La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par une société bailleur contre une ordonnance du juge des contentieux de la protection. Cette ordonnance avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accordé aux locataires des délais de paiement. Le bailleur contestait le montant de la provision allouée sur l’arriéré locatif et la fixation forfaitaire de l’indemnité d’occupation due en cas de non-respect de l’échéancier. La cour d’appel, statuant par défaut, a réformé la décision première instance sur ces deux points. Elle a condamné les locataires à payer une provision actualisée et a précisé le mode de calcul de l’indemnité d’occupation future. Cet arrêt permet d’analyser le contrôle exercé par la cour d’appel sur l’appréciation des éléments de la créance locative et sur la nature de l’indemnité d’occupation. Il s’agira d’examiner, d’une part, la consécration d’une créance locative actualisée et incontestable, puis d’autre part, la redéfinition du régime de l’indemnité d’occupation.
I. La consécration d’une créance locative actualisée et incontestable
L’arrêt opère un contrôle strict de l’obligation de payer les loyers échus, en actualisant la dette et en affirmant son caractère non sérieusement contestable. Ce contrôle s’exerce dans le cadre des pouvoirs de la cour d’appel statuant à nouveau.
A. Le pouvoir d’actualisation de la créance par la cour d’appel
La cour d’appel, saisie de l’ensemble du litige dans la limite des griefs, a estimé devoir tenir compte de l’évolution de la situation depuis la décision de première instance. Le juge des contentieux de la protection avait fixé une provision au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024. La cour constate que le bailleur a produit en appel un décompte plus récent, établissant un nouvel état de la dette. Elle considère que cette actualisation est nécessaire pour statuer conformément à la situation présente des parties. La cour motive sa décision en relevant que « la société Immobilière 3F produit un décompte arrêté au 18 mars 2025 établissant que la dette locative de M. [W] et Mme [C] s’élevait, à cette date, à la somme de 4.501,61 euros ». Elle en déduit logiquement qu’il convient de condamner les locataires au paiement de cette somme provisionnelle, plus élevée que celle initialement allouée. Cette approche confirme que la juridiction d’appel, dans l’exercice de son office, doit se fonder sur les éléments de fait qui lui sont soumis, même postérieurs à la première décision, pour rendre une justice effective.
B. L’affirmation du caractère non sérieusement contestable de l’obligation
Le fondement de la condamnation provisionnelle réside dans l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui suppose que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. La cour applique ce texte de manière rigoureuse. Après avoir pris acte du décompte produit, elle examine la réalité de la contestation. En l’espèce, les locataires, défaillants, n’ont soulevé aucun moyen sérieux contre le principe ou le montant de la dette. La cour en tire la conséquence juridique en énonçant que « l’obligation de M. [W] et Mme [C] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient, infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de les condamner, par provision, au paiement de cette somme ». Cette motivation démontre une application stricte des conditions légales de l’allocation d’une provision. Elle rappelle que la simple défaillance des débiteurs, sans constitution ni défense, permet de caractériser l’absence de contestation sérieuse, justifiant une condamnation immédiate. Cette solution assure une protection efficace des intérêts du bailleur créancier d’une créance liquide et exigible.
II. La redéfinition du régime de l’indemnité d’occupation
L’arrêt procède à une analyse substantielle de la nature et du calcul de l’indemnité d’occupation, infirmant la fixation forfaitaire opérée en première instance pour lui substituer un calcul dynamique.
A. La reconnaissance du caractère mixte de l’indemnité
La cour d’appel commence par rappeler la double fonction de l’indemnité d’occupation, ce qui guide ensuite son raisonnement sur son mode de calcul. Elle précise que « l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ». Cette qualification jurisprudentielle est essentielle. Elle distingue l’indemnité d’occupation due après résolution du bail du loyer dû en exécution d’un contrat en cours. Son but est « d’indemniser le maintien fautif dans les lieux ». En posant ce principe, la cour rejette implicitement l’idée que l’indemnité pourrait être fixée de manière purement forfaitaire ou symbolique. Elle doit refléter à la fois la valeur de la jouissance illicite et le préjudice de privation subi par le propriétaire. Cette analyse justifie la critique adressée à la décision de première instance, qui avait retenu un montant fixe.
B. L’exigence d’un calcul dynamique et actualisable
Fort de cette analyse, la cour censure le mode de fixation retenu par le premier juge. Elle estime que la fixation d’« un montant mensuel forfaitaire de 564,18 euros ne répond pas à la fonction même de l’indemnité d’occupation ». Le raisonnement de la cour est fondé sur l’idée que le coût de l’occupation peut évoluer, notamment en fonction des charges locatives. Elle énonce que « le montant de cette indemnité s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles ». La solution retenue est donc de lier le montant de l’indemnité à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. La cour statue en conséquence : « Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer majoré des charges. Cette indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux. » Cette précision est importante, car elle évite tout débat ultérieur sur le montant mensuel et permet une indemnisation juste et évolutive du bailleur pendant toute la période d’occupation sans titre.