Cour d’appel de Rennes, le 3 décembre 2025, n°22/05766

La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 3 décembre 2025, confirme un jugement ayant déclaré irrecevables les demandes d’un locataire contre une indivision qu’il estimait propriétaire de son logement. Le locataire, M. [O], avait assigné en première instance deux personnes physiques, M. [Y] et un prétendu M. [R], pour obtenir réparation d’un prétendu défaut de décence. Le tribunal judiciaire de Lorient, par un jugement du 6 juillet 2022, avait déclaré ces demandes irrecevables au motif que l’indivision alléguée n’existait pas et que l’immeuble appartenait en réalité à une société civile immobilière (SCI). M. [O] interjeta appel de cette décision. La cour d’appel, saisie de l’affaire, confirme le jugement déféré. La question de droit posée est celle de la recevabilité d’une action en responsabilité contractuelle intentée contre une personne morale ou physique qui n’est pas partie au contrat de bail. La solution retenue par la cour est de déclarer l’action irrecevable, en application de l’article 32 du code de procédure civile, car dirigée contre une indivision inexistante, le locataire n’ayant pas rectifié ses prétentions pour les diriger contre la véritable propriétaire, la SCI, ou contre le signataire du bail en son nom personnel. L’analyse de cette décision révèle d’abord une application rigoureuse des règles de procédure concernant l’identification des parties (I), avant de mettre en lumière les conséquences pratiques d’une telle rigueur sur l’accès effectif au juge (II).

I. L’application stricte des règles procédurales d’identification des parties

La cour d’appel fonde sa décision sur une application scrupuleuse des principes gouvernant la capacité à agir et la désignation des parties à l’instance. Elle constate d’abord que le locataire a persisté, tout au long de la procédure, dans une erreur fondamentale quant à l’identité de son bailleur. Alors que les débats ont établi que le bail avait été signé par M. [N] [R] [Y] et que l’immeuble était la propriété de la SCI BZH PROPERTY SERVICES, M. [O] a maintenu ses prétentions contre une « indivision [Y]-[R] ». La cour relève avec fermeté que « M. [O] s’obstine dans ses conclusions à faire fi de la circonstance, largement prouvée par la partie adverse, que l’immeuble donné à bail appartient non pas à une quelconque indivision mais à la SCI BZH PROPERTY SERVICES ». Cette persistance dans l’erreur est d’autant plus critiquable que le locataire avait lui-même, avant l’instance, eu connaissance de l’existence de cette société, comme l’indique la cour : « par courrier du 19 octobre 2021, il a lui-même adressé son congé à cette même société, nommément visée ».

Le refus du demandeur de rectifier son action pour la diriger contre la personne morale propriétaire ou, à défaut, contre le signataire du bail en son nom personnel, conduit la cour à appliquer strictement l’article 32 du code de procédure civile. Elle rappelle que « toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable ». En l’espèce, l’« indivision [Y]-[R] » étant une entité inexistante, elle est nécessairement dépourvue de la capacité d’être partie à un procès. La cour souligne que le locataire « n’a pas formulé, fût-ce à titre subsidiaire, de prétention contre la SCI ou, à tout le moins, contre M. [N] [R] [Y] seul ». Cette absence de demande alternative, même subsidiaire, contre la personne identifiée comme le véritable cocontractant, verrouille l’issue du litige. La cour statue uniquement « sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions » et doit donc constater que le demandeur « persiste, dans le sien, à formuler des prétentions contre une indivision qui n’existe pas ». Cette approche formelle garantit la sécurité juridique et le respect du principe de la contradiction, en empêchant le juge de statuer ultra petita ou de réécrire la demande des parties.

II. Les limites pratiques d’une rigueur procédurale absolue

Si le respect des formes procédurales est essentiel à la bonne administration de la justice, la décision rendue par la Cour d’appel de Rennes interroge sur ses conséquences pour l’accès effectif au juge. La solution adoptée, bien que juridiquement irréprochable, aboutit en effet à priver le locataire de tout examen au fond de ses griefs relatifs à la décence du logement. Le litige est tranché sur un vice de procédure sans que le juge n’ait jamais eu à se prononcer sur le bien-fondé des allégations concernant d’éventuels manquements contractuels. Cette situation pourrait apparaître comme une défaite de la substance du droit au profit de la forme, d’autant que la confusion initiale du locataire ne semble pas avoir été entretenue par les défendeurs. La cour note d’ailleurs qu’« il ne ressort d’aucune des pièces soumises à la cour que M. [N] [R] [Y] et M. [J] [V] [C] auraient, d’une manière ou d’une autre, avant comme après introduction de l’instance, entretenu fût-ce involontairement M. [O] dans la confusion ».

Cette rigueur est tempérée par le pouvoir d’invitation du juge, qui aurait pu inciter le demandeur à régulariser sa demande. Toutefois, la cour estime que les éléments étaient suffisamment clairs pour que le locataire corrige lui-même son erreur. Elle relève que « les débats et pièces échangées entre les parties ont ensuite permis de lever totalement le doute » sur l’identité des personnes physiques en cause. Dès lors, la responsabilité de l’échec procédural incombe entièrement au demandeur et à son conseil. La condamnation aux dépens et à des frais irrépétibles au profit des intimés vient sanctionner cette incurie procédurale. La cour « condamne M. [K] [O] à payer à M. [N] [R] [Y] et M. [J] [V] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 500 euros chacun ». Cette sanction pécuniaire complète le rejet de la demande et vise à indemniser les défendeurs des frais exposés pour se défendre contre une action mal dirigée.

En définitive, cet arrêt illustre la tension classique entre la nécessité de respecter des règles procédurales strictes pour assurer un procès équitable et le risque de dénier justice sur le fond. La solution retenue privilégie la sécurité juridique et la loyauté de la procédure, au prix d’un formalisme qui peut paraître sévère. Elle rappelle avec force aux praticiens l’impérieuse nécessité d’une identification précise de la partie adverse et de la formulation de demandes alternatives ou subsidiaires couvrant toutes les hypothèses juridiques plausibles, sous peine de voir une action par ailleurs potentiellement fondée déclarée irrecevable.