Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 décembre 2025, n°19/02606

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 décembre 2025, est saisie d’un litige complexe opposant une société civile immobilière propriétaire de la majorité des lots d’une ancienne galerie marchande à l’héritière d’un copropriétaire minoritaire. L’affaire trouve son origine dans la division, en 1983, de deux grands locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de deux immeubles en copropriété distincts, ayant donné naissance à une cité marchande unique. Cette opération avait entraîné la création d’une indivision forcée sur les allées de circulation et de servitudes réciproques de passage entre les deux ensembles. La SCI, ayant acquis la quasi-totalité des cabines, a laissé la galerie à l’abandon et condamné certaines allées. L’héritière du copropriétaire minoritaire demande la suppression des obstacles et la désignation d’un administrateur, tandis que la SCI sollicite l’extinction des servitudes et la fin de l’indivision. Le tribunal de première instance avait en partie fait droit aux demandes de l’héritière. La Cour d’appel, saisie d’un appel principal et d’un appel incident, doit notamment se prononcer sur la validité des actes de 1983 et sur l’étendue des droits de l’héritière. Elle décide de surseoir à statuer et d’inviter la SCI à appeler en cause les syndicats des deux copropriétés. Cette décision met en lumière les difficultés procédurales et substantielles soulevées par la gestion d’un bien commun issu d’une division complexe et par la contestation, plusieurs décennies après leur établissement, des actes qui en sont le fondement.

La solution retenue par la Cour d’appel consiste à ne pas statuer immédiatement au fond, mais à ordonner une mesure d’instruction consistant à appeler en cause les syndicats de copropriété concernés. La cour estime en effet que « l’annulation des actes modificatifs de l’état descriptif de division, étant susceptible d’affecter la répartition des charges communes générales des deux copropriétés abritant les locaux de la cité marchande, telle que cette répartition a dû ou aurait dû être modifiée à l’issue de la division des lots commerciaux d’origine, implique la présence dans la cause du syndicat des copropriétaires de chaque immeuble concerné ». Par cette décision, la cour adopte une position de prudence procédurale, reconnaissant que les syndicats, en tant que représentants de l’intérêt collectif des copropriétaires, sont des parties nécessaires au litige portant sur la validité d’actes modifiant l’organisation même des immeubles. Cette approche souligne l’importance des garanties procédurales lorsque sont en cause des droits collectifs en copropriété. Elle conduit à analyser d’abord la rigueur procédurale de la décision (I), avant d’en examiner les implications substantielles sur le régime des servitudes et de l’indivision en copropriété (II).

I. Une rigueur procédurale affirmée dans l’appréhension d’un litige complexe

La Cour d’appel fait preuve d’une grande rigueur dans la gestion des fins de non-recevoir et dans l’identification des parties nécessaires à la résolution du litige, ce qui retarde le jugement au fond mais en garantit la solidité.

A. Le rejet implicite des fins de non-recevoir par une application stricte des règles de saisine

La cour écarte deux fins de non-recevoir soulevées par la SCI, non pas sur leur bien-fondé, mais sur un motif procédural lié à leur formulation. Elle rappelle que, conformément à l’article 954 du code de procédure civile, « les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ». Appliquant une jurisprudence constante, elle juge que « le défaut de qualité à agir de Mme [X] [R] qui est développé dans la partie discussion des conclusions de la SCI Ramdes n’est pas repris dans le dispositif de ces mêmes écritures ». Il en va de même pour la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action indemnitaire. En conséquence, la cour estime qu’elle « n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir et n’a pas à examiner les moyens développés à son soutien ». Cette position est d’une sévérité formelle remarquable. Elle sanctionne un défaut de rédaction des conclusions en refusant d’examiner des moyens pourtant substantiellement développés. Cette rigueur, qui peut paraître excessive, a pour effet de recentrer le débat sur les questions de fond les plus essentielles, à savoir la validité des actes constitutifs de 1983. Elle évite à la cour de se perdre dans des questions préalables complexes, comme la régularité d’actes notariés rectificatifs postérieurs au décès, et préserve l’économie du procès.

