Cour d’appel de Douai, le 18 décembre 2025, n°25/00215

La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 18 décembre 2025, se prononce sur un litige opposant un syndicat de copropriétaires à un propriétaire bailleur et son locataire exploitant un restaurant. Le locataire a édifié une véranda sur une cour privative sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Le juge des référés de Lille avait ordonné la démolition de cette construction et l’octroi d’une provision au syndicat. Saisie par les deux défenderesses, la cour d’appel doit déterminer si l’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite justifiant une mesure de remise en état et, le cas échéant, si cette mesure est proportionnée. La cour reconnaît l’existence d’un trouble illicite mais refuse d’ordonner la démolition au nom de la proportionnalité, tout en maintenant une condamnation à une provision sur dommages-intérêts. Cette décision opère une conciliation subtile entre le respect des règles de copropriété et la protection des droits fondamentaux des parties.

La cour d’appel valide d’abord la qualification de trouble manifestement illicite en raison du défaut d’autorisation pour des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle écarte l’argument du locataire selon lequel la cour privative, non visible de la voie publique, ne constituerait pas un « aspect extérieur » au sens de la loi. Elle retient que « l’aspect extérieur de l’immeuble a bien été modifié de façon significative par la construction litigieuse, une façade intérieure visible par d’autres copropriétaires ayant été modifiée, étant observé que le fait que la modification ne soit pas visible depuis la voie publique est indifférent ». Cette interprétation extensive de la notion d’aspect extérieur, fondée sur la visibilité depuis d’autres parties privatives, renforce la protection de l’unité architecturale de la copropriété. La cour constate ainsi que « dès lors, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était bien nécessaire pour la réalisation des travaux litigieux ». Ce défaut constitue une violation évidente d’une règle de droit, caractérisant le trouble illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La cour confirme également la responsabilité solidaire du propriétaire bailleur, relevant qu’il « était propriétaire des lots concernés et dès lors responsable de plein droit des infractions commises par son locataire, sans qu’une faute ne doive être démontrée ». Cette solution assure une réparation effective au syndicat, garant de l’intérêt collectif.

La décision se distingue cependant en refusant d’ordonner l’exécution en nature de l’obligation de remise en état, au nom d’un contrôle de proportionnalité. La cour opère une balance des intérêts entre le droit du syndicat au respect des règles et les droits fondamentaux du propriétaire et du commerçant. Elle estime que « la mesure de remise en état sollicitée, supposant la démolition de la véranda litigieuse, aurait un coût disproportionné au regard du désagrément causé par cette construction au syndicat des copropriétaires ». Pour parvenir à cette conclusion, la cour analyse concrètement le préjudice subi. Elle note que l’édification de la véranda « n’a pas, dans ces conditions et au vu de ce seul élément produit, significativement modifié leur situation, et n’a notamment pas créé de perte de vue ou de vis-à-vis ». Elle relève également l’absence de preuve probante des nuisances alléguées, constatant qu’« aucun élément n’est produit pour rapporter la preuve de tels nuisances ». En revanche, le coût pour le locataire serait élevé, la structure représentant une part importante de son chiffre d’affaires. Ce raisonnement, qui applique l’article 1221 du code civil en matière de référé, marque une évolution notable. Il subordonne la sanction d’une illégalité à une appréciation in concreto de ses conséquences, protégeant ainsi la liberté d’entreprendre et le droit de propriété contre des mesures trop rigides. La cour tempère ainsi la sanction du trouble illicite en refusant la démolition, tout en maintenant une indemnisation par le biais d’une provision. Cette solution cherche un équilibre pragmatique, évitant une issue destructrice pour l’activité commerciale tout en reconnaissant le préjudice moral et collectif de la copropriété.