Cour d’appel de Paris, le 2 décembre 2025, n°22/14254

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 décembre 2025, a été saisie d’un litige relatif à la location d’un logement social à une personne morale. La société bailleur, succédant à un organisme public, avait consenti un bail à une société commerciale pour un logement conventionné. Face aux impayés, elle avait initialement sollicité la résolution du bail et l’expulsion devant le juge des contentieux de la protection, qui avait rejeté ses demandes. La société bailleur a interjeté appel pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des lieux, tandis que le dirigeant de la société locataire, occupant les lieux, s’opposait à ces demandes et sollicitait son maintien dans les lieux ou un délai de grâce. La question centrale posée à la Cour était de savoir si un bail portant sur un logement locatif social pouvait être valablement consenti à une personne morale et, dans la négative, si cette illicéité justifiait la résiliation judiciaire et l’expulsion. La Cour d’appel a infirmé le jugement de première instance en prononçant la résiliation du bail et l’expulsion, considérant que la location à une personne morale était contraire à la réglementation d’ordre public des logements sociaux. Cette décision mérite une analyse approfondie, d’abord en ce qu’elle rappelle avec fermeté le principe d’incompatibilité entre la qualité de personne morale et le bénéfice d’un logement social (I), ensuite en ce qu’elle en tire les conséquences procédurales en validant la résiliation judiciaire pour motif grave et légitime (II).

I. La réaffirmation du principe d’incompatibilité entre personne morale et logement locatif social

La Cour d’appel de Paris opère une distinction essentielle entre les catégories de logements aidés pour écarter l’application de toute exception au principe interdisant la location d’un logement social à une personne morale. Elle rappelle en premier lieu le principe général d’interdiction, fondé sur la finalité personnelle du droit au logement. La Cour énonce ainsi que « le principe est celui d’une impossibilité de louer un logement social à une personne morale ». Elle motive cette affirmation en soulignant que « la personne titulaire du contrat de location doit occuper personnellement les lieux loués » et qu’« une personne morale ne bénéficie pas du droit à l’habitat ». Ce rappel est fondamental, car il ancre la solution dans la philosophie même du logement social, destiné à pourvoir aux besoins d’habitation de personnes physiques. En l’espèce, la Cour constate que « la Société Bazar de la Coupole est une société à responsabilité limitée, qui ne peut être bénéficiaire d’un logement social », établissant ainsi une incompatibilité de nature.

Dans un second temps, la Cour procède à une analyse rigoureuse des textes pour rejeter l’argument de l’intimé fondé sur une exception légale. L’intimé invoquait l’article L. 442-8, alinéa 3 du CCH, qui autorise la sous-location aux salariés des personnes morales pour les « logements intermédiaires ». La Cour écarte cette qualification en procédant à un examen détaillé de la nature du bien loué. Elle relève que le logement litigieux est un « logement conventionné » et « plus précisément un logement locatif social qui s’appuie sur une convention APL ». Elle se fonde sur la convention conclue avec l’État pour constater que « le logement loué à la Sarl Bazar de la Coupole n’est pas un logement intermédiaire mais un logement conventionné ». Cette démonstration est cruciale, car elle permet d’appliquer le régime de droit commun des logements sociaux, où l’exception des logements intermédiaires est inopérante. La Cour conclut donc logiquement qu’« il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le logement objet du présent litige entrait dans les exceptions permettant la location d’un logement social à une personne morale ». Cette approche stricte de la qualification protège l’effectivité du régime protecteur des logements sociaux contre les contournements.

II. La consécration de l’illicéité comme motif grave et légitime de résiliation judiciaire

La violation de la réglementation d’ordre public constitue, pour la Cour, un motif suffisant pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, sans qu’il soit besoin de démontrer une faute contractuelle classique. La Cour estime d’abord que l’exigence de régularisation imposée au bailleur par les autorités de contrôle justifie sa demande. Elle note que « la Sa d’hlm Immobiliere 3f fait l’objet de contrôles du respect de la réglementation sociale par l’Agence nationale de contrôle du logement social » et que, « en cas de non-respect des règles, [elle] est contrainte de régulariser la situation ». La Cour en déduit que « la demande de résiliation judiciaire du bail apparaît justifiée par des motifs d’ordre public qui s’imposent aussi bien à [la bailleur] qu’à ses locataires ». Cette motivation reconnaît la situation de contrainte administrative subie par le bailleur et légitime son action en justice comme un moyen de se conformer à la loi.

Ensuite, la Cour rejette les arguments des intimés visant à neutraliser les effets de cette illicéité, notamment celui d’une volonté commune de se soustraire au régime social. Les intimés soutenaient que la signature d’un avenant en 2016, fixant un loyer légèrement différent, manifestait une volonté de sortir du conventionnement. La Cour écarte cet argument en relevant que « l’acte signé le 30 août 2016 n’est pas un nouveau contrat de location mais un avenant » et que le loyer appliqué était en réalité inférieur au loyer conventionnel actualisé. Elle souligne surtout que « la réglementation relative aux logements sociaux demeurant d’ordre public », une telle volonté serait de toute façon inopérante. Par ailleurs, la Cour rejette la demande de maintien dans les lieux ou de délai de grâce formulée par le dirigeant occupant. Elle considère que ce dernier « a déjà bénéficié de fait de longs délais pour organiser son départ » et que les procédures d’attribution des logements sociaux doivent être respectées. La Cour prononce donc la résiliation « en ce qu’[le bail] contrevient aux dispositions applicables en matière de logements sociaux, le locataire étant une personne morale, ce qui constitue un motif grave et légitime de résiliation ». Cette solution assure la primauté de la norme d’ordre public sur la stabilité contractuelle, même acquise de longue date.