Cour d’appel de Douai, le 18 décembre 2025, n°25/01599

La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 18 décembre 2025, statue sur un appel formé contre une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Un bail notarié du 25 octobre 2022 liait une société preneuse, cautionnée par deux personnes physiques, à une société bailleur. Le contrat prévoyait une franchise de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux précis par le preneur. Considérant ces travaux non exécutés, la bailleur a mis en demeure le preneur puis a délivré un commandement de payer invoquant la clause résolutoire pour défaut de paiement et inexécution. Le juge des référés de Lille, par ordonnance du 4 mars 2025, a fait droit aux demandes de la bailleur. Les locataires et cautions font appel de cette décision. La question principale est de savoir si, en présence de contestations sérieuses sur l’exécution des obligations contractuelles, le juge des référés pouvait légalement constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer les mesures qui en découlent. La cour d’appel infirme l’ordonnance sur ce point central, estimant que « le bailleur ne démontre pas avec l’évidence requise au stade du référé » que les conditions de la résolution étaient réunies. Elle confirme en revanche partiellement la condamnation provisionnelle du preneur et des cautions au titre d’un arriéré de loyers. Cette décision illustre avec rigueur les limites du pouvoir du juge des référés face à des désaccords substantiels sur les faits et souligne les exigences probatoires pesant sur le bailleur qui invoque une clause résolutoire.

La solution de la Cour d’appel de Douai repose sur une application stricte des conditions de saisine du juge des référés, qui conduit à écarter la résolution du bail en l’absence de preuve évidente du manquement (I). Elle permet néanmoins, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de condamner provisionnellement le preneur et ses cautions au titre des loyers certains (II).

I. Le rejet de la résolution du bail par le juge des référés en présence de contestations sérieuses

La cour d’appel rappelle le cadre légal du référé et l’exigeante condition d’absence de contestation sérieuse pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire. Elle constate que cette condition n’est pas remplie en l’espèce, tant sur l’exigibilité de la créance liée à la franchise que sur le défaut de paiement des loyers.

A. L’existence d’une contestation sérieuse sur l’exécution des travaux et l’exigibilité de la franchise

Le cœur du litige porte sur l’exécution par le preneur des travaux prévus au bail en contrepartie d’une franchise de loyer. La bailleur soutenait que ces travaux n’avaient pas été réalisés, rendant la franchise caduque et la créance correspondante exigible. La cour relève l’existence d’avis d’experts contradictoires sur ce point. Elle note que « ces deux techniciens ont à l’évidence des avis divergents sur la conformité aux règles de l’art des travaux réalisés ». Plus spécifiquement, concernant l’obligation de réaliser un escalier, la cour observe « qu’il existe une autre difficulté tenant à la réalisation mise à la charge de la société Immotec 1 d’un escalier quart tournant » et retient les conclusions d’un expert selon lesquelles « la création d’une trémie d’escalier fragiliserait la dalle du rez-de-chaussée et serait de nature à porter atteinte à la stabilité de l’immeuble ». Face à ces désaccords techniques substantiels, la cour estime qu’« il existe une contestation sérieuse quant à la possibilité pour le bailleur de se prévaloir de la franchise de loyer ». Par conséquent, elle juge que « le bailleur ne démontre pas avec l’évidence requise au stade du référé que le preneur n’aurait pas exécuté la clause relative aux travaux ». Cette analyse stricte de l’évidence probatoire nécessaire en référé protège le preneur contre une résolution accélérée du bail fondée sur un désaccord factuel non tranché.

B. L’absence de preuve d’un défaut de paiement certain des loyers

La seconde cause de résolution invoquée par la bailleur était le défaut de paiement des loyers, mentionné dans le commandement de payer. La cour examine si le preneur s’est libéré dans le délai imparti. Elle constate que le commandement réclamait, entre autres, une somme de 2 373,57 euros au titre de loyers. Or, elle relève que « le 15 juillet 2024, soit dans le délai de régularisation du commandement, la société Addict Hair a versé une somme de 4 000 euros ». En application de l’article 1342-10 du code civil sur l’imputation des paiements, la cour estime que ce versement, à défaut de précision contraire, devait s’imputer sur la dette la plus exigible. Elle en déduit que « la cour ne peut pas non plus se convaincre avec cette même évidence que la société Addict Hair n’aurait pas satisfait les causes du commandement relatives aux loyers demeurés impayés dans le délai imparti ». L’existence d’un paiement partiel, dont l’affectation n’est pas clairement déterminée par le créancier, crée ainsi une incertitude suffisante pour empêcher la constatation en référé d’un manquement certain. Cette solution rappelle que la mise en œuvre d’une clause résolutoire de plein droit en matière commerciale, bien que mécanique, ne peut intervenir que si le manquement est établi de manière non équivoque.

II. Le maintien d’une condamnation provisionnelle pour les obligations certaines

Si la cour refuse de constater la résolution du bail, elle n’en statue pas moins sur les demandes provisionnelles de la bailleur. Elle opère une distinction nette entre les créances contestées et celles dont l’existence n’est pas sérieusement contestable, en appliquant les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

A. Le refus d’accorder une provision sur la créance liée à la franchise de loyer

Concernant la demande de provision au titre de la franchise de loyer devenue exigible, la cour lie son sort à l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit. Puisqu’elle a retenu une telle contestation sur l’exécution des travaux, elle en déduit logiquement qu’« en présence d’une contestation sérieuse sur l’exigibilité de la franchise de loyer et l’obligation du locataire à ce titre, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle ». Cette position est cohérente avec la jurisprudence qui subordonne l’octroi d’une provision à l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation. La cour étend ce raisonnement à la demande fondée sur la clause pénale, indiquant que « en présence d’une contestation sérieuse sur la demande en paiement provisionnel des sommes dues au titre de la franchise de loyer, une contestation sérieuse existe également sur le montant réclamé au titre de cette clause pénale ». Le juge des référés ne peut donc pas trancher prématurément un litige complexe nécessitant une instruction approfondie au fond.

B. L’octroi d’une provision pour les loyers et charges certains

En revanche, la cour fait application de l’article 835 du code de procédure civile pour les sommes dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Elle examine le décompte des loyers et charges présenté par la bailleur et la preuve des paiements apportée par le preneur. Elle constate que ce dernier « ne produit que 5 avis de virements réalisés en 2024 qui sont insuffisants à démontrer » qu’il est libéré. Un seul virement de 1 000 euros n’était pas pris en compte dans le décompte initial et doit être déduit. En l’absence de justification de paiements ultérieurs, la cour estime que « l’obligation de paiement de la société Addict Hair n’est en conséquence pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3’427,62 euros ». Elle condamne donc solidairement le preneur et les cautions à payer cette provision. La cour rappelle à cette occasion le principe de la solidarité des cautions, énonçant qu’« ils seront en conséquence solidairement condamnés avec la société Addict Hair » au paiement de cette somme. Cette décision démontre la capacité du juge des référés à trancher rapidement les aspects incontestables d’un litige, même lorsque ses aspects principaux relèvent du fond.