Cour d’appel de Paris, le 19 décembre 2025, n°24/02283

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2026, a été saisie d’un litige relatif à la garantie des vices cachés suite à la vente d’une maison. Les acquéreurs, ayant constaté des infiltrations d’eau peu après l’acquisition, avaient obtenu du tribunal judiciaire de Créteil la condamnation du vendeur à des dommages et intérêts. Le vendeur ayant fait appel, la cour d’appel a infirmé cette décision. Elle a estimé que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve suffisante des vices cachés allégués, concernant l’étanchéité de la toiture et des salles de bains. La question centrale était de savoir si les éléments de preuve produits, notamment des expertises non contradictoires, permettaient de caractériser l’existence d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil. La cour a répondu par la négative, déboutant les acquéreurs de leurs demandes. Cette décision invite à analyser le contrôle rigoureux exercé par la cour sur la preuve des vices cachés (I), avant d’en examiner les conséquences sur le régime probatoire de la garantie (II).

I. Le contrôle rigoureux de la preuve des vices cachés par la cour d’appel

La cour d’appel de Paris opère un examen minutieux des éléments de preuve versés aux débats, ce qui la conduit à rejeter la qualification de vice caché. Elle applique strictement les conditions légales et écarte les pièces à la valeur probante insuffisante.

La cour rappelle d’abord les conditions de l’action en garantie des vices cachés. Elle souligne que l’acquéreur doit démontrer que le vice « est d’une gravité suffisante qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine », qu’il est « antérieur à la vente » et qu’il « n’était pas apparent pour l’acquéreur à la date de la vente ». En l’espèce, la cour constate que les désordres affectant le plafond n’étaient pas visibles à la date de la vente en raison de la présence d’un faux plafond, ce qui satisfait à la condition de non-apparence. Toutefois, elle estime que l’existence même des vices allégués n’est pas établie de manière certaine.

L’analyse détaillée des pièces justificatives révèle une exigence probatoire élevée. Concernant le vice lié à la toiture, la cour relève que ni le constat d’huissier ni les rapports d’expertise ne permettent de conclure à un défaut d’étanchéité. Elle note que l’huissier « ne fait pas de constat relatif aux velux, ni à la toiture » et que la société ACP Expertises, dans son rapport, « ne constate pas d’infiltrations en provenance du velux du bureau ou de la toiture ». La cour écarte également le rapport de la société CET IRD, qui « ne s’est pas déplacée sur place » et dont certaines mentions sont jugées « contradictoires avec le rapport de la société ACP Expertises produit ». Cette approche critique démontre que la cour refuse de se fonder sur des présomptions ou des déductions non étayées par des constatations matérielles directes et concordantes.

II. Les conséquences sur le régime probatoire de la garantie : l’écueil des expertises non contradictoires

En exigeant des preuves solides et concordantes, l’arrêt met en lumière les difficultés probatoires rencontrées par les acquéreurs et précise la valeur à attribuer aux expertises dites « amiables ». Il en résulte un renforcement des exigences pour la partie qui invoque la garantie.

La cour rappelle un principe essentiel de la procédure civile en citant l’article 16 du code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». Elle en déduit une règle probatoire cruciale pour l’espèce : si le juge « ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties ». Appliquant ce principe, la cour écarte le rapport de la société ACP Expertises, en relevant qu’elle « n’est pas contradictoire, puisque M. [W] n’a pas été invité à y participer ». Elle estime que cette expertise « n’a pas de valeur probante si elle n’est pas corroborée par d’autres pièces du dossier ». Cette solution prive de facto l’expertise unilatérale de toute force probante autonome, obligeant la partie qui s’en prévaut à la corroborer par d’autres éléments.

Cette sévérité à l’égard de la preuve se vérifie également dans l’examen du vice concernant les salles de bains. La cour procède à une analyse extrêmement technique des rapports pour en identifier les incohérences ou les insuffisances. Par exemple, concernant la salle d’eau enfants, elle relève que le constat d’huissier ne permet pas de déterminer avec certitude l’origine de la fuite, car il n’y a pas « d’élément dans le procès-verbal permettant de déterminer si la douche visée est celle de la salle de bains parents ou celle de la salle de bains enfants ». Elle ajoute, de manière surabondante, que même à supposer le vice établi, les acquéreurs « ne démontrent pas que M. [W] avait connaissance de cette absence d’étanchéité ». Cette double exigence – preuve du vice et, le cas échéant, preuve de la connaissance du vendeur en cas d’action en dommages-intérêts – alourdit considérablement la charge de la preuve pesant sur l’acquéreur. L’arrêt illustre ainsi une tendance jurisprudentielle à un contrôle renforcé des éléments techniques, où le juge ne se contente pas des conclusions des experts mais en vérifie la cohérence interne et la convergence avec l’ensemble du dossier.