Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 décembre 2025, n°22/15974

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a été saisie d’un litige opposant une société propriétaire d’un lot en copropriété au syndicat des copropriétaires. La société demandait l’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2018, invoquant un défaut de convocation régulière et une irrégularité dans la constitution du bureau de vote. Le tribunal judiciaire de Nice avait rejeté ses demandes par un jugement du 23 septembre 2022. Saisie par la société, la cour d’appel a infirmé cette décision en prononçant la nullité de l’assemblée générale. La question centrale était de savoir si le non-respect des stipulations du règlement de copropriété relatives à la désignation des scrutateurs, en l’absence de démonstration d’une impossibilité pratique, entraînait nécessairement la nullité de l’assemblée, indépendamment de la preuve d’un grief. La cour a répondu par l’affirmative, en s’appuyant sur une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Cette solution mérite une analyse approfondie, car elle confirme une lecture rigoureuse du formalisme des assemblées de copropriété tout en opérant une distinction subtile entre les règles légales et conventionnelles.

La décision se caractérise d’abord par une application stricte du formalisme de la convocation, refusant toute nullité pour un vice purement formel, puis par une interprétation rigoureuse des stipulations du règlement de copropriété, dont le non-respect est sanctionné par la nullité.

La cour écarte d’emblée le moyen tiré du défaut de convocation. Elle constate que la convocation a bien été adressée à l’adresse du siège social de la société. Elle retient que « la mention inexacte du représentant de la société n’était pas de nature à vicier la convocation dès lors que la convocation avait bien été adressée à la société à l’adresse postale correspondant à son siège social ». Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui privilégie la réalité de l’information sur les strictes formalités d’adressage. La cour ajoute que le gérant « ne démontre pas que Madame [L] était dans l’impossibilité de lui donner pouvoir pour retirer la convocation litigieuse auprès des services de la poste ». Cette approche pragmatique limite les risques de nullités fondées sur des vices de forme sans incidence sur la capacité du copropriétaire à participer à l’assemblée.

En revanche, la cour adopte une position beaucoup plus exigeante s’agissant du respect du règlement de copropriété. Le règlement prévoyait la désignation de scrutateurs au pluriel, impliquant au moins deux personnes. L’assemblée n’en avait élu qu’un seul. Le syndicat soutenait que cette désignation était facultative en droit et que la société devait justifier d’un grief. La cour rejette cet argument en opérant une distinction cruciale. Elle rappelle que « le principe est donc le caractère non-obligatoire de l’élection des scrutateurs » au regard du décret du 17 mars 1967. Toutefois, elle souligne que cette règle légale cède devant des stipulations conventionnelles plus strictes. Elle énonce que « dès lors que le règlement de copropriété impose l’élection d’un bureau ou de scrutateurs, encourt la nullité la délibération de l’assemblée qui s’est tenue au mépris de ses stipulations ». L’exigence du grief est ainsi écartée, la cour affirmant que « les stipulations du règlement de copropriété relatives à la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires doivent être observées indépendamment de l’existence d’un grief ». Cette solution consacre la primauté du contrat de copropriété et protège la sécurité juridique des délibérations en imposant un formalisme rigoureux.

La portée de cet arrêt est significative, car il réaffirme avec force la sanction de la nullité pour violation des règles conventionnelles, tout en illustrant les tempéraments apportés par la jurisprudence en cas d’impossibilité pratique, et en laissant en suspens certaines questions sur l’étendue de ce contrôle.

L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui sanctionne sévèrement le non-respect du règlement de copropriété. En prononçant la nullité sans exiger la preuve d’un grief, la cour d’Aix-en-Provence suit l’enseignement de la Cour de cassation, garantissant ainsi une stricte loyauté dans la conduite des assemblées. Cette rigueur est justifiée par la nécessité de prévenir tout contournement des règles établies d’un commun accord par les copropriétaires. Elle renforce la valeur normative du règlement, acte fondamental de la vie de la copropriété. La solution aurait pu être différente si le syndicat avait démontré une impossibilité de désigner un second scrutateur. La cour le relève d’ailleurs en citant un arrêt de 2015 où la nullité avait été refusée « en raison, d’une part, de l’absence d’obligation légale de procéder à cette désignation et, d’autre part, de l’impossibilité prouvée d’en désigner un second ». En l’espèce, elle constate que « le syndicat des copropriétaires […] ne démontre pas l’impossibilité de désigner un second scrutateur ». Ce raisonnement introduit un tempérament important : la nullité n’est pas automatique si le respect de la règle conventionnelle se heurte à une impossibilité factuelle. La charge de la preuve de cette impossibilité incombe à celui qui invoque cette circonstance pour sauver la délibération.

Néanmoins, la décision laisse ouverte la question de l’appréciation concrète de cette impossibilité et pourrait inciter à une judiciarisation accrue des contestations. En exigeant une démonstration positive de l’impossibilité, la cour place une charge probatoire lourde sur le syndicat. Cette approche peut sembler équitable dans le cas d’espèce, où le défaut de désignation paraît résulter d’une négligence. Toutefois, elle risque d’encourager des recours systématiques fondés sur des irrégularités mineures de procédure, chaque copropriétaire mécontent pouvant invoquer le non-respect d’une stipulation du règlement. La frontière entre une impossibilité justifiée et une simple négligence organisationnelle reste à préciser au cas par cas. En consacrant une nullité quasi-automatique pour violation d’une règle conventionnelle, même lorsque la règle légale correspondante est plus souple, la jurisprudence protège la volonté des parties mais peut aussi fragiliser la stabilité des décisions collectives. L’arrêt rappelle ainsi avec force que la copropriété est d’abord une institution contractuelle, dont le fonctionnement démocratique repose sur le strict respect des règles que les copropriétaires se sont librement données.