La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par une locataire contre une ordonnance de référé ayant validé un congé pour vendre, ordonné son expulsion et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation. La locataire soutenait la fraude du congé. La cour confirme la décision première instance. Elle rappelle les conditions de l’effet dévolutif de l’appel et les pouvoirs du juge des référés. Elle statue sur la validité du congé et les mesures d’expulsion. L’arrêt soulève la question de l’étendue du contrôle du juge des référés en matière de congé pour vendre et celle de la charge de la preuve de la fraude. La solution retenue consacre une interprétation stricte des conditions de l’article 835 du code de procédure civile et une application rigoureuse des règles probatoires en matière de fraude.
La décision illustre d’abord la rigueur procédurale exigée en matière d’appel et les pouvoirs limités du juge des référés. Elle démontre ensuite la difficulté pour le locataire de prouver la fraude du bailleur.
I. La confirmation d’une approche restrictive des pouvoirs du juge des référés et de la dévolution
La cour opère un contrôle strict de l’étendue de l’appel avant d’examiner le fond. Elle rappelle que « la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions ». Elle en déduit que la locataire, en ne reprenant pas dans le dispositif de ses conclusions la critique de la condamnation à des dommages-intérêts provisionnels, est réputée l’avoir abandonnée. La cour estime ainsi que « le chef de demande afférent à l’astreinte s’avère donc retranché de l’étendue de l’appel ». Cette rigueur formelle garantit la sécurité juridique et cadre précisément le débat.
Sur le fond, la cour réaffirme les conditions strictes de l’article 835 du code de procédure civile. Elle souligne que le juge des référés ne peut ordonner une mesure que pour faire cesser un « trouble manifestement illicite », défini comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». De même, l’octroi d’une provision suppose que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Le juge des référés n’a pas à trancher définitivement le litige, mais à apprécier l’évidence de la situation au jour de la décision première instance. Cette lecture restrictive limite son intervention aux cas les plus clairs, préservant le principe du contradictoire intégral devant le juge du fond.
II. La difficile preuve de la fraude dans le congé pour vendre et ses conséquences
Le cœur de l’arrêt réside dans l’appréciation du motif du congé. La cour rappelle le principe posé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur peut donner congé pour vendre. La locataire invoquait la fraude, alléguant que le bailleur ne souhaitait pas réellement vendre. La cour rejette ce moyen en appliquant strictement la charge de la preuve. Elle énonce que « la fraude à la loi ne se présume pas et qu’elle doit être établie par celui qui l’invoque ». En l’espèce, elle constate que la locataire « ne produit aux débats aucun élément pour étayer une telle affirmation ». Elle écarte les arguments tirés de la date du mandat de vente ou du prix, estimant qu’aucun « ne peut démontrer que la bailleresse ne souhaite pas vendre ». Cette solution est sévère pour le locataire, qui dispose rarement d’éléments directs sur les intentions du bailleur.
La validation du congé entraîne logiquement la qualification d’occupant sans droit ni titre et la condamnation aux conséquences légales. La cour confirme l’obligation de libérer les lieux, le paiement d’une indemnité d’occupation fixée « au montant du dernier loyer augmenté des charges », et une astreinte en cas de retard. Cette sévérité est la contrepartie de la protection du droit de propriété et de la liberté de vendre son bien. L’arrêt montre ainsi que, sauf preuve concrète de manœuvre frauduleuse, le motif de vente est facilement acquis. Il place une charge probatoire quasi insurmontable sur le locataire, consacrant une présomption de bonne foi au profit du bailleur.
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.