La Cour d’appel de Colmar, deuxième chambre civile, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige relatif à l’opposition à paiement formée par un syndicat de copropriétaires lors de la vente d’un lot. L’acquéreur, héritier du vendeur, contestait la régularité et le bien-fondé de cette opposition, ainsi que le montant des charges réclamées. Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par un jugement du 4 juillet 2023, avait déclaré l’opposition irrégulière et ordonné la mainlevée, tout en rejetant les demandes reconventionnelles du syndicat. Ce dernier interjeta appel, demandant l’annulation du jugement et le paiement des sommes dues. La Cour d’appel, après avoir rejeté la demande d’annulation pour violation du principe de la contradiction, opère une distinction entre la régularité formelle de l’opposition et son bien-fondé substantiel. Elle infirme le jugement sur le premier point mais le confirme sur le second, ordonnant finalement la mainlevée de l’opposition. Cette décision invite à analyser le contrôle exercé par le juge sur les oppositions à paiement en copropriété, distinguant soigneusement les conditions de forme des conditions de fond (I), avant d’en examiner les conséquences pratiques sur la preuve de la créance et les pouvoirs du juge (II).
I. Le contrôle de l’opposition à paiement : une distinction essentielle entre régularité formelle et bien-fondé substantiel
La Cour d’appel de Colmar opère une distinction fondamentale entre la régularité de la procédure d’opposition et le bien-fondé de la créance qu’elle est censée garantir. Cette approche permet un contrôle rigoureux tout en respectant le formalisme protecteur institué par la loi.
A. La régularité formelle de l’opposition : le respect des prescriptions légales et réglementaires
L’arrêt rappelle avec précision le cadre légal de l’opposition à paiement, tiré de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967. La Cour souligne que l’opposition doit comporter un détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation de plusieurs lots, préciser chacun des lots concernés. En l’espèce, elle constate que l’acte d’opposition « mentionne, pour chacun des lots, appartement, d’une part, et garage, d’autre part, le montant de charges pour chacun des quatre postes cités par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ». Cette conformité aux exigences énumératives du décret conduit la Cour à infirmer la décision des premiers juges qui avaient déclaré l’opposition irrégulière. Elle établit ainsi que l’irrégularité ne saurait résulter de l’absence de justification a priori des créances dans l’acte lui-même, pourvu que celui-ci respecte le formalisme prescrit. La Cour précise également une condition substantielle de validité en rappelant que « l’opposition ne peut être validée que si les sommes visées par l’opposition correspondaient à des créances du syndicat liquides et exigibles au moment où la vente avait été notifiée au syndic ». Ce rappel jurisprudentiel pose le cadre du contrôle ultérieur sur le bien-fondé.
B. Le bien-fondé substantiel : l’exigence de créances liquides, exigibles et suffisamment justifiées
Si la forme est respectée, le juge doit néanmoins vérifier le fondement des sommes réclamées. La Cour écarte d’abord un argument du syndicat en rappelant que « l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne fonde pas sa créance à l’égard d’un ou des copropriétaires ». Cette précision est essentielle car elle dissipe une confusion fréquente entre l’approbation des comptes du syndicat et la liquidation de la dette individuelle du copropriétaire. Le contrôle se porte alors sur la justification concrète de la créance. La Cour relève que le syndicat produit des relevés individuels appliquant des tantièmes variables, alors que le lot concerné est défini par des « 63/10 000èmes de parties communes ». Face à cette incohérence, elle constate que « le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une autre clé de répartition » et qu’« aucun des procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats n’évoque, ni ne décide d’une autre clé de répartition ». L’absence de production du règlement de copropriété, document fondamental, achève de priver le syndicat de preuve. La Cour en déduit logiquement que « la liquidation des créances mises en compte n’est pas justifiée », entraînant la mainlevée de l’opposition malgré sa régularité formelle.
II. Les conséquences de la distinction : la charge de la preuve et le rôle du juge dans le respect du contradictoire
La solution adoptée par la Cour d’appel a des implications significatives sur la répartition de la charge de la preuve et sur les devoirs du juge, notamment quant au respect du principe de la contradiction.
A. La charge de la preuve de la créance : une obligation pesant intégralement sur le syndicat
L’arrêt place clairement la charge de la preuve sur le syndicat, qui doit démontrer le caractère liquide et exigible de sa créance. La Cour ne se contente pas d’une affirmation générale ou de la production de documents agrégés. Elle exige une justification précise et cohérente de la liquidation individuelle. Le raisonnement est implacable : si les versements effectués par la copropriétaire « sont d’un montant supérieur à celles qui résultent des seules charges mentionnées sur lesdits relevés individuels et répartis en application de 63/10 000èmes », et que le syndicat ne produit pas les éléments justifiant une autre répartition, sa demande échoue. Cette sévérité dans l’appréciation de la preuve protège efficacement le copropriétaire ou son ayant droit contre des réclamations insuffisamment étayées. Elle rappelle que le privilège du syndicat, bien que d’ordre public, ne dispense pas ce dernier d’établir juridiquement sa créance avec précision. La Cour rejette ainsi implicitement l’idée qu’une opposition régulière en la forme créerait une présomption de bien-fondé, maintenant un contrôle substantiel exigeant.
B. Le rôle du juge et le respect du principe de la contradiction : un contrôle encadré
Le syndicat avait soulevé en appel un moyen tiré de la violation du principe de la contradiction, arguant que le premier juge avait soulevé d’office des irrégularités non débattues. La Cour d’appel rejette ce moyen par un raisonnement de portée générale. Elle rappelle d’abord le principe posé par l’article 16 du code de procédure civile, selon lequel le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit relevés d’office sans inviter les parties à présenter leurs observations. Elle précise surtout, en réponse à l’argument de l’intimé, que « le principe de la contradiction s’impose au juge même s’il envisage de faire application d’office de règles d’ordre public ». Toutefois, en l’espèce, elle estime que cette violation n’est pas caractérisée. Elle relève que le copropriétaire « contestait le montant des charges faisant l’objet de l’opposition, sans limiter sa contestation à certaines charges ». Dès lors, « il contestait nécessairement le principe même d’une créance du syndicat des copropriétaires à son égard ». En conséquence, « le premier juge a, dès lors, respecté son office en vérifiant si le syndicat des copropriétaires apportait la preuve du caractère fondé et exigible des montants mis en compte ». Ce raisonnement valide une interprétation large des moyens soulevés par les parties, autorisant le juge à procéder à un examen complet de la preuve sans outrepasser son rôle, pourvu que la contestation porte sur le principe de la dette.
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 16 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.