Cour d’appel de Paris, le 18 décembre 2025, n°25/07424

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé par les promettants d’une vente immobilière contre une ordonnance de référé ayant rejeté leur demande de provision au titre d’une indemnité d’immobilisation. Les promettants avaient consenti une promesse unilatérale de vente le 10 mars 2022 aux bénéficiaires, assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. La vente n’ayant pas été réalisée, les promettants ont sollicité en référé le versement d’une provision sur l’indemnité forfaitaire de 59 000 euros stipulée. Le juge des référés a rejeté cette demande, estimant que les promettants ne justifiaient pas suffisamment de l’inexécution par les bénéficiaires de leurs obligations liées à la condition suspensive. Saisie en appel, la Cour d’appel de Paris a infirmé cette décision. Elle a considéré que l’existence de l’obligation de payer l’indemnité n’était pas sérieusement contestable, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, et a accordé la provision demandée. Cet arrêt offre l’occasion d’analyser le contrôle exercé par le juge des référés sur l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable, ainsi que le régime probatoire spécifique des conditions suspensives d’obtention de prêt en matière immobilière.

L’arrêt illustre d’abord la souplesse du contrôle du juge des référés sur l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, qui peut s’appuyer sur un faisceau d’indices probants. La Cour d’appel opère un renversement de l’appréciation du premier juge en considérant que les éléments produits par les promettants établissent avec « l’évidence requise en référé » le défaut de justification par les bénéficiaires de leurs démarches. Elle rappelle le principe selon lequel « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». En l’espèce, la Cour relève que les stipulations contractuelles imposaient clairement aux bénéficiaires de « déposer ses demandes de prêt d’ici le 21 mars 2022 et à en justifier aussitôt au notaire » et de « notifier […] au plus tard le 16 mai 2022, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ». L’absence de toute pièce justificative de la part des bénéficiaires, couplée aux courriers du notaire attestant de leur silence, permet à la Cour de conclure que « les bénéficiaires n’ont pas fait usage de leur faculté de rétractation et qu’ils n’ont pas justifié, dans le délai requis, du refus d’octroi de prêt ». Ainsi, la Cour estime que « la condition suspensive relative au prêt étant ainsi réputée accomplie, l’obligation pour les bénéficiaires de s’acquitter du montant de l’indemnité d’immobilisation […] ne souffre d’aucune contestation sérieuse ». Cette analyse démontre que le juge des référés peut, sur la base d’un faisceau d’indices concordants, considérer qu’une obligation est établie avec suffisamment de certitude pour justifier une provision, sans exiger une preuve absolue et définitive.

L’arrêt précise ensuite les conséquences probatoires du défaut de mise en œuvre d’une condition suspensive d’obtention de prêt, en consacrant un renversement de la charge de la preuve au détriment du bénéficiaire inactif. La Cour d’appel interprète les stipulations contractuelles pour en déduire une règle probatoire implicite mais essentielle. Elle affirme en effet qu’« il s’évince, avec l’évidence requise en référé, de ces stipulations que la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, la charge de la preuve lui incombant ». Cette interprétation est décisive. Elle signifie que le simple silence du bénéficiaire et son inaction dans les délais contractuels valent présomption d’accomplissement de la condition, le mettant en demeure de prouver le contraire. Les promettants n’ont donc pas à démontrer positivement la mauvaise foi des bénéficiaires ou l’existence d’offres de prêt refusées. Il leur suffit d’établir, comme ils l’ont fait par les courriels du notaire, que « ceux-ci n’ont fait que m’assurer qu’ils souhaitaient toujours acquérir sans pour autant répondre à mes courriers, ni fournir quelques documents émanant d’une banque ». En l’absence de toute production des bénéficiaires, défaillants à l’instance, la Cour peut légitimement conclure à l’existence d’une obligation certaine de payer l’indemnité. Cette solution assure une protection efficace du promettant, immobilisé dans l’attente d’une vente qui ne se concrétise pas, et sanctionne le comportement passif du bénéficiaire qui ne respecte pas les engagements procéduraux pris pour préserver son droit au bénéfice de la condition.