Cour d’appel de Bordeaux, le 18 décembre 2025, n°23/01070

La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige né de la rupture d’une promesse synallagmatique de vente immobilière. Par un compromis du 14 mai 2019, un acquéreur s’était engagé à acheter un ensemble de lots pour un prix de 2 300 000 euros. Le contrat contenait une clause imposant la constitution d’un dépôt de garantie de 100 000 euros sous trente jours, à défaut de quoi le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité. Une clause pénale générale prévoyait par ailleurs le versement de 230 000 euros en cas de refus de signer l’acte authentique après réalisation des conditions suspensives. L’acquéreur n’ayant pas constitué le dépôt de garantie, le vendeur a fait constater la caducité du contrat et a réclamé le paiement de la pénalité. Le tribunal judiciaire a fait droit à cette demande en partie, condamnant l’acquéreur à payer 150 000 euros. L’acquéreur a interjeté appel. La Cour d’appel devait ainsi trancher plusieurs questions : l’existence d’un dol, la régularité de la caducité du contrat et, surtout, l’exigibilité de la clause pénale malgré l’absence de mise en demeure formelle. La Cour confirme la caducité du contrat mais infirme le jugement sur la pénalité, estimant que son exigibilité était subordonnée à une mise en demeure régulière qui faisait défaut. Cette décision opère une distinction rigoureuse entre la caducité du contrat et l’exigibilité de la clause pénale, tout en offrant une analyse fine des stipulations contractuelles.

La solution retenue par la Cour d’appel repose sur une interprétation minutieuse des clauses contractuelles et une application stricte des conditions légales de la mise en demeure. Elle conduit à distinguer nettement les conditions de la caducité de celles de l’exigibilité de la pénalité (I), avant de souligner les exigences procédurales impératives pour la mise en œuvre de cette dernière (II).

I. La distinction opérée par la Cour entre caducité contractuelle et exigibilité de la clause pénale

La Cour d’appel valide la caducité du contrat tout en refusant l’application de la clause pénale, établissant une séparation claire entre ces deux notions. Elle écarte d’abord l’argumentation de l’acquéreur sur la nature facultative de la caducité. La clause prévoyait qu’en cas de défaut de fourniture de la caution, « le vendeur pourra s’il le désire, se prévaloir de la caducité du présent contrat ». La Cour en déduit que la caducité n’était pas automatique mais nécessitait une manifestation de volonté du vendeur. Elle estime que cette volonté a été clairement exprimée dans la lettre recommandée du 5 septembre 2019, où le conseil du vendeur indiquait que son client « a constaté la caducité du compromis de vente ». La Cour précise que la mention d’une résolution amiable « ne se rapporte à l’évidence qu’à la question des modalités de paiement de la pénalité ». Elle rejette également l’argument d’une substitution d’acquéreur régulière, soulignant que celle-ci « suppose qu’avant que soit constatée la caducité, l’opération de substitution ait été menée à son terme », ce qui n’était pas le cas. La caducité est donc régulièrement constatée.

Cependant, la Cour opère une distinction essentielle en jugeant que cette caducité n’entraîne pas ipso facto l’exigibilité de la clause pénale. Elle analyse le contrat comme contenant deux mécanismes distincts : une clause générale de pénalité de 230 000 euros pour défaut de réitération, et des stipulations relatives au dépôt de garantie. La Cour interprète ces dernières en estimant que le défaut de constitution du dépôt ne déclenchait pas une pénalité spécifique de 100 000 euros, mais renvoyait à l’application de la clause pénale générale. Elle relève que la clause relative au dépôt prévoyait qu’en cas de défaut, l’acquéreur « sera redevable du montant de la somme fixée ci-dessus ». Pour la Cour, « le renvoi à la somme fixée ci-dessus est un renvoi à la clause pénale générale, c’est-à-dire au montant de 230 000 € ». Cette interprétation textuelle lui permet de concentrer son examen sur les conditions d’exigibilité de cette pénalité unique, qu’elle soumet au régime légal de l’article 1231-5 du code civil. La Cour rappelle ainsi que « cette clause pénale fixait un montant de 230 000 € » et « se référait d’ailleurs expressément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil sus-cité », lequel subordonne l’exigibilité de la pénalité à une mise en demeure. La distinction entre la faculté de se prévaloir de la caducité et l’obligation de mettre en demeure pour exiger la pénalité est ainsi fermement établie.

II. Le strict respect des conditions de la mise en demeure comme condition préalable à l’exigibilité de la pénalité

La Cour d’appel applique avec rigueur les conditions légales de la mise en demeure, condition sine qua non pour réclamer la pénalité. Elle rappelle le principe posé par l’article 1231-5 du code civil : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Elle précise que cette exigence est distincte des conditions de la caducité, relevant que « ce texte ne concerne que l’exigibilité de la pénalité qui est une question distincte ». La Cour écarte l’argument du vendeur selon lequel la caducité pouvait être invoquée sans formalité, en soulignant qu’il « opère une confusion entre la constatation de la caducité et l’exigibilité de la pénalité ».

La Cour procède ensuite à un examen détaillé des échanges invoqués comme valant mise en demeure. Elle écarte d’abord les courriels échangés entre notaires les 12 juin et 16 juillet 2019, car « rien n’indique qu’ils ont été notifiés à M. [I] lui-même » et surtout parce qu’ils ne contenaient aucune injonction impérative. Elle relève que dans le second, le notaire « se bornait à lui demander s’il détenait “le justificatif de mise en place du cautionnement” ». Elle en conclut qu’« il n’en résultait aucune mise en demeure impérative ». La Cour examine ensuite une lettre du notaire du vendeur en date du 29 juillet 2019, qui rappelait les termes du compromis. Elle estime que cet acte ne satisfaisait pas non plus aux exigences légales, d’une part parce qu’il s’agissait d’« un courrier simple entre notaires dont il n’est nullement établi qu’il a été transmis personnellement à M. [I] », et d’autre part parce qu’« aucun délai précis n’était imparti à ce dernier ». La Cour fonde son raisonnement sur une jurisprudence constante, citant un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 24 mars 1998, pour rappeler que la mise en demeure « suppose que l’acte qui la contient soit notifié personnellement au débiteur et qu’un délai suffisant lui soit imparti pour lui permettre de s’exécuter ». En l’absence de mise en demeure régulière, la Cour juge que « la pénalité prévue au contrat ne peut être exigée ». Cette analyse stricte protège le débiteur en conditionnant l’application d’une sanction contractuelle lourde au respect de garanties procédurales précises.