Cour d’appel de Metz, le 18 décembre 2025, n°22/00852

La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur un litige relatif à l’existence et à l’opposabilité d’une servitude de passage entre plusieurs propriétés. Les appelants, propriétaires des parcelles arrière des immeubles situés du numéro 24 au 30 d’une même rue, sollicitent la reconnaissance d’un droit de passage sur la parcelle du numéro 22, propriété de l’intimé. Le tribunal judiciaire de Metz, par un jugement du 16 mars 2022, les avait déboutés de leurs demandes fondées sur une servitude conventionnelle et sur une situation d’enclave. Saisie en appel, la cour confirme le rejet de ces deux chefs de demande mais admet, sur un fondement nouveau, l’existence d’une servitude par destination du père de famille. Elle ordonne en conséquence le rétablissement du passage et son inscription au livre foncier, tout en rejetant les demandes indemnitaires. Cet arrêt offre l’occasion d’analyser les conditions d’opposabilité des servitudes et la subtile distinction entre les différents fondements juridiques pouvant les établir.

La cour écarte d’abord l’opposabilité d’une servitude conventionnelle à l’acquéreur du fonds servant, en raison de l’absence de publicité et de mention dans son titre. Elle rappelle que « la servitude de passage constituée par titre ne peut être opposable aux tiers, et notamment au tiers acquéreur de bonne foi de l’immeuble grevé, que si elle a été publiée, ou si l’acte d’acquisition par ce tiers en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ». En l’espèce, l’acte d’acquisition de l’intimé ne mentionnait aucune servitude et stipulait même que le vendeur déclarait n’en avoir « créé ni laissé acquérir aucune ». La cour relève également que la servitude « n’est pas inscrite au Livre Foncier ». Concernant la connaissance de l’acquéreur, elle estime que la simple présence d’un chemin bétonné et d’un portillon visible lors d’une visite n’était pas suffisante pour lui révéler l’existence d’une charge réelle, car « cette situation peut aussi résulter d’un simple arrangement ou d’une tolérance ». L’intimé est donc considéré comme un tiers de bonne foi protégé par le défaut de publicité.

La cour rejette ensuite le fondement de l’enclave au sens de l’article 682 du code civil. Elle reconnaît que les jardins des appelants « ne disposent pas d’un accès direct à cette rue », mais souligne que « toutes les propriétés des appelants disposent d’un accès à la rue sur l’avant ». Pour caractériser l’enclave, il faudrait démontrer que l’usage normal du jardin est entravé. Or, la cour constate que les jardins sont de petite dimension et que les habitations disposent d’issues vers ceux-ci. Elle estime que « l’usage normal des jardins ainsi que leur entretien, qui n’implique que de petits travaux de jardinage […] ne seraient rendus impossibles ou considérablement entravés par la situation des lieux ». Elle conclut ainsi que « la possibilité d’obtenir un droit de passage sur le fondement de l’état d’enclave des jardins n’est donc pas établie ». Ce raisonnement applique une interprétation stricte de la notion d’enclave, qui ne se présume pas et doit être prouvée au regard de l’usage spécifique du fonds.

La cour opère un revirement en admettant, sur le fondement invoqué pour la première fois en appel, l’existence d’une servitude par destination du père de famille. Elle constate d’abord que « l’ensemble des fonds concernés par le présent litige a appartenu à un unique propriétaire » qui en a opéré la division. Elle relève ensuite que les actes de vente initiaux mentionnaient l’existence du passage en des termes qui « établissent que pour mentionner l’existence d’une servitude, le vendeur s’est bien référé à une situation de fait préexistante ». Enfin, elle note l’absence de « stipulation susceptible de faire obstacle à l’existence d’une servitude » dans ces actes. La cour en déduit que « la situation de fait caractérisant la destination du père de famille […] existait bien au moment de la division du fonds ». Elle précise toutefois que cette servitude ne bénéficie qu’aux parcelles de jardin et non aux parcelles bâties, et qu’elle doit être rétablie dans sa largeur originelle d’un mètre, rejetant la demande d’un passage de trois mètres. Cette solution permet de faire prévaloir la volonté présumée de l’ancien propriétaire unique et de pérenniser un aménagement préexistant, malgré l’absence de publicité.

La portée de cet arrêt est double. D’une part, il rappelle avec fermeté les exigences de publicité nécessaires pour opposer une servitude conventionnelle à un tiers acquéreur, protégeant ainsi la sécurité des transactions immobilières. D’autre part, il illustre l’utilité pratique de la théorie de la destination du père de famille pour préserver des situations de fait anciennes et cohérentes, lorsque les conditions légales sont réunies. La cour opère une distinction nette entre l’opposabilité, qui relève du droit des tiers, et l’existence même de la servitude, qui peut être établie par d’autres moyens. En refusant tout dommage-intérêt au motif que « la faute de M. [J] n’est pas établie », l’arrêt souligne également que la bonne foi de l’acquéreur et la complexité du débat juridique excluent toute sanction indemnitaire. Cette décision assure un équilibre entre la protection de l’acquéreur et la préservation des droits des propriétaires voisins fondés sur un état de fait historique.