La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé contre une ordonnance de référé ordonnant l’expulsion de trois chevaux. La propriétaire des animaux, concubine d’un majeur protégé, contestait cette décision au motif qu’aucun trouble manifestement illicite n’était caractérisé. La société civile immobilière, devenue propriétaire du domaine, sollicitait la confirmation de l’ordonnance. Les juges du fond avaient accueilli la demande d’expulsion. La Cour d’appel, après avoir écarté les moyens d’irrecevabilité, confirme la décision première. Elle estime que la présence des chevaux sur les parcelles litigieuses constitue bien un trouble manifestement illicite au droit de propriété de la SCI. L’arrêt soulève ainsi la question de la protection du droit de propriété face à une occupation dépourvue de titre et des limites de l’abus de droit dans ce contexte. La solution retenue consacre une interprétation stricte des conditions du référé et une défense ferme de l’exercice normal du droit de propriété.
I. La caractérisation rigoureuse d’un trouble manifestement illicite au droit de propriété
La Cour d’appel de Versailles retient une conception exigeante du trouble manifestement illicite, fondée sur la violation évidente d’un droit établi. Elle écarte d’emblée les arguments de l’appelante relatifs à l’absence d’urgence ou de dommage imminent, rappelant que ces conditions sont sans incidence sur la caractérisation d’un tel trouble. Le juge des référés peut en effet ordonner des mesures « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’analyse se concentre donc sur l’existence d’une violation flagrante du droit de propriété de la société acquéreuse. Pour établir ce trouble, la cour s’appuie principalement sur l’acte authentique de vente. Elle relève que cet acte « stipule notamment que : « L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens étant libres de toute location ou occupation, à l’exception de la partie faisant l’objet d’une réserve de droit d’usage et d’habitation. » » La réserve consentie au vendeur, majeur protégé, est strictement délimitée. La cour confirme l’analyse du premier juge, pour qui « le droit d’usage et d’habitation que Monsieur [K] [M] s’est réservé, et dont Madame [I] [A] [X] bénéficie, ne porte que sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 6], à l’exclusion de toutes les autres parcelles ». Il en découle logiquement que le maintien des chevaux sur les parcelles non comprises dans cette réserve viole le droit de l’acquéreur. La cour rejette avec fermeté la tentative de l’appelante de s’appuyer sur un autre document. Elle juge que « Mme [I] [A] [X] n’est aucunement fondée à se prévaloir des termes de l’attestation notariée du 20 décembre 2023 qui, à supposer que son contenu diffèrerait de l’acte de vente du même jour, n’est pas source de droit et d’obligation, l’acte de vente l’étant exclusivement ». Cette position affirme la primauté de l’acte authentique et son caractère opposable aux tiers. Dès lors, la cour estime que « la société La Vallée Coterel établit son droit de propriété sur les parcelles litigieuses auquel contrevient le maintien sur lesdites parcelles des chevaux détenus par Mme [I] [A] [X] ». La violation du droit est ainsi établie de manière objective et incontestable, justifiant la mesure d’expulsion.
II. Le rejet circonstancié des exceptions soulevées contre l’exercice du droit de propriété
L’appelante invoquait plusieurs moyens pour légitimer l’occupation ou dénoncer un abus de droit. La cour les examine et les écarte systématiquement, renforçant ainsi la protection du propriétaire. Le premier moyen, tiré de la qualité de concubine du majeur protégé, est jugé irrecevable. La cour estime que ce moyen « est dépourvu de tout sérieux s’agissant de parcelles différentes » de celle sur laquelle porte le droit d’usage. Le lien de concubinage ne crée aucun droit réel accessoire extensible à d’autres biens. Le second moyen, fondé sur l’abus de droit de propriété, fait l’objet d’une analyse de principe. La cour rappelle la définition classique de l’abus : « l’exercice de tout droit est susceptible de dégénérer en abus, soit lorsqu’il est détourné de sa finalité, soit lorsqu’il a pour but de nuire à autrui ». Elle en tire une conséquence essentielle pour l’espèce : « en revanche, la conservation ou la protection du droit de propriété n’est pas susceptible d’abus ». Dès lors, l’action en expulsion, qui vise précisément à protéger ce droit contre une occupation sans titre, échappe par nature au champ de l’abus. La cour examine néanmoins les circonstances alléguées, notamment la différence de traitement entre les chevaux de l’appelante et ceux du majeur protégé. Elle estime que cette différence « se justifie, entre autres choses, par les liens familiaux qui unissent M. [W] [M] et M. [K] [M] ». Elle ajoute que « Mme [I] [A] [X] ne fait état d’aucun préjudice sérieux que lui causerait l’expulsion de ses chevaux ». Le juge opère ainsi une pesée des intérêts, au terme de laquelle la défense du droit de propriété l’emporte. Enfin, la cour écarte l’argument tiré d’une éventuelle contradiction dans les agissements du gérant de la SCI, qui est aussi le tuteur du majeur. Elle juge que « Mme [I] [A] [X] n’est pas fondée à opposer à la société La Vallée Coterel les devoirs et obligations de M. [W] [M], pris hors sa qualité de gérant de la société ». Cette distinction nette entre la personne physique et la personne morale permet d’isoler l’exercice du droit de propriété de toute considération étrangère. L’arrêt démontre ainsi une réticence marquée à admettre l’exception d’abus de droit lorsque le propriétaire agit pour faire cesser une atteinte à son droit.