La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige relatif à l’état d’enclave d’une parcelle et à l’indemnisation du propriétaire du fonds servant. Madame [R] [O], propriétaire d’une parcelle, avait fait obstacle à l’accès d’une parcelle voisine appartenant à la SCI L’Esquirol. Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire avait constaté l’enclave de la parcelle de la SCI, institué une servitude légale de passage sur le fonds de Madame [O] et l’avait condamnée à des dommages-intérêts. Madame [O] interjeta appel de cette décision. La cour d’appel devait ainsi se prononcer sur l’existence de l’enclave et la légalité de la servitude instituée, ainsi que sur les demandes indemnitaires respectives des parties. L’arrêt confirme le principe de la servitude mais réforme le jugement sur le quantum de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant. Cette décision permet d’analyser les conditions d’existence de la servitude légale de passage (I) avant d’en examiner les conséquences indemnitaires (II).
I. La confirmation des conditions d’existence de la servitude légale de passage
La cour d’appel rappelle et applique avec rigueur les conditions légales de l’article 682 du code civil, en écartant les arguments de l’appelante qui contestait l’enclave et prétendait à l’existence de servitudes conventionnelles.
A. La caractérisation de l’enclave par l’absence d’accès suffisant à la voie publique
L’appelante soutenait que le fonds de la SCI n’était pas enclavé, invoquant notamment l’existence d’autres parcelles lui appartenant et la présence de servitudes conventionnelles. La cour écarte ces arguments en se fondant sur une analyse factuelle et juridique stricte. Elle constate d’abord que la parcelle litigieuse « ne jouxte aucune voie publique ». Elle précise ensuite que la parcelle AD [Cadastre 6], également propriété de la SCI, ne constitue pas une issue car « elle ne jouxte pas la parcelle AD [Cadastre 2] puisqu’elle en est séparée par d’autres parcelles ». L’enclave est ainsi établie par la situation objective des lieux, indépendamment de la propriété d’autres parcelles non attenantes. La cour rappelle ensuite le principe de l’article 684 du code civil en soulignant que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de cet acte ». Elle en déduit que les servitudes conventionnelles invoquées, issues d’actes ne concernant pas la parcelle enclavée ou portant sur des parcelles extérieures à l’ancien fonds divisé, sont inopérantes. Elle conclut ainsi qu’« aucune servitude conventionnelle de passage ne bénéficie à la parcelle AD [Cadastre 2] enclavée comme n’ayant aucun accès à la voie publique ». Cette motivation démontre une application stricte des textes, refusant d’étendre le bénéfice de servitudes à des fonds non expressément désignés.
B. Le rejet de l’existence d’une servitude conventionnelle et la fixation de l’assiette
L’appelante invoquait également une clause de l’acte d’acquisition de son propre fonds pour soutenir l’existence d’une servitude préexistante. La cour procède à une interprétation restrictive de cet acte notarié. Elle relève que la clause se borne à indiquer que « depuis de nombreuses années, les propriétaires des terrains situés au nord de la parcelle AD [Cadastre 3] traversent le terrain vendu ». Elle en déduit que « la rédaction du notaire instrumentaire ne permet pas de constater l’instauration par cet acte d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle AD [Cadastre 2] qui n’est nullement mentionnée ». La simple mention d’un usage ne vaut pas constitution d’une servitude, ce qui protège la sécurité des transactions immobilières. Enfin, concernant l’assiette du passage, la cour suit les conclusions de l’expert judiciaire qui a identifié « le passage le plus court et le moins dommageable ». Elle rejette l’argument tiré du changement de destination du fonds enclavé, en énonçant que « le changement de destination d’un fonds n’est pas un obstacle à l’instauration d’une servitude de passage ». Cette position est conforme à la jurisprudence qui considère que la servitude a pour objet de desservir le fonds dans son état futur et ses besoins potentiels.
II. La modulation des indemnités dues entre les parties
L’arrêt opère une répartition équilibrée des préjudices, en confirmant la condamnation de l’appelante pour faute tout en reconnaissant et en chiffrant son propre préjudice lié à la servitude.
