Cour d’appel de Douai, le 18 avril 2024, n°22/04929

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/04/2024

\1

N° de MINUTE : 24/354

N° RG 22/04929 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URPA

Jugement (N° 11-21-557) rendu le 05 XXX 2022 par le Tribunal de proximité de Tourcoing

APPELANTS

Monsieur [E] [U]

né le 19 Octobre 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [M] [Z] épouse [U]

née le 13 Janvier 1967 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

XXX par Me XXX, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [N] [P]

née le 12 Février 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

XXX par Me XXX, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 23 janvier 2024 tenue par XXX Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

XXX :XXX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

XXX Dellelis, président de chambre

XXX Boutié, conseiller

XXX Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par XXX Dellelis, président et XXX Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023

\1

Par acte d’huissier notarié du 8 juillet 2019, Mme [N] [P] a donné à bail à M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1 475 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 9 juillet 2019.

Les époux [U] ont quitté les lieux le 8 mars 2021 et un état des lieux a été établi par huissier de justice.

Par lettre recommandée en date du 7 avril 2021, Mme [N] [P] a notifié à M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] la retenue complète du dépôt de garantie.

Par courrier du 16 avril 2021 le conseil des époux [U] a sollicité la restitution du dépôt de garantie et demandé une proposition de dédommagement pour trouble de jouissance.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2011, M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] ont fait assigner Mme [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing pour l’entendre condamner à leur restituer la somme de 1 480 euros à parfaire au titre du dépôt de garantie et des pénalités outre 500 euros au regard du non-respect des dispositions relatives au dépôt de garantie, constater les troubles de jouissance subis quant au bien loué, la condamner à les indemniser à hauteur de 1 800 euros au titre de ce poste de préjudice compte tenu de l’impossibilité de pouvoir utiliser la douche début janvier 2020, la condamner à les indemniser à hauteur de 2 200 euros au titre de ce poste de préjudice compte tenu de l’impossibilité de pouvoir chauffer le logement pendant un mois, la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Suivant jugement contradictoire en date du 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :

– condamné solidairement M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer Mme [N] [P] la somme de 361,93 euros au titre des réparations locatives, somme restant due après déduction du dépôt de garantie,

– débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

– condamné solidairement M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 740 euros au t
itre de l’indemnité d’immobilisation du bien,

– débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

– débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– débouté Mme [N] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.

M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 octobre 2022, leur déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [N] [P] a constitué avocat le 18 novembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] demandent à la cour de :

A titre principal,

– dire bien appelé, mal jugé,

– infirmer le jugement déféré en ses dispositions énonçant ‘condamne solidairement M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 361,93 euros au titre des réparations locatives, somme restant due après déduction du dépôt de garantie, débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, condamne solidairement M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 740 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien, débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, déboute Mme [N] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, déboute l’ensemble des parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, laisse aux parties la charge de leurs frais et dépens, débouté les parties du surplus de leurs deman
des’,

Statuant de nouveau,

– juger que les sinistres et/ou avaries affectant la chaudière et le système de distribution de la chaleur ainsi que la douche relevaient de la responsabilité exclusive de la propriétaire,

– condamner Mme [N] [P] au paiement de la somme de 1 480 euros correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux,

– juger que cette somme sera majorée d’une indemnité correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, à savoir 147,50 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, indemnité applicable à compter du 8 avril 2021 et ce, jusqu’à complet remboursement du dépôt de garantie par Mme [N] [P],

– condamner Mme [N] [P] au paiement de la somme de 500 euros au regard du non-respect des dispositions relatives au dépôt de garantie,

– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le trouble de jouissance subi par les époux [U] compte tenu de l’impossibilité de pouvoir utiliser la douche à compter de début janvier 2020,

– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le trouble de jouissance subi par les époux [U] compte tenu de l’impossibilité de pouvoir chauffer leur logement pendant 1 mois, puis pour n’avoir pu que chauffer partiellement ledit logement après intervention du technicien,

– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et dilatoire et plus généralement compte tenu de son comportement et des propos accusatoires et infondés tenus à l’encontre des époux [U],

– débouter Mme [N] [P] de l’ensemble de ses demandes présentées dans le cadre de son appel incident,

En tout état de cause,

– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de proc
édure civile en sus des entiers frais et dépens d’appel et juger que Me XXX pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le  29 août 2023, Mme [N] [P] demande à la cour de :

– déclarer les demandes de Mme [N] [P] recevables et bien

fondées,

– débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

– débouter M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité le quantum des dommages et intérêts à verser à Mme [P] en réparation des préjudices subis ;

Statuant à nouveau :

