Cour d’appel de Paris, le 18 décembre 2025, n°25/15389

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par une société locataire contre une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 4 novembre 2024. La locataire, exploitant un terrain pour une activité de vente aux enchères de véhicules, reprochait à la société propriétaire d’avoir supprimé une clôture séparative et d’avoir entreposé des véhicules sur la parcelle louée, causant ainsi un trouble manifestement illicite à sa jouissance. Le juge des référés l’ayant déboutée, elle demandait en appel la condamnation de la propriétaire à la remise en état de la clôture sous astreinte. La Cour d’appel, après avoir rappelé les conditions d’intervention du juge des référés, a confirmé la décision première instance au motif que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’était pas caractérisée avec l’évidence requise. Cette décision invite à réfléchir sur l’exigence probatoire en matière de référé et sur les limites de l’obligation de délivrance paisible pesant sur le bailleur.

L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’ouverture de l’action fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, en soulignant la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur. La cour énonce que « le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Elle précise que « le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages ». En l’espèce, la société locataire invoquait une violation de l’obligation de délivrance paisible du bailleur, prévue à l’article 1719 du code civil. Toutefois, la cour constate que le trouble allégué, à savoir l’altération de la clôture séparative, n’est pas établi avec l’évidence nécessaire en procédure de référé. Elle relève que « ni l’existence d’un dommage imminent, ni celle d’un trouble manifestement illicite ne sont caractérisées avec l’évidence requise en référé ». Cette exigence d’une démonstration patente et immédiate du trouble conditionne l’intervention rapide du juge et protège le défendeur contre des demandes insuffisamment étayées. L’arrêt illustre ainsi le contrôle strict exercé par les juges du fond sur les éléments de fait, refusant de se fonder sur de simples présomptions.

La solution adoptée par la Cour d’appel de Paris révèle une application restrictive des pouvoirs du juge des référés, centrée sur une appréciation concrète et actualisée des faits. La cour rappelle que pour apprécier l’existence du trouble, elle « doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue ». Cette position garantit la sécurité juridique et évite que la décision ne soit fondée sur une situation ayant évolué postérieurement à l’instance initiale. En l’espèce, la cour constate que le trouble initial – l’entreposage de véhicules par le propriétaire – avait cessé avant l’ordonnance de première instance. S’agissant de la clôture, elle estime que la preuve de son état antérieur et de sa dégradation n’est pas rapportée. La cour motive sa décision en indiquant qu’« aucune des pièces versées […] ne permet de déterminer précisément les caractéristiques du dispositif de séparation qui existait avant sa suppression ». Elle ajoute qu’il ne résulte pas des constats « que le dispositif qui a été remis en place […] offrirait une moindre sécurité que celui qui a été déposé ». Cette analyse démontre que l’absence de preuve certaine et précise sur l’étendue exacte de l’obligation contractuelle du bailleur et sur son inexécution fait obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite. L’arrêt rappelle ainsi que la violation d’une obligation contractuelle, pour justifier une mesure d’urgence, doit être établie de manière incontestable.