur la détermination de la limite séparative entre les parcelles, la société civile immobilière revendiquant la propriété exclusive du chemin litigieux. Le tribunal de proximité de Menton, par un jugement du 21 juin 2022, avait fixé la limite divisoire en retenant la largeur de 3,50 mètres pour le chemin, conformément à une proposition de l’expert judiciaire. La société propriétaire du garage a interjeté appel, soulevant notamment une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du syndic représentant une copropriété voisine et contestant le tracé retenu. La cour d’appel, après avoir écarté l’irrecevabilité, confirme le jugement déféré. Elle retient que la limite doit être fixée en tenant compte de la largeur de 3,50 mètres résultant de l’acte de 1910 et des constatations matérielles, et non en privilégiant le seul cadastre napoléonien. La décision illustre ainsi la méthode de fixation des limites par le juge, qui combine l’examen des titres, des plans et de la possession actuelle. Elle soulève dès lors la question de la hiérarchie des preuves en matière de bornage et de la place respective des documents cadastraux anciens et de l’état des lieux.

La cour d’appel écarte d’abord la fin de non-recevoir soulevée par la société appelante, en confirmant la qualité du syndic bénévole à représenter la copropriété voisine. Elle rappelle ensuite les principes gouvernant la fixation des limites, avant de privilégier une solution fondée sur la concordance entre les titres et la configuration matérielle des lieux.

I. La confirmation de la recevabilité de l’action en bornage

La société appelante soutenait que l’action était irrecevable, le syndicat des copropriétaires voisin n’étant pas valablement représenté en justice. La cour rejette ce moyen après avoir vérifié la qualité du syndic et délimité le champ de l’action en bornage.

La cour commence par rappeler les conditions générales de l’action en justice, énonçant que « sauf lorsque l’action est attitrée, les deux conditions requises par l’article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent ». Appliquant ce principe à l’espèce, elle constate que la société appelante est à la fois propriétaire de la parcelle litigieuse et copropriétaire d’un lot dans l’immeuble voisin. Elle en déduit un partage des compétences : « la société [FU] a seule qualité à défendre à l’action en bornage visant la limite entre la parcelle n° [Cadastre 8] dont elle est seule propriétaire et la parcelle n° [Cadastre 13]. En revanche, seul le syndic de la copropriété [Adresse 21] est habilité à défendre à l’action en bornage visant la limite entre la parcelle n° [Cadastre 7] et la parcelle n° [Cadastre 13] ». Cette distinction est essentielle, car elle respecte la règle selon laquelle, en matière de bornage, « l’action des tiers relative aux parties communes, tel que le sol supportant un lot de copropriété, n’est pas recevable contre les copropriétaires mais seulement contre le syndicat ». Ayant ainsi circonscrit le rôle de chaque partie, la cour examine la régularité de la désignation du syndic bénévole. Elle relève que celui-ci justifie de sa désignation par des procès-verbaux d’assemblée générale. Face à la contestation de la société appelante, qui affirmait n’avoir jamais été convoquée, la cour adopte une position exigeante : « Si la SARL [FU] estimait cette désignation irrégulière, […] il lui appartenait de contester la délibération ayant désigné M [K] en qualité de syndic, ce dont elle ne justifie pas ». Le rejet de la fin de non-recevoir permet ainsi à l’action de se poursuivre sur le fond, la représentation de la copropriété étant jugée régulière.

II. La fixation souveraine de la limite divisoire fondée sur la concordance des titres et des faits

Pour déterminer l’emplacement de la limite, la cour procède à une analyse complète des éléments de preuve, en refusant de s’en tenir au seul cadastre napoléonien et en privilégiant une approche synthétique.

La cour rappelle le pouvoir souverain du juge en la matière, indiquant que « l’emplacement exact de la ligne divisoire est souverainement fixé par le juge, d’après les éléments produits par les parties ». Elle précise immédiatement la valeur relative du cadastre, soulignant que « les limites cadastrales n’interviennent qu’à titre d’indices pour le juge à défaut d’autres éléments probants » et que « le cadastre est un document fiscal sujet parfois à des variations inexpliquées ». Ce préambule méthodologique guide toute son analyse. L’examen des titres de propriété lui permet d’établir un fait juridique fondamental : lors de la vente de 1910, « les vendeurs ont conservé la propriété du chemin […] « étant expliqué qu’ une bande de terrain de un mètre de largeur longeant le chemin de la propriété et destiné exclusivement à l’ élargissement de ce chemin n’est pas comprise dans la présente vente » ». La largeur du chemin originel est ensuite déterminée par la consultation du cadastre napoléonien, qui indique 2,60 mètres. La cour écarte la thèse de l’appelante sur un élargissement en deux temps, jugée « non étayée ». Elle en déduit avec logique que « à la largeur de 2,50 m du chemin originel doit s’ajouter la bande de 1m convenue dans l’acte du 5 août 1910. Il s’ensuit que la largeur du chemin à retenir est de 3,50 m ». Le cœur de la décision réside dans le choix entre le tracé proposé par l’expert judiciaire, basé sur le cadastre napoléonien, et celui correspondant au cadastre rénové et à l’état des lieux. La cour critique la démarche de l’expert, qui « omet de prendre en compte qu’un siècle s’est écoulé entre 1812 et 1910 » et que l’assiette d’un chemin privé « a pu varier à la marge ». Elle lui oppose la force probante des « marques de possession qui correspondent à la configuration des lieux depuis de nombreuses années ». Sa conclusion est sans appel : « rien ne justifie de privilégier les limites du cadastre napoléonien sur les limites plus récentes du cadastre rénové qui sont concordantes avec les titres et avec l’état des lieux ». La limite est donc fixée conformément au tracé violet de l’annexe 11a, qui respecte la largeur de 3,50 mètres et correspond à la réalité physique. Cette solution pragmatique assure la sécurité juridique en alignant le droit constaté sur la possession actuelle et les titres les plus récents.