Cour d’appel de Montpellier, le 18 décembre 2025, n°21/04646

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige né de la vente d’un appartement affecté par un dégât des eaux survenu peu avant la signature de l’acte authentique. Les acquéreurs, ayant constaté l’inexécution par les vendeurs de l’obligation de réaliser les travaux de remise en état, ont obtenu en première instance la résolution judiciaire de la vente ainsi que des dommages et intérêts. Les vendeurs, déboutés de leurs demandes en garantie contre l’assureur et un autre copropriétaire, ont interjeté appel. La cour d’appel, confirmant le jugement déféré, a estimé que le délai d’exécution raisonnablement implicite dans le contrat avait été gravement méconnu, justifiant la résolution pour inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil. Elle a en revanche écarté certaines demandes indemnitaires des acquéreurs faute de lien de causalité et rejeté les appels en garantie. La décision invite ainsi à s’interroger sur la manière dont le juge apprécie la gravité d’une inexécution contractuelle dans le cadre d’une vente grevée d’un sinistre (I), avant d’examiner le traitement des demandes indemnitaires accessoires et des actions en garantie (II).

I. L’appréciation de la gravité de l’inexécution contractuelle justifiant la résolution

La cour d’appel retient une interprétation téléologique de la clause contractuelle pour déceler l’intention commune des parties, puis caractérise l’inexécution comme suffisamment grave au regard de ses conséquences.

A. L’interprétation de la commune intention pour fixer un délai d’exécution raisonnable

Face à la survenance d’un dégât des eaux à la veille de la vente, les parties ont maintenu la transaction en insérant une clause spécifique. Les vendeurs soutenaient que leur obligation se limitait à reverser les sommes indemnitaires de l’assureur et qu’ils ne pouvaient garantir aucun délai. La cour écarte cette lecture littérale au profit d’une recherche de l’intention réelle, conformément à l’article 1188 du code civil. Elle relève que « si le vendeur ne pouvait garantir des délais de travaux, lesdits travaux étaient néanmoins censés être réalisés dans un délai relativement raisonnable ». Cette interprétation s’appuie sur le contexte : l’ampleur des travaux paraissait initialement limitée à une infiltration en salle de bains et leur financement semblait assuré. La cour estime donc qu’un délai raisonnable était implicitement convenu, dépassé en l’espèce puisque « les travaux n’ont toujours pas été réalisés, et ce plus de huit années après la vente ». Cette analyse consacre la primauté de l’intention sur la lettre du contrat et impose au débiteur une obligation de diligence dans l’exécution, même lorsque les délais ne sont pas fixés.

B. La caractérisation d’une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil

Pour prononcer la résolution, le juge doit constater une inexécution suffisamment grave. La cour rejette l’argument des vendeurs selon lequel le montant restant à leur charge serait trop faible pour justifier une telle sanction. Elle opère une appréciation in concreto de la gravité, qui ne se mesure pas à la seule valeur pécuniaire de l’obligation inexécutée. Elle retient que « cette inexécution contractuelle revêt un caractère de gravité certain, eu égard au fait que les acquéreurs ne peuvent pas jouir de leur bien, ce dernier n’étant pas pourvu d’une salle d’eau en état de fonctionnement ». La privation de jouissance, constitutive d’un trouble sérieux, est ainsi érigée en critère déterminant. La cour précise que cette analyse est faite « en dehors de toute difficulté liée à l’absence de fenêtre et de toute considération du montant des travaux ». Elle valide ainsi la décision des premiers juges d’avoir prononcé « la résolution judiciaire de la vente sur le fondement de l’article 1224 du code civil ». Cette solution rappelle que la gravité s’apprécie à l’aune des conséquences de l’inexécution sur la contrepartie attendue par le créancier.

II. Le rejet des demandes indemnitaires accessoires et des actions en garantie

La cour opère un filtrage rigoureux des autres demandes, en exigeant un lien de causalité certain pour les préjudices et en constatant l’absence de faute des garants potentiels.

A. L’exigence d’un lien de causalité direct et certain pour l’indemnisation des préjudices

Les acquéreurs réclamaient une indemnisation pour perte de revenus locatifs et préjudice moral. La cour accueille les demandes relatives aux frais de vente et aux charges de copropriété, dont le lien avec l’inexécution est établi. En revanche, elle rejette la perte locative estimée à 16 800 euros. Elle constate en effet que « l’appartement paraît ne pas pouvoir être loué du fait de l’absence de fenêtre ne permettant pas un renouvellement de l’air (…) et non du fait des infiltrations objets du litige ». Elle en déduit que « le lien de causalité démontré entre le fait dommageable et le préjudice fait ainsi défaut ». Le préjudice moral est également écarté au motif que « les pièces du dossier ne l’établissent pas ». La cour applique ici avec rigueur les principes de la réparation du préjudice, exigeant une preuve certaine et un lien causal direct entre la faute contractuelle et le dommage allégué. Elle distingue ainsi les préjudices qui sont la conséquence nécessaire de l’inexécution de ceux qui relèvent d’autres facteurs.

B. L’absence de démonstration d’un manquement à l’origine du litige de la part des garants

Les vendeurs avaient exercé des recours en garantie contre l’assureur et une autre copropriétaire. La cour confirme leur déboutement. À l’encontre de l’assureur, elle estime que « l’assureur a pris position sur le sinistre (…) indiquant prendre en charge la remise en état des embellissements (…) ce dès les travaux de réparation effectués, ce qui n’a jamais été le cas ». Elle conclut que « le manquement de la SA Avanssur à ses obligations n’est pas démontré ». Concernant la copropriétaire du rez-de-chaussée, suspectée d’avoir aggravé le sinistre par son inertie, la cour relève que « les dégâts des eaux de 2013 à 2014 et de 2015 n’ont pas nécessairement de lien avec le dégât des eaux de 2017 » et que « l’origine du sinistre reste à déterminer ». Elle statue donc « qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre l’attitude de Madame [Z] et le présent litige ». Ces décisions illustrent la charge de la preuve pesant sur le demandeur en garantie, qui doit établir de manière précise la faute du garant et son lien causal avec le préjudice pour lequel il est recherché.