Par une décision du 13 juin 2025, le Conseil constitutionnel a statué sur la conformité de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme aux droits et libertés constitutionnels. La disposition contestée autorise l’autorité administrative à modifier le cahier des charges d’un lotissement afin de le mettre en concordance avec un nouveau document d’urbanisme. Des propriétaires ont soulevé une question prioritaire de constitutionnalité lors d’un litige portant sur la validité de cette prérogative administrative unilatérale. Ils soutiennent que cette faculté de modification porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété ainsi qu’au principe de stabilité des conventions légalement conclues. Le Conseil d’État a transmis cette question le 12 mars 2025 après avoir constaté le caractère sérieux des griefs invoqués par les requérants. Ces derniers arguent notamment que la loi permet de dénaturer des clauses contractuelles régissant les rapports privés entre colotis sans obtenir leur accord préalable. Le Conseil constitutionnel devait donc déterminer si cette immixtion de la puissance publique dans la sphère contractuelle respecte les exigences de la Déclaration de 1789. Les juges de la rue de Montpensier déclarent les mots « le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé » conformes à la Constitution.
I. L’admission de l’atteinte aux conventions privées par l’impératif d’urbanisme
A. La consécration d’un motif d’intérêt général fondé sur la densification urbaine
Le Conseil constitutionnel rappelle que le législateur peut limiter la liberté contractuelle pour des motifs d’intérêt général à la condition de ne pas porter d’atteintes disproportionnées. Il souligne que le législateur a entendu « favoriser la densification des quartiers de lotissement » afin de permettre aux colotis de bénéficier des nouveaux droits à construire. Cette politique publique répond à un objectif de gestion économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain dans les zones soumises à une forte pression. L’intérêt général est ici caractérisé par la nécessité d’adapter des documents anciens aux réalités démographiques et aux exigences contemporaines du droit de l’urbanisme. Les juges considèrent que cette ambition législative justifie que l’autorité administrative puisse intervenir sur des documents dont la nature est pourtant initialement contractuelle. La volonté des parties doit ainsi s’effacer devant la cohérence globale de l’aménagement du territoire décidée par la collectivité publique lors de l’élaboration du plan local.
B. La préservation de la substance contractuelle étrangère aux règles d’urbanisme
La décision précise que la modification du cahier des charges est strictement encadrée par son objet final qui est la mise en conformité réglementaire. Le Conseil constitutionnel affirme que les dispositions contestées « n’ont ainsi ni pour objet, ni pour effet de permettre la modification des clauses de nature contractuelle intéressant les seuls colotis ». Cette distinction essentielle protège les stipulations qui n’ont aucune incidence sur l’occupation des sols ou sur la densité maximale de construction autorisée par le plan. Seules les règles faisant écran à l’application du droit de l’urbanisme en vigueur peuvent être légitimement écartées ou modifiées par l’arrêté de mise en concordance. L’atteinte au droit de propriété et à la force obligatoire des contrats reste donc cantonnée aux seules nécessités de l’harmonisation des normes applicables. Cette limitation garantit que l’administration ne s’immisce pas dans l’organisation purement privée du lotissement sans un lien direct avec les prescriptions d’urbanisme supérieures.
II. L’aménagement de garanties garantissant la proportionnalité de la mesure
A. L’existence de garanties procédurales préalables à la décision administrative
Le Conseil constitutionnel observe que la procédure de mise en concordance n’est pas arbitraire mais repose sur plusieurs étapes de consultation et de transparence. La décision relève que cette procédure est « précédée d’une enquête publique » réalisée conformément aux dispositions protectrices du code de l’environnement pour assurer l’information des tiers. Les colotis disposent ainsi de la faculté de formuler des observations et des propositions qui seront consignées dans le rapport remis à l’autorité compétente. Par ailleurs, l’arrêté de mise en concordance ne peut intervenir qu’après une « délibération du conseil municipal », ce qui garantit un débat démocratique local. Ces formalités administratives permettent de confronter le projet de modification aux réalités du terrain et aux intérêts légitimes des propriétaires impactés par la mesure. La participation du public et l’intervention de l’organe délibérant constituent des garde-fous efficaces contre un usage disproportionné ou injustifié de cette prérogative exorbitante.
B. Le maintien d’un contrôle juridictionnel vigilant sur la mise en concordance
Le juge constitutionnel s’appuie enfin sur l’existence d’un contrôle de légalité exercé par le juge administratif pour valider le dispositif législatif critiqué. Il est souligné que le juge « vérifie la régularité du déroulement de l’enquête publique » et s’assure du respect scrupuleux de l’objectif de mise en concordance. Tout détournement de pouvoir ou toute modification excédant ce qui est nécessaire pour aligner le cahier des charges sur le document d’urbanisme encourt l’annulation. Cette surveillance juridictionnelle constante assure aux citoyens que l’administration ne portera pas atteinte à leurs droits au-delà de ce que requiert strictement l’intérêt général. La décision confirme ainsi que l’équilibre entre les prérogatives de la puissance publique et la protection des droits individuels est maintenu par l’accès au juge. En conséquence, les griefs tirés de la méconnaissance des articles 2, 4 et 16 de la Déclaration de 1789 sont écartés par le Conseil constitutionnel.