La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige opposant les acquéreurs d’une maison individuelle aux constructeurs et à l’assureur dommages-ouvrage. Les désordres, affectant le plancher de l’étage et compromettant la solidité de l’ouvrage, ont été qualifiés de décennaux. Le tribunal judiciaire avait condamné les constructeurs à réparer les préjudices et déclaré l’assureur tenu de sa garantie. L’assureur, la société Acasta European Insurance Company Limited, a interjeté appel, contestant notamment sa mise en cause au motif d’une modification de la conception de l’ouvrage. La cour d’appel, après avoir rappelé les conditions de la garantie dommages-ouvrage, rejette les arguments de l’assureur et confirme son obligation de garantir. Elle procède ensuite à une réévaluation du montant des travaux réparatoires. L’arrêt permet ainsi d’apprécier le régime strict de la garantie dommages-ouvrage (I) avant d’examiner le pouvoir souverain des juges du fond dans la détermination de l’indemnité due (II).
I. La confirmation d’une interprétation stricte des conditions de la garantie dommages-ouvrage
La cour d’appel rappelle le caractère obligatoire et autonome de l’assurance dommages-ouvrage, en rejetant les exceptions soulevées par l’assureur. Elle affirme d’abord le principe d’une garantie due dès lors qu’un désordre décennal est caractérisé, indépendamment de la recherche des responsabilités. La cour énonce que « l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, uniquement les dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil ». Cette formulation souligne la nature objective de la garantie, déclenchée par la seule existence d’un dommage relevant de la responsabilité décennale, conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances. L’assureur ne peut donc opposer aux acquéreurs des exceptions liées au comportement de son propre assuré, le constructeur.
En l’espèce, l’assureur invoquait un changement de conception de l’ouvrage, le plancher béton initialement prévu ayant selon lui été remplacé par un plancher bois, pour se soustraire à sa garantie. La cour écarte cet argument par une exigence probatoire rigoureuse. Elle relève que « la société Acasta procède par affirmation et ne justifie nullement de cette allégation » et qu’« elle ne produit aucune pièce permettant d’effectuer une comparaison entre le marché initial et ce qui a été finalement réalisé ». Le refus de garantie fondé sur une simple assertion, non étayée par des éléments contractuels, est ainsi jugé irrecevable. Cette solution protège efficacement l’acquéreur, bénéficiaire de la garantie, en plaçant la charge de la preuve d’une modification substantielle du risque sur l’assureur.
Enfin, la cour précise la nature préfinancière de la garantie et son articulation avec la responsabilité décennale. Elle rappelle que « la société Acasta n’est pas destinée à supporter la charge finale de l’indemnité d’assurance » et que « ce sont les constructeurs, soumis à la responsabilité décennale de plein droit en vertu de l’article 1792 du Code Civil, qui devront en définitive en supporter le coût ». Cette distinction est essentielle : la garantie dommages-ouvrage assure une indemnisation rapide de la victime, sans préjudice du recours de l’assureur contre les constructeurs responsables. L’arrêt rappelle ainsi la logique indemnitaire du dispositif, où l’assureur joue un rôle d’intermédiaire de paiement, la responsabilité définitive pesant sur les professionnels de la construction. La cour constate d’ailleurs que l’assureur n’a pas exercé de recours contre le maître d’œuvre, dont l’assureur décennal est insolvable, ce qui n’affecte pas son obligation initiale envers les acquéreurs.
II. L’exercice du pouvoir souverain d’appréciation dans la fixation de l’indemnité réparatrice
La seconde partie de la décision illustre le pouvoir d’appréciation des juges du fond pour déterminer le montant de l’indemnité, en l’occurrence le coût des travaux réparatoires. La cour procède à une analyse comparative détaillée des devis produits par les parties, infirmant sur ce point l’évaluation du premier juge. Elle constate un écart significatif entre l’offre des acquéreurs et celle des constructeurs, l’expert judiciaire ayant lui-même relevé « que l’écart global qui sépare les offres des parties est de 16 797, 45 euros TTC, soit 25 %, hors meubles de cuisine ». Face à cette divergence, la cour ne se contente pas de valider l’un des devis ; elle use de son pouvoir souverain pour fixer un montant médian.
La cour motive sa décision en détaillant les calculs et en corrigeant une omission de l’expert. Elle note que « les sociétés R. Bakri Immobilier et Bakri Habitat relèvent à juste titre que l’expert a omis d’intégrer le coût de la maîtrise d’oeuvre dans le devis présenté par les consorts [O] et M. [M] ». Après avoir comparé les offres hors taxes, la cour estime que « la différence entre les offres, s’agissant des travaux de reprise hors maîtrise d’oeuvre et frais de déménagement, est donc de 20 781, 82 euros HT ». Sur cette base, elle « prend en compte une somme de 56 300 euros HT (61 930 euros TTC) au titre des travaux de reprise, somme qui se situe à mi-chemin entre les évaluations respectives des parties ». Cette méthode équilibrée, explicitement motivée, démontre l’exercice d’un contrôle approfondi et raisonné de l’expertise.
Concernant les préjudices immatériels, la cour valide la méthode de l’expert pour évaluer le trouble de jouissance hors période de travaux, rejetant la contestation des constructeurs. Elle retient que « compte tenu de l’affaissement du plancher et des étais installés dans le salon, les sociétés R. Bakri Immobilier et Bakri Habitat ne peuvent soutenir que les consorts [O] et M. [M] ont pu jouir de leur bien ‘sans entrave’ ». Elle approuve ainsi le calcul fondé sur une valeur locative réduite de moitié, considérant la gêne permanente. Enfin, la cour écarte l’application d’une franchise contractuelle de 2 000 euros sur les dommages immatériels, car « la pièce versée au débat n’est pas signée par la société R. Bakri Immobilier ». Ce refus souligne l’exigence de preuve formelle pour invoquer une clause restrictive de garantie, protégeant à nouveau le bénéficiaire de l’assurance.
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 1792-1 du Code civil En vigueur
Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
Article L. 242-1 du Code des assurances En vigueur
Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.
Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.
L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l’alinéa qui précède est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d’assurance agréée dans les conditions fixées par l’article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.
Article 1792 du Code civil En vigueur
Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.