Cour d’appel de Paris, le 18 décembre 2025, n°25/04941

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige entre deux sociétés propriétaires d’immeubles contigus. La SCI Madeleine, propriétaire bailleresse, et sa locataire, la SAS Hôtel Madeleine Plaza, reprochaient à la société Foncière Tronchet d’avoir aménagé une terrasse accessible sur le toit d’un bâtiment situé dans sa cour, créant ainsi des vues directes sur les chambres de l’hôtel en violation des articles 678 et 680 du code civil. Elles avaient saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert. Par une ordonnance du 28 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire avait rejeté leurs demandes. Les sociétés appelantes ont alors interjeté appel de cette décision. La question de droit posée à la cour était de savoir si les travaux réalisés par la société intimée caractérisaient un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent justifiant une mesure de référé au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance déférée, estimant que les appelantes n’avaient pas rapporté la preuve d’une violation des règles sur les vues ou d’un dommage imminent. Cette décision rappelle avec rigueur les conditions d’accès au référé et souligne l’importance de la preuve dans la caractérisation des troubles de voisinage.

I. La confirmation des conditions strictes d’accès au référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile

La cour rappelle en premier lieu les conditions légales du référé prévu par l’article 835 du code de procédure civile. Elle précise que ce type de référé « ne requiert pas l’urgence », une condition souvent mal comprise par les justiciables. L’arrêt énonce clairement que « le référé, fondé sur l’article 835 du code de procédure civile qui implique soit la prévention d’un dommage imminent soit la cessation d’un trouble manifestement illicite, ne requiert pas l’urgence ». Cette précision est essentielle pour orienter correctement l’analyse vers les seuls critères pertinents que sont l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. La cour rejette donc le moyen tiré du défaut d’urgence soulevé par l’intimée, recentrant le débat sur la substance des allégations des appelantes.

Ensuite, la cour procède à une analyse rigoureuse de la notion de trouble manifestement illicite, qu’elle définit comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». En l’espèce, la violation alléguée concerne les règles sur les vues édictées aux articles 678 et 680 du code civil. Les appelantes soutenaient que les aménagements de la terrasse, notamment les pare-vues translucides et les bambous, étaient insuffisants pour empêcher des vues illicites. Cependant, la cour constate que la société intimée a produit des éléments de preuve concrets, notamment un constat d’huissier et un procès-verbal de commissaire de justice, démontrant le respect des distances légales. Elle relève ainsi qu’« un espace rendu inaccessible aux personnes par la pose de jardinières plantées de bambous et d’un pare-vue en lamelles de bois, sur une profondeur de plus d’1,90 m, a été réalisé sur la terrasse litigieuse, lequel est de nature à empêcher une vue directe sur les façades de l’hôtel ». Face à ces preuves matérielles, les simples affirmations des appelantes ne suffisent pas à caractériser une violation évidente du droit. La cour en déduit logiquement qu’« aucune violation des prescriptions édictées aux articles 678 et 680 du code civil précités n’est caractérisée ».

II. L’exigence d’une preuve concrète pour caractériser le dommage imminent et justifier les mesures subsidiaires

L’examen du second critère, le dommage imminent, fait l’objet d’une appréciation tout aussi stricte. La cour définit le dommage imminent comme celui « qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ». Les appelantes alléguaient un dommage constitué par des troubles sonores futurs liés à l’occupation de la terrasse. La cour écarte cet argument en relevant l’absence totale d’éléments probants. Elle souligne que les appelantes « indiquant même à ce propos que ‘du fait de la procédure en cours et de l’appel interjeté par les concluantes, la terrasse n’a pas fait l’objet pour l’instant d’utilisation’ ». Dès lors, il est impossible de déduire de manière certaine la survenance de nuisances sonores. La cour juge donc que les appelantes « échouent à caractériser tant la réalité du trouble manifestement illicite allégué que l’imminence du dommage ». Cette sévérité dans l’examen de la preuve est cohérente avec la nature du référé, qui exige une évidence suffisante pour justifier une mesure provisoire.

Cette exigence probatoire se répercute sur l’examen de la demande subsidiaire d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. La cour rappelle que cette mesure nécessite un « motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits ». Or, dans la mesure où l’action au fondement de l’article 835 a été jugée irrecevable, la demande d’expertise perd sa justification. La cour estime ainsi que « les sociétés appelantes ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire ». Cette solution est logique : autoriser une expertise dans un tel contexte reviendrait à utiliser la procédure de l’article 145 pour pallier l’absence de preuve initiale requise en référé, ce qui en détournerait l’objet. La décision rappelle ainsi que les mesures d’instruction ne peuvent compenser un défaut de preuve des conditions d’ouverture de l’action principale.