– condamner les époux [U] au paiement de la somme de 10 045,45 euros au titre des frais de réparation suite aux dégradations locatives commises (soit la somme de 11 525,45 euros de frais de remise en état avec déduction du dépôt de garantie de 1 480 euros) décomposée comme suit : ‘

‘ la somme de 1 841,93 euros au titre de la rénovation de la douche,

‘ la somme de 1 494 euros au titre de l’entretien des espaces verts et le nettoyage global du bien,

‘ la somme de 7 563,13 euros au titre de la réparation de la chaudière (soit 7 128,97 euros au titre de la réparation du chauffage central, 215,40 euros au titre du remplissage de la cuve de fioul, 218,76 euros au titre de la remise en route après livraison de fioul),

‘ la somme de 142,89 euros au titre de la réparation du portail,

‘ la somme de 483,50 au titre des peintures,

– condamner les époux [U] au paiement de la somme de 8 880 euros au titre des pertes locatives subies par Mme [P] du fait de l’immobilisation du bien,

– condamner les époux [U] au paie
ment de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives,

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive des époux [U],

Statuant à nouveau :

– condamner les époux [U] au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts à Mme [P] au titre de leur résistance et procédure abusives,

En tout état de cause :

– condamner les époux [U] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel,

– condamner les époux [U] aux entiers dépens et frais de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges aux termes convenus,

b)D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertatio
n.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, s’agissant notamment du chauffage, production d’eau chaude et robinetterie, prévoit notamment que le locataire doit assurer le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauterie.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. et Mme [U] ont occupé le logement loué du 9 juillet 2019 au 8 mars 2021.

Il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par acte d’huissier en date du 9 juillet 2019 et qu’un état des lieux de sortie a été établi par acte d’huissier en date du 8 mars 2021, jour du départ des locataires des lieux loués.

Si M. et Mme [U] contestent le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie, force est de constater que ce dernier a réalisé par acte d’huissier en date du 8 mars 2021, en présence de Mme [P] et de M. [U], dont il est indiqué qu’il a quitté les lieux avant la fin des constatations, et qui revêt donc un caractère contradictoire,

Mme [P] invoque l’existence de dégradations locatives et sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1841,93 euros au titre de la rénovation de la douche, de la somme de 7563,13 euros au titre de la remise en état de la chaudière (réparation du chauffage central, remplissage de la cuve fioul et remise en route après remplissage au fioul), de la somme de 1494 euros au titre de l’entretien des espaces verts et du nettoyage global du bien, de la somme de 142,89 euros au titre de la réparation du portail et de celle de 483,50 euros au titre des peintures.

Sur les désordres concernant la douche

Si l’état des lieux d’entrée fait la description d’une sall
e de douche en état d’usage locatif avec la mention de petites perforations au niveau de certains carreaux de carrelage sur les murs droits, le receveur de douche étant complet, l’état des lieux de sortie mentionne que le bac de douche est en mauvais état avec la présence de moisissures et d’éclats de carrelage, que les faïences du contour de douche sont à l’état d’usage avec la présence de traces jaunâtres, de joints noirâtres, de moisissures et de traces noirâtres et marronnâtes.

Il résulte des pièces produites aux débats que les locataires ont informé Mme [P] de la survenance du désordre le 6 janvier 2020 et ont déclaré le sinistre auprès de la Macif, leur assureur, le 14 avril 2020 en indiquant: ‘Le carrelage de la douche est fissuré, ce qui a causé des infiltrations et généré des fissures encore plus grandes. Nous risquons d’abîmer les murs’.

Après un premier rapport d’expertise extrajudiciaire établi le 1er juin 2020 par le Cabinet Arecas à la demande de la Macif, un rapport d’expertise extrajudiciaire commun aux assureurs des parties était établi le 7 juillet 2020, fixait le montant des dommages à la somme de 1569,64 euros et mentionnait la cause de barème 113 au titre de la détermination de la cause du sinistre, s’agissant de ‘Fuites sur les joints de robinetterie et les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des appareils sanitaires ou par les joints de carrelage’.

En cause d’appel, M. et Mme [U] justifient du réglement du sinistre entre assureurs, s’agissant de la Macif concernant les locataires et de Groupama concernant la propriétaire, la somme de 1569,64 euros fixée dans le cadre du rapport d’expertise amiable commun ayant été réglée par la Macif à la société Groupama le 4 novembre 2020 au titre de la prise en charge du sinistre.

