Commentaire rédigé par l’IA
La présente ordonnance de référé, rendue par le Tribunal judiciaire de Paris, illustre de manière classique le contentieux du recouvrement des loyers en matière de bail commercial et le mécanisme de la clause résolutoire. Face à un preneur défaillant et non représenté, le juge des référés applique avec rigueur les dispositions légales et contractuelles tout en rappelant les limites de sa propre compétence, notamment face à des demandes qui ne relèvent pas de l’évidence.
L’affaire concerne un bailleur qui, suite à des impayés de loyers persistants, a engagé une procédure de référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. La décision se fonde principalement sur l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui régit la mise en œuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Ce texte dispose que la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le juge vérifie méticuleusement que les conditions formelles de cet acte ont été respectées. Il relève ainsi que le commandement de payer du 21 décembre 2023 « contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte ». Cette motivation souligne l’importance du formalisme protecteur du preneur, qui doit être mis en mesure de comprendre sa dette et de la solder dans le délai imparti.
Le cœur du raisonnement du juge repose sur le caractère automatique des effets de la clause une fois le délai écoulé sans paiement. La défaillance du locataire étant établie et le commandement de payer étant resté sans effet, le juge n’a d’autre choix que de constater la résiliation du contrat. Il l’exprime en des termes sans équivoque : « Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et
le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ». La conséquence directe de cette résiliation est l’expulsion du locataire, devenu occupant sans droit ni titre. Le juge qualifie cette situation de « trouble manifestement illicite », ce qui justifie pleinement sa compétence en référé pour ordonner une mesure de remise en état, à savoir la libération des lieux.
Cependant, la décision est particulièrement intéressante en ce qu’elle délimite clairement ce qui relève de l’évidence et ce qui constitue une contestation sérieuse, échappant ainsi à la compétence du juge des référés. Si la condamnation au paiement d’une provision pour les loyers et charges impayés ne souffre d’aucune difficulté car « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le juge se montre plus prudent sur les autres demandes financières du bailleur. Il refuse notamment d’appliquer la majoration de 10 % sur l’indemnité d’occupation, considérant que « l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge ». En d’autres termes, cette majoration s’apparente à une forme de clause pénale ou de dommages-intérêts dont l’évaluation ne peut se faire en référé.
Le raisonnement est encore plus net concernant la clause pénale stipulée au bail. Le bailleur réclamait une pénalité de 4 % et des intérêts majorés. Le juge rejette cette demande au motif que le juge du fond dispose du pouvoir de modérer une clause pénale si elle s’avère manifestement excessive, conformément à l’article 1231-5 du Code civil. Cette simple possibilité de modération suffit à créer une contestation sérieuse. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut préjuger de la décision du juge du fond sur le caractère excessif ou non de la clause. Il en conclut logiquement que « le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé
sur l’application de cette clause ». Cette position est constante en jurisprudence, la Cour de cassation considérant que le pouvoir de révision du juge du fond sur une clause pénale ôte à l’obligation son caractère non sérieusement contestable (Cass. com., 25 avr. 2006, n° 05-12.092).
En définitive, cette ordonnance offre une application pédagogique des principes directeurs de la procédure de référé en matière de bail commercial. Elle confirme que si le juge des référés est compétent pour prendre les mesures urgentes et évidentes qui s’imposent face à un manquement contractuel clair, comme la constatation de la résiliation et l’expulsion, il doit se garder d’empiéter sur le pouvoir d’appréciation du juge du fond pour tout ce qui relève de l’évaluation d’un préjudice ou de l’application de clauses sujettes à modération.