A. La confirmation de la responsabilité de l’appelante pour entrave au passage
La cour confirme la condamnation de Madame [O] à payer des dommages-intérêts à la SCI. Elle motive cette décision en relevant un comportement fautif. Elle rappelle qu’un jugement antérieur avait constaté que Madame [O] « n’avait pas enlevé même partiellement la clôture qu’elle avait implantée sur son fonds de manière à laisser le passage prescrit ». La cour en tire la conséquence que l’appelante « a empêché le passage des véhicules vers la parcelle AD [Cadastre 2] dans une intention de nuire et a causé un préjudice certain à l’intimée ». La qualification d’intention de nuire, bien que forte, sert à fonder la condamnation aux dommages-intérêts confirmée à 3000 euros, distincte de l’astreinte déjà liquidée. Cette solution sanctionne l’obstruction volontaire à l’exécution d’une décision de justice et protège le droit au désenclavement du fonds voisin.
B. La reconnaissance et l’évaluation du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant
L’appelante demandait réparation pour la perte de jouissance de son fonds. La première instance l’avait déboutée, mais la cour d’appel réforme le jugement sur ce point. Elle procède à une évaluation concrète du préjudice en s’appuyant sur le rapport d’expertise. L’expert avait calculé que la servitude entraînait « une perte de jouissance portant sur cette superficie supplémentaire de 20 m² à 8,3 % de la contenance cadastrale du fonds ». La cour prend également en compte un trouble distinct, lié à l’intensification de l’usage : « l’appelante devra supporter une circulation plus fréquente sur le chemin alors que celle-ci était occasionnelle ». Sur cette double base, perte de superficie et trouble de jouissance, la cour « alloue à [R] [O], en réparation de ces préjudices, une somme de 6000 euros ». Cette indemnisation, due par la SCI bénéficiaire de la servitude, illustre le principe de contrepartie financière posé par l’article 682 du code civil. L’arrêt distingue clairement cette indemnité légitime de la condamnation pour faute de l’appelante, évitant toute compensation illicite entre les deux chefs de préjudice.
Fondements juridiques
Article L. 2142-1 du Code du travail En vigueur
Dès lors qu’ils ont plusieurs adhérents dans l’entreprise ou dans l’établissement, chaque syndicat qui y est représentatif, chaque syndicat affilié à une organisation syndicale représentative au niveau national et interprofessionnel ou chaque organisation syndicale qui satisfait aux critères de respect des valeurs républicaines et d’indépendance et est légalement constituée depuis au moins deux ans et dont le champ professionnel et géographique couvre l’entreprise concernée peut constituer au sein de l’entreprise ou de l’établissement une section syndicale qui assure la représentation des intérêts matériels et moraux de ses membres conformément à l’article L. 2131-1.
Article L. 2142-1-1 du Code du travail En vigueur
Chaque syndicat qui constitue, conformément à l’article L. 2142-1, une section syndicale au sein de l’entreprise ou de l’établissement d’au moins cinquante salariés peut, s’il n’est pas représentatif dans l’entreprise ou l’établissement, désigner un représentant de la section pour le représenter au sein de l’entreprise ou de l’établissement.
Le représentant de la section syndicale exerce ses fonctions dans le cadre des dispositions du présent chapitre. Il bénéficie des mêmes prérogatives que le délégué syndical, à l’exception du pouvoir de négocier des accords collectifs.
Le mandat du représentant de la section syndicale prend fin, à l’issue des premières élections professionnelles suivant sa désignation, dès lors que le syndicat qui l’a désigné n’est pas reconnu représentatif dans l’entreprise. Le salarié qui perd ainsi son mandat de représentant syndical ne peut pas être désigné à nouveau comme représentant syndical au titre d’une section jusqu’aux six mois précédant la date des élections professionnelles suivantes dans l’entreprise.
Article 682 du Code civil En vigueur
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Article 684 du Code civil En vigueur
Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.