Cour d’appel de Versailles, le 18 décembre 2025, n°25/01513

La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 18 décembre 2025, se prononce sur un pourvoi formé contre une ordonnance de référé. La ville de [Localité 7], ayant succédé aux droits d’un bailleur, sollicitait l’expulsion d’une société locataire et le paiement d’indemnités. Le juge des référés avait estimé que le maintien du locataire pouvait traduire une volonté tacite de renouvellement du bail, écartant ainsi les demandes. La Cour d’appel, saisie de l’affaire, doit déterminer si ce maintien constitue une occupation sans droit ni titre justifiant des indemnités, et si une clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire par jour de retard peut faire l’objet d’une provision en référé. La solution retenue opère une distinction nette entre la réparation du préjudice d’occupation et l’exécution d’une clause pénale, en affirmant que « le bail est arrivé à terme le 14 avril 2023, sans renouvellement de quelque sorte » et que la société locataire « s’est maintenue sans droit ni titre dans les locaux ». La Cour accueille la demande d’indemnité d’occupation mais rejette la demande de provision sur la clause pénale, considérant que son application est « susceptible d’être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse ». Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges distinguent les régimes juridiques applicables en référé et confirme une approche restrictive de l’octroi de provisions sur les clauses pénales.

La qualification d’occupation sans droit ni titre justifiant une indemnité réparatrice

La Cour d’appel de Versailles écarte d’emblée la possibilité d’un renouvellement tacite du bail, pour retenir une occupation illicite ouvrant droit à réparation. Elle fonde cette qualification sur une interprétation stricte des stipulations contractuelles et des faits postérieurs. Le bail dérogatoire prévoyait une durée déterminée et stipulait expressément que le maintien du preneur au-delà du terme ne créerait « aucun droit quelconque au maintien dans les lieux ou au renouvellement du bail ». La Cour relève que cette clause est « de façon on ne peut plus explicite ». Elle en déduit que l’intention des parties était de prévenir toute interprétation tendant à un renouvellement. Cette analyse est renforcée par le comportement du bailleur initial, qui avait confirmé par écrit sa volonté de reprendre les locaux. La Cour estime donc que le premier juge a commis une erreur de qualification en envisageant une volonté tacite de poursuite, et elle affirme que « c’est dès lors de façon impropre que le premier juge a considéré […] que l’exploitation des locaux […] est susceptible d’être considéré […] comme une volonté des parties de poursuivre le bail ». En qualifiant l’occupation d’illicite, la Cour applique le principe selon lequel « l’occupation illicite de l’immeuble d’autrui est constitutif d’une faute qui doit être réparée ». La réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation, dont le quantum est fixé par référence au loyer convenu, la Cour jugeant que ce montant correspond à la « contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire ». Cette solution consacre une approche objective de la réparation, alignée sur la valeur locative du bien, et garantit au propriétaire une indemnisation certaine pour la privation de jouissance.

Le refus d’accorder une provision sur une clause pénale jugée sérieusement contestable

Si la Cour admet le principe de l’indemnité d’occupation, elle refuse en revanche d’allouer une provision sur l’indemnité contractuelle de retard. Cette double indemnité était pourtant prévue par le contrat, lequel stipulait que le preneur « devra verser au propriétaire une indemnité de 70 euros par jour de retard ». La Cour reconnaît que « le principe de la créance […] est établi avec l’évidence requise ». Toutefois, elle opère une distinction essentielle entre le régime de l’indemnité d’occupation, qui répare un préjudice, et celui de la clause litigieuse, qu’elle qualifie de clause pénale. En sa qualité de juge des référés, son pouvoir est limité par l’article 873 du code de procédure civile : elle ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, la Cour estime que l’application de cette clause est contestable en raison de son caractère potentiellement excessif. Elle motive son refus en énonçant que « cette clause s’analyse en une clause pénale et, dès lors que son montant pourrait être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce qu’elle se cumule avec le paiement d’une indemnité d’occupation déjà sollicitée, son application est susceptible d’être modérée par le juge du fond ». Cette analyse révèle une application stricte des conditions du référé. La Cour ne se prononce pas sur le fond de la validité de la clause, mais constate que sa modulation possible par le juge du fond constitue une contestation sérieuse au sens de la procédure accélérée. Cette solution protège le débiteur contre l’exécution provisoire d’une obligation dont le montant définitif pourrait être réduit, et réserve l’appréciation complète de la proportionnalité de la pénalité au juge du fond, conformément au pouvoir de modulation reconnu par l’article 1231-5 du code civil.