La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un appel formé contre une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection. Cette ordonnance avait validé un congé pour vendre donné par une bailleresse à sa locataire, ordonné l’expulsion de cette dernière et prononcé diverses condamnations pécuniaires. La locataire soutenait le caractère frauduleux du congé. La cour d’appel, après avoir précisé l’étendue de l’appel, confirme la décision des premiers juges. Elle rappelle les exigences probatoires pesant sur le locataire qui invoque la fraude et les conditions de l’office du juge des référés. Cette décision illustre l’articulation entre la procédure civile et le droit du bail d’habitation, tout en mettant en lumière la rigueur exigée dans la délimitation des débats en appel.
La solution retenue par la cour d’appel appelle une analyse en deux temps. Il convient d’examiner d’abord la rigueur procédurale dont elle fait preuve dans la délimitation de l’objet du litige (I), avant d’étudier le contrôle substantiel opéré sur les conditions de délivrance d’un congé pour vendre et les pouvoirs du juge des référés (II).
I. La délimitation rigoureuse de l’objet du litige par la cour d’appel
La cour d’appel commence par circonscrire avec précision l’étendue de l’appel, démontrant une application stricte des règles de la dévolution. Elle rappelle que « l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent ». En l’espèce, elle constate que la locataire, bien qu’ayant initialement critiqué l’ensemble des dispositions de l’ordonnance, a, dans ses conclusions, retranché certaines de ses demandes. La cour en déduit que « le chef de demande afférent à l’astreinte s’avère donc retranché de l’étendue de l’appel » et que, par conséquent, « la cour n’a pas à statuer sur la condamnation de Mme [D] à payer par provision à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ». Cette approche formelle souligne l’importance des conclusions écrites dans la détermination des chefs du litige soumis aux juges du fond. Elle garantit la sécurité juridique en évitant toute extension imprévue du débat.
Cette rigueur procédurale se double d’une attention portée aux pouvoirs du juge des référés, dont la cour précise le cadre légal. Elle rappelle que le juge des référés peut intervenir « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Elle définit ce trouble comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». En précisant que l’appréciation de ce trouble doit se faire « au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue », la cour encadre strictement son propre contrôle. Cette fixation du moment pertinent pour l’appréciation du trouble illicite est essentielle pour éviter une réévaluation des faits postérieure à la décision attaquée, préservant ainsi la nature spécifique de la procédure de référé.
II. Le contrôle substantiel des conditions du congé et l’exigence probatoire
Sur le fond du litige, la cour d’appel opère un contrôle classique mais exigeant des conditions de validité du congé pour vendre. Elle rappelle le principe posé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le congé doit être justifié par la décision du bailleur de vendre le logement. La locataire contestait ce motif en invoquant la fraude. La cour rejette cette argumentation en soulignant le défaut de preuve. Elle énonce que « la fraude à la loi ne se présume pas et qu’elle doit être établie par celui qui l’invoque ». En l’espèce, elle relève que la locataire « ne produit aux débats aucun élément pour étayer une telle affirmation ». Concernant les éléments avancés, elle estime que « la date du mandat de vente invoquée par l’appelante ne peut démontrer que la bailleresse ne souhaite pas vendre » et qu’« aucune pièce ne permet de retenir qu’[un éventuel prix de vente excessif] est excessif ». Ce raisonnement confirme la jurisprudence constante qui place la charge de la preuve de la fraude sur les épaules du locataire et exige des éléments concrets et probants.
La cour en tire toutes les conséquences juridiques quant aux droits et obligations des parties. Puisque le congé est valide, la locataire est devenue occupante sans droit ni titre. La cour confirme donc son obligation de quitter les lieux et le principe d’une indemnité d’occupation. Elle précise que le montant de cette indemnité peut être fixé en référé, car il s’agit d’une « obligation [dont] l’existence n’est pas sérieusement contestable », pouvant être fixée « au montant du dernier loyer augmenté des charges ». En statuant ainsi, la cour applique l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette solution assure une protection effective du propriétaire, lésé par l’occupation prolongée de son bien, tout en respectant le caractère provisoire de la décision rendue en référé.