Commentaire rédigé par l’IA
Cette ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Draguignan traite d’une situation conflictuelle dans une copropriété récente confrontée à des désordres graves. L’affaire illustre la complexité des problématiques de copropriété, notamment lorsque le syndicat se trouve dépourvu de syndic.
Le demandeur, locataire d’un appartement dans cette copropriété, avait obtenu une première ordonnance de référé le 4 janvier 2023 condamnant le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux sous astreinte. Face à l’inexécution de cette décision, il sollicitait la liquidation de l’astreinte pour un montant de 71 700 euros. La copropriété souffrait de « vices graves à l’origine de désordres susceptibles de représenter un danger pour les personnes », incluant un incendie causé par l’installation électrique.
La question centrale de cette décision porte sur la validité de la signification de l’ordonnance du 4 janvier 2023. Le juge des référés constate que « L’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 précisait que l’astreinte s’appliquerait au terme d’un délai de deux mois après sa signification ». Or, cette signification avait été effectuée au siège de l’ancien syndic dont le mandat avait expiré le 28 juin 2022, soit avant même l’introduction de la première instance.
Le juge applique ici les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile selon lequel « la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute personne habilitée à cet effet ». Combiné avec l’article 59 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que « les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés suivant les cas au syndic », le juge en déduit que la signification à un syndic dont le mandat a expiré constitue une irrégularité de fond.
Le juge relève que « Le régime de la copropriété est d’ordre public » et cite la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle
« une assignation ne peut être valablement délivrée par un syndic n’ayant pas qualité, ce défaut de pouvoir constituant une irrégularité de fond ». Cette analyse rigoureuse conduit le juge à annuler la signification et, par voie de conséquence, à rejeter la demande de liquidation de l’astreinte.
Toutefois, le juge adopte une position nuancée concernant la société ayant exercé les fonctions de syndic. Il constate que cette société « n’a jamais cessé d’exercer les fonctions de syndic, en appelant les charges de copropriété par courrier du 12 juillet 2023, ou en informant les copropriétaires d’une panne d’ascenseur le 28 mars 2024 ». Cette gestion de fait ne permet pas pour autant de régulariser la signification, mais empêche la société de se prévaloir de l’expiration de son mandat pour échapper à une éventuelle action en responsabilité.
Sur le fond, le juge des référés caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant son intervention. Il relève que les défendeurs « ne soutiennent pas que des travaux aient été entrepris pour mettre un terme aux désordres graves constatés par huissier de justice le 15 juillet 2022 » et que ces désordres sont « susceptibles de nuire à la sécurité des occupants et à la salubrité des lieux ».
Le juge ordonne donc au syndicat des copropriétaires, désormais représenté par un administrateur judiciaire provisoire, de « procéder aux travaux de nature à remédier aux infiltrations et inondations des eaux de pluie et des eaux usées dans les parties communes et privées de la résidence ». Une nouvelle astreinte de 150 euros par jour est fixée, applicable un mois après la notification de l’ordonnance.
Cette décision illustre la rigueur procédurale en matière de copropriété et l’importance du respect des règles de représentation du syndicat. Elle montre également que le caractère d’ordre public du régime de la copropriété impose une vigilance particulière quant à la régularité des actes de procédure. Enfin, elle confirme la compétence
du juge des référés pour ordonner des mesures conservatoires face à des désordres menaçant la sécurité des occupants, même en l’absence de syndic régulièrement désigné.