Alors que Mme [P] ne conteste pas le versement des fonds par son assureur au titre de la clôture du sinistre déclaré concernant la salle d’eau et la réalité de l’indemnisation intervenue au titre des désord
res constatés, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Concernant l’installation de chauffage et la chaudière

Mme [P] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 7563,13 euros au titre de la réparation de la chaudière, faisant valoir que le remplissage de la cuve était nécessaire pour procéder aux réparations de la chaudière, ces dernières devant être prises en charge par les locataires et qu’aucun entretien des appareils de production de chauffage n’a été réalisé pendant les quinze premiers mois de la location alors que selon le contrat de bail, les locataires doivent procéder au ramonage ainsi qu’à l’entretien régulier des appareils de production de chauffage au moins une fois par an.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la chaudière se déclenche et se met sous tension, l’huissier de justice précisant toutefois qu’il émet des réserves quant à son bon fonctionnement et l’état des lieux de sortie précise quant à lui que le régulateur d’eau de chaudière n’est pas en état de fonctionnement, que le point lumineux du brûleur est en état de marche et que la chaudière ne fonctionne pas.

Si Mme [P] invoque l’existence d’un défaut d’entretien des locataires, M. et Mme [U] justifient avoir fait procéder au ramonage de la chaudière au fioul le 12 octobre 2020 par la société Vanhalst et avoir procéder quatre remplissages de la cuve le 14 février 2020, le 11 mai 2020, le 23 décembre 2020 et le 19 janvier 2021 de sorte que Mme [P] ne justifie pas d’un manquement des locataires à leur obligation d’entretien des appareils de chauffage.

En outre, il résulte tant de la facture établie le 11 janvier 2021 que de l’attestation établie par la société Vanhalst le 6 janvier 2022 que la chaudière a présenté une fuite à l’arrière le 11 janvier 2021 et que compte tenu de son ancienneté, s’agissant d’une chaudière de marque Viessmann de 1979, son remplacement a été préconisé.

De plus, alors que l’état d
es lieux d’entrée relève l’impossibilité de relever la quantité de fioul présente dans la citerne enterrée dans le jardin, faute d’appareil indicatif, les locataires justifient d’une purge de la cuve de fioul réalisée le 11 septembre 2020, l’attestation datée du 6 janvier 2022 indiquant en outre que plusieurs interventions ont été nécessaires courant 2021 pour un problème d’alimentation en fioul.

Si Mme [P] soutient que l’origine du sinistre est imputable aux époux [U] et avait pour cause une infiltration provenant de la douche du premier étage, et produit aux débats un rapport d’expertise extrajudiciaire établi le 19 août 2021 par la société Sedwick, il convient de relever que ce seul rapport établi non contradictoirement, faisant mention de ce que: ‘suite à une infiltration par les joints d’étanchéité de la douche de la salle de bains, de l’eau s’est écoulée causant une oxydation du réseau EP/EC encastrée en dalle de l’habitation’, n’est pas corroborée par d’autres éléments du dossier de sorte qu’il est insuffisant à caractériser l’existence d’un manquement des locataires à leurs obligations contractuelles.

Ainsi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que le dysfonctionnement de la chaudière n’est pas imputable aux locataires, les anomalies relevées résultant de la vétusté et non d’un défaut d’entretien du logement de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la remise en état des extérieurs

Mme [P] soutient qu’alors que l’état des lieux d’entrée faisait mention d’un jardin en parfait état d’entretien, l’état des lieux de sortie décrit un jardin en mauvais état, présentant un défaut d’entretien avec du bois entreposé.

Concernant le jardin, l’état des lieux d’entrée précise que l’herbe a été tondue, que la haie est coupée et relève la présence de différents arbres et arbustes.

L’état des lieux de sortie indique quant à lui que la pelouse est tondue, que des feuill
es mortes jonchent le sol, que les haies ne sont pas élaguées et relève la présence de bûches de bois entreposées au fond du jardin.

Alors que le contrat de bail régularisé entre les parties met expressément à la charge du locataire l’obligation d’entretenir ‘jardin et abords en parfait état de propreté’ ainsi que ‘l’entretien du jardin pour le maintenir dans l’état actuel’, l’absence d’élagage des haies et l’entrepôt de bûches de bois lors de la libération des lieux constituent un manquement des locataires à leur obligation d’entretien des lieux loués, l’hypothétique plus-value résultant de l’entrepôt de bois au profit du bailleur, qui n’est pas démontrée en l’espèce, n’étant pas de nature à exonérer les locataires de leur obligation.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Mme [P] produit aux débats un devis détaillé établi par l’Eurl Camema le 28 mars 2021 d’un montant de 806,40 euros au titre de la taille des haies.

Alors que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux de remise en état, la somme de 806,40 euros peut être retenue au titre du coût de ces travaux sur la base du devis de l’Eurl Camena.