B. La reconnaissance des syndicats de copropriété comme parties nécessaires à l’instance

Le cœur de la décision procédurale réside dans l’invitation faite à la SCI d’appeler en cause les syndicats des deux immeubles. La cour motive cette décision par le lien nécessaire entre la demande en nullité et les intérêts collectifs des copropriétés. Elle relève que la demande de la SCI « tendant à faire prononcer la nullité des actes modificatifs de l’état descriptif de division de chaque immeuble en copropriété » et de l’acte constitutif de servitude, porte sur des actes qui ont modifié l’organisation foncière des immeubles. Or, ces modifications, notamment la division des lots et la création de droits réels sur des allées présentées comme des parties communes spéciales, « étant susceptible d’affecter la répartition des charges communes générales des deux copropriétés ». La cour en déduit avec justesse que cela « implique la présence dans la cause du syndicat des copropriétaires de chaque immeuble concerné ». Cette analyse est pertinente. Les syndicats, personnes morales gestionnaires des parties communes et garants du règlement de copropriété, ont un intérêt direct à la validité d’actes qui ont pu modifier la répartition des charges et la destination des parties communes. Leur absence rendrait le jugement sur la nullité inopposable à la collectivité des copropriétaires, ce qui serait contraire à l’économie de la loi du 10 juillet 1965. En ordonnant leur appel en cause, la cour garantit le principe du contradictoire et s’assure que tous les intérêts affectés seront représentés, ce qui est une condition de la sécurité juridique de sa future décision au fond.

II. Les implications substantielles d’une contestation tardive sur le régime des biens

Au-delà de la procédure, l’arrêt esquisse une analyse sur le fond du droit des servitudes et de la copropriété, tout en renvoyant son approfondissement à une phase ultérieure.

A. La présomption de validité des actes de 1983 et l’évolution de la jurisprudence sur les servitudes en copropriété

Dans ses motivations, la Cour d’appel procède à une analyse préliminaire des arguments de nullité, qui semble indiquer un certain scepticisme à leur encontre. Elle commence par rappeler le cadre légal de la division des lots en copropriété, en citant l’article 11 de la loi de 1965 et l’article 4 du décret de 1967. Surtout, elle relève que les règlements de copropriété originels des deux immeubles prévoyaient expressément la possibilité pour le propriétaire des grands locaux commerciaux de les diviser. Elle cite ainsi l’article 26 du règlement de l’immeuble du [Adresse 11], qui stipule que « les copropriétaires actuels et futurs du lot n° onze sus désigné pourront librement diviser ledit lot en plusieurs fractions et aliéner celles-ci séparément ». Concernant l’argument tiré de l’interdiction des servitudes entre lots, la cour note un revirement jurisprudentiel. Elle constate que « depuis un arrêt de 2004, la cour de cassation a cependant infléchi sa jurisprudence en jugeant que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts ». Cette analyse préalable, bien que n’étant pas un jugement définitif, donne une indication forte sur la pensée de la cour. Elle suggère que les actes de 1983, fondés sur des clauses réglementaires autorisant la division et conformes à la jurisprudence actuelle sur les servitudes, pourraient être valides. La décision de surseoir à statuer n’est donc pas motivée par un doute sur le fond du droit, mais par un impératif procédural de complétude du contradictoire.

B. La difficile conciliation entre l’unité originelle de la galerie marchande et sa réalité actuelle

L’arrêt met en lumière la tension entre la destination initiale du bien, conçu comme une galerie marchande unique, et son état actuel d’abandon. La cour rappelle que les servitudes réciproques ont été instituées « pour assurer l’unité de la cité marchande, bien que dépendant de deux copropriétés ». L’acte constitutif précise en effet que ces servitudes « s’exerceront au gré de tous les copropriétaires des cabines sus visées et pour toutes personnes devant se rendre dans la cité marchande composée de la totalité des lots susvisés ». Cette destination fonctionnelle est au cœur du litige. La SCI soutient que la servitude est éteinte car la cité marchande « n’existe plus ». La cour, sans trancher, laisse ouverte la question de savoir si l’inutilité actuelle, résultant en partie des agissements du propriétaire du fonds servant, peut entraîner l’extinction d’une servitude conventionnelle. De même, la question de l’indivision forcée sur les allées est posée. La SCI argue que cette indivision, prévue pour une multitude de propriétaires de cabines, n’a plus de raison d’être puisque les cabines sont réunies en une seule main. La cour renvoie l’examen de ces questions, qui touchent à l’adaptation des régimes juridiques à l’évolution des situations de fait, après la régularisation de la procédure. Cette prudence est sage, car elle permettra de prendre en compte la position des syndicats, qui peuvent avoir un intérêt à la préservation de l’unité de la galerie ou, au contraire, à sa transformation.