Le présent jugement statue sur une demande en résiliation de contrat de résidence sociale pour impayés. Le juge constate la résiliation de plein droit et ordonne l’expulsion du résident. Il rejette cependant la demande de suppression du délai légal de deux mois. Cette décision illustre le régime spécifique des logements-foyers et l’équilibre des intérêts en présence.
I. La mise en œuvre effective de la clause résolutoire dans les logements-foyers
Le litige relève du régime des logements-foyers défini aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable. Le juge applique donc strictement la convention des parties et les règles du droit commun des contrats. La clause résolutoire prévue au contrat est licite et conforme aux dispositions légales spécifiques à ce type d’habitation.
La mise en demeure par lettre recommandée est régulière malgré son retour non réclamé. Le délai contractuel d’un mois pour régulariser la situation a été respecté. Le défaut de paiement dans ce délai rend la clause résolutoire acquise. Le juge constate ainsi la résiliation de plein droit du contrat à la date fixée par la notification. Les versements irréguliers ultérieurs du résident ne suffisent pas à effacer cette cause de résolution.
II. La conciliation entre l’exécution forcée du contrat et la protection du résident
Le juge accueille la demande principale en constatation de la résiliation. Il condamne le résident au paiement des sommes dues et à une indemnité d’occupation. L’expulsion est ordonnée avec le concours de la force publique en cas de besoin. Le sort des meubles est renvoyé aux dispositions générales du code des procédures civiles d’exécution.
Le juge rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du CPCE. Le bailleur n’apporte aucune justification des exceptions légales. Le résident bénéficie donc de ce délai de protection après commandement d’avoir à quitter les lieux. Le juge refuse également l’octroi de délais de paiement. Le résident ne justifie pas d’une capacité certaine à apurer sa dette dans un délai raisonnable.
Fondements juridiques
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.