Ainsi, en l’absence de devis produit au titre des frais de débarrassage du bois et alors que l’état des lieux de sortie fait état expressément de la tonte de la pelouse, il y a lieu de condamner M. et Mme [U] à payer à Mme [P] la seule somme de 806,40 euros au titre de la taille des haies.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur les frais de nettoyage

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que si l’état des lieux d’entrée fait état d’un bon état général du logement alors que l’état des lieux de sorte relève la présence de salissures, de tâches jaunâtres sur les murs et les plafonds, cet état d’usage correspond à l’occupation normale des lieux par les locataires pendant deux ans sans que la preuve de dégradations locatives soit rapportée en l’espèce de
sorte qu’il y a lieu de débouter Mme [P] de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur le portail d’entrée

S’agissant du portail, l’état des lieux d’entrée précise que ce dernier, qui s’ouvre électriquement, est en état de fonctionnement testé alors que l’état des lieux de sortie mentionne que le portail est à l’état d’usage, en état sale, en état de fonctionnement et précise que le boîtier du portail est dévissé.

Ainsi, alors que Mme [P] ne justifie pas de l’existence d’un dysfonctionnement affectant le portail d’entrée et que la facture de réparation a été établie le 7 août 2021, soit six mois après le départ des locataires, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande à ce titre.

Sur les frais de dératisation

Le tribunal a justement relevé que si l’état des lieux de sortie fait état de la présence d’excréments au sol, la présence de nuisibles nécessitant des opérations de dératisation ne peut se déduire de ces seules constatations de sorte qu’il y a lieu de débouter Mme [P] de sa demande de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 22 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans un délai dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépô
t de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme XXX à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [U] ont versé la somme de 1480 euros à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail et que cette somme n’a pas été restituée par Mme [P] lors de la libération des lieux, celle-ci invoquant l’existence de dégradations locatives.

Il résulte des développements précédents que M. et Mme [U] restent redevables de la somme de 806,40 euros au titre de l’élagage des haies de sorte que Mme [P] étant déboutée de ses autres demandes d’indemnisation, il y a lieu de la condamner à restituer aux époux [U] la somme de 673,60 euros (soit 1480€ – 806,40€) correspondant au solde du dépôt de garantie, et ce sans qu’il y ait lieu à appliquer les pénalités de retard prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il y a eu un débat sur les dégradations locatives.

La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien

Mme [P] soutient que compte tenu de l’état de dégradation du bien loué à la suite de la location par les époux [U] et de la nécessité de procéder aux réparations, le logement n’a pas pu être loué pendant une période de six mois entraînant un préjudice d’immobilisation qu’elle évalue à la somme de 8880 euros.

Alors qu’il résulte des développements précédents que les seuls travaux rendus nécessaires par l’état du bien lors de la libération des lieux par les locataires sont relatifs à certains travaux de remise en état du jardin, il convient de limiter l’indemnisation allouée de ce chef à la somme de 300 euros.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [U]

Aux termes des dispositions de l’artic
le 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; (…)

B) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus (…).

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu’alors qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations lui ayant causé un préjudice de jouissance, il résulte de l’historique des échanges entre les parties que deux rendez-vous prévus pour remédier aux désordres de la douche n’ont pas abouti les 11 et 25 mai 2020 avant l’organisation de deux autres interventions les 18 janvier et 12 avril 2021, ce délai d’intervention à une période concomitante de la crise sanitaire et alors que les premiers rendez-vous n’ont pas pu aboutir en raison de la carence des locataires, n’apparaît pas excessif et n’est pas de nature à caractériser l’existence d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent.

En conséquence, M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civi
le, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement des appelants ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l’encontre de M. et Mme [U].

Par ailleurs, s’il résulte des éléments produits en cause d’appel que Mme [P] a d’ores et déjà été indemnisée par son assureur des désordres relatifs à la douche, à charge pour elle de procéder à la réalisation des travaux, la seule appréciation inexacte par Mme [P] du désordre indemnisé alors que plusieurs déclarations de sinistre avaient été formalisées sur la même période, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une faute ayant dégénéré en abus.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formulée par les époux [U], le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce qui est jugé en cause d’appel justifie que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ;

– condamné solidairement M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 361,93 euros au titre des réparations locatives, somme restant due après déduction du dépôt de garantie,

– débouté M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] de leur demande de restitution du dépôt de garantie
,

– condamné solidairement M.[E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 740 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute Mme [N] [P] de sa demande d’indemnisation relative aux désordres présentés par la douche,

Condamne Mme [N] [P] à verser à M. [E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] la somme de 673,60 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2021 ;

Condamne solidairement M.[E] [U] et Mme [M] [Z] épouse [U] à payer à Mme [N] [P] la somme de 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien ;

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Véronique DELLELIS