Cour d’appel de Limoges, le 18 décembre 2025, n°24/00758

La Cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige entre propriétaires de maisons mitoyennes portant sur la propriété d’un local situé à l’étage. Les appelants, acquéreurs en 2010, revendiquaient la propriété de ce local sur le fondement de l’article 552 du code civil et demandaient la cessation de son occupation par leurs voisins. Ces derniers, intimés, opposaient une possession plus que quarantenaire justifiant une prescription acquisitive. Le tribunal judiciaire de Tulle, par un jugement du 16 septembre 2024, avait débouté les demandeurs et déclaré les intimés propriétaires par prescription. Saisie de l’appel, la Cour d’appel de Limoges confirme cette solution. Elle écarte l’application de la présomption de l’article 552 du code civil et retient que les conditions de la prescription trentenaire de l’article 2272 du code civil sont réunies, consacrant ainsi l’acquisition de la propriété par les intimés. La décision invite ainsi à analyser le rapport entre la présomption de propriété du superficiaire et les modes d’acquisition de la propriété (I), avant d’examiner la rigueur avec laquelle la cour apprécie les conditions de la prescription acquisitive (II).

I. La relativité de la présomption de propriété du superficiaire face aux autres modes d’acquisition

La présomption établie par l’article 552 du code civil, selon laquelle la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, constitue un principe cardinal du droit de la propriété immobilière. Toutefois, la Cour d’appel de Limoges rappelle avec netteté le caractère simplement relatif de cette présomption. Elle souligne en effet que ce texte « n’institue qu’une présomption simple de propriété susceptible d’être combattue par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive ». Cette affirmation situe d’emblée le débat sur le terrain probatoire et écarte toute idée d’un droit absolu et inattaquable du propriétaire du sol sur les constructions. En l’espèce, les titres de propriété respectifs des parties, soigneusement examinés par les premiers juges, ne mentionnaient pas le local litigieux. La cour constate que « aucun de ces titres ne faisait mention du local litigieux ». Dès lors, la présomption de l’article 552, privée de base titulaire ferme, ne pouvait à elle seule fonder la revendication des appelants. La solution illustre que cette présomption, si elle facilite la preuve pour le propriétaire du sol, ne fait pas obstacle à ce qu’un tiers démontre avoir acquis la propriété d’une construction par un mode distinct, tel que la prescription. La cour opère ainsi une distinction classique entre le droit de propriété et ses modes d’acquisition, refusant de faire de l’article 552 un instrument de consolidation automatique au détriment d’une possession longue et continue.

L’arrêt démontre ensuite que, en l’absence de titre explicite, la recherche du propriétaire légitime doit se porter vers les faits de possession. Les juges du fond ont correctement orienté leur analyse vers l’examen des conditions de la prescription acquisitive, une fois établi que la présomption légale ne suffisait pas à trancher le litige. Cette démarche est conforme à la logique du système probatoire en matière immobilière, où la possession joue un rôle essentiel, soit pour compléter un titre, soit pour en tenir lieu. En constatant l’absence de mention du local dans les actes, la cour valide le passage de l’examen de la présomption légale à celui des faits matériels de possession. Elle écarte implicitement l’argument des appelants qui se fondaient sur des plans annexés à des diagnostics techniques, en relevant que ces documents « n’ont pas pour objet de fixer des limites de propriété ». La preuve de la propriété doit ainsi rechercher sa source soit dans un acte formel, soit dans une possession caractérisée, la présomption de l’article 552 ne constituant qu’un point de départ réversible. Cette approche garantit la sécurité des situations établies de longue date et prévient les revendications fondées sur une interprétation trop extensive d’un texte qui n’a pas vocation à figer indéfiniment l’état des lieux.

II. L’appréciation exigeante des conditions de la possession pour la prescription trentenaire

Pour fonder l’acquisition par prescription, la Cour d’appel de Limoges procède à un examen minutieux et cumulatif des qualités requises de la possession par l’article 2272 du code civil. Elle s’attache à vérifier concrètement si la détention des intimés a été continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans. La décision s’appuie pour cela sur un élément probatoire central, un rapport d’expertise datant de 1978. La cour relève que ce document « fait la preuve tant de la réalité de la création de ce local à l’initiative de la famille [D] avant 1977 que de son utilisation par celle-ci dès l’origine ». L’expert y précisait en effet que le local, « issu d’une transformation ancienne qui n’est mentionnée dans aucun acte, est utilisé par la famille [D] ». Cette pièce technique, émanant d’un géomètre expert missionné par le juge dans un litige antérieur, apporte une objectivité et une antériorité déterminantes pour établir le point de départ et la réalité de la possession.

La cour écarte ensuite méthodiquement les éléments produits par les appelants pour contester cette possession. Elle estime que les attestations de voisins, qui « se bornent, en des termes généraux, à déclarer que les fonds mitoyens étaient bien distincts », ne suffisent pas à combattre les constatations factuelles et précises de l’expert. De même, elle juge non déterminante l’attestation évoquant des relations jamais paisibles entre les anciens propriétaires, car « la cause de ces tensions, qui n’est pas précisée, peut être étrangère au local ». En revanche, la cour retient à la charge des appelants l’aveu contenu dans leurs écritures selon lequel les intimés « entretiennent le local litigieux puisqu’ils y ont fait procéder au remplacement d’une fenêtre ». Cet élément concret vient corroborer l’exercice continu d’actes matériels d’appropriation et de jouissance. Au terme de cette analyse, la cour estime la preuve suffisamment établie pour constater une possession remplissant toutes les conditions légales « depuis au moins l’année 1977, soit pendant plus de quarante ans à la date de l’assignation ». Cette appréciation souveraine des juges du fond, qui ne dénature pas les pièces du dossier, démontre une application rigoureuse et exigeante des critères de la prescription acquisitive, protégeant ainsi la sécurité juridique née d’une possession longue et incontestée.