Cour d’appel de Versailles, le 2 avril 2025, n°23/00459

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 AVRIL 2025

N° RG 23/00459 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUNW

AFFAIRE :

[Z] [V]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 XXX 2022 par le TJ hors XXX, XXX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° RG : 11-22-300

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me XXX,

Me XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me XXX, XXX/XXX, avocat au barreau de XXX, vestiaire : 397

Madame [B] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me XXX, XXX/XXX, avocat au barreau de XXX, vestiaire : 397

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me XXX, XXX, avocat au barreau de XXX D’XXX, vestiaire : 98 et Me XXX de l’AARPI AARPI XXX-XXX, XXX, avocat au barreau de XXX, vestiaire : U0008

INTIMÉ

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 XXX 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame XXX-XXX, XXX chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX,
Président,

Madame XXX, XXX,

Madame XXX-XXX, XXX,

Greffier, lors des débats : Madame XXX-XXX,

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [V] sont propriétaires des lots n°51 et 109 au sein de la résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 3], [Localité 5], soumise au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires leur a notifié une sommation de payer en date du 3 février 2021 pour obtenir le versement de la somme de 1 798,01 euros, 1er trimestre 2021 inclus.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

– Condamné M. et Mme [V] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes suivantes :

2 788,78 euros au titre des provisions pour charges et travaux ou avances arrêtées au 1er janvier 2022 (1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2021 sur la somme de 1 798,01 euros et de l’assignation pour le surplus,

672 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

– Condamné M. et Mme [V] in solidum au paiement des dépens de l’instance,

– Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement le 19 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2023 par lesquelles M. et Mme [V], appelants, invitent la Cour à :

– Infirmer le jugement rendu le 28 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

2 788,78 euros au titre des charges avec intérêts,

672 euros au titre des frais de recouvrement,

1 000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

– Condamner le syndicat des
copropriétaires à leur payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– XXX qu’il devra être fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les

dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure,

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître XXX dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 7 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

– Confirmer le Jugement dont appel,

– Débouter M. et Mme [V] de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires,

En conséquence, et y ajoutant,

– Condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 3 495,18 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2019,

– Condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 960 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– Condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le

fondement des articles 1231 et suivants du code civil,

– Condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 1 920 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître XXX dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture d’instruction a été effectuée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et
aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour ‘dire’, ‘juger’, ‘donner acte’, ‘déclarer’, ‘constater’, ‘accueillir’ et ‘recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’arriéré des charges de copropriété et travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

‘ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

XXX l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le
syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est
applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

XXX condamner M. et Mme [V] à payer la somme de 2 788,78 euros au titre des provisions XXX charges et travaux ou avances arrêtées au 1er janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, le premier juge a retenu qu’il ressortait du décompte de la créance de copropriété telle que figurant dans l’assignation du 10 février 2022, corroboré par les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2020 et voté les budgets 2019 à 2022, ainsi que par les appels de fonds, que la créance du syndicat des copropriétaires était bien-fondée à hauteur de ce montant, à la date du 1er janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus.

Les époux [V] contestent leur dette.

Premièrement ils font valoir qu’ils ont payé 2 863,22 euros en 2017, plus 97,22 euros de régularisation de charges et en justifient par l’arrêté de compte après répartition, édité par l’ancien syndic le 15 mars 2018 (leur pièce n°11), d’où il ressort que les sommes suivantes ont été portées au crédit de leur compte, d’une part (504,41 + 84,15 + 48,75 + 8,53) sous l’intitulé ‘VIRE s/ACHETEUR’ et d’autre part (645,84 + 462,72 + 554,28 + 554,27) sous l’intitulé ‘Votre télérèglement Internet’. Si le syndicat des copropriétaires intimé conteste la réalité des paiements versés sous l’intitulé ‘VIRE s/ACHETEUR’, il est toutefois constant que le solde de reprise au 1er janvier 2019 (sa pièce 5) créditeur de 97,99 euros, en tient compte (avec un surplus de 8 euros environ). Ainsi toutes les sommes portées au crédit
des époux [V] en 2017 ont bien été prises en compte, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Deuxièmement ils font valoir que leur paiement de 504,73 euros par mandat le 5 juillet 2021 (leur pièce 13), n’a pas été enregistrée par le syndicat des copropriétaires (sa pièce 5). Ce constat ressort effectivement de l’analyse de ces deux pièces. Le syndicat des copropriétaires n’en dit mot.

Cette somme de 504,73 euros sera dès lors déduite de la créance du syndicat des copropriétaires et celui-ci devra l’inscrire au crédit du compte de copropriétaire des appelants.

Troisièmement, les appelants soutiennent que ‘les appels de charges provisionnels du 1er octobre 2022 ont bien été honorés depuis l’établissement du décompte par le syndic -ndlr en juillet 2023- pour un montant de 533,70 euros qu’il convient de porter au crédit de ce décompte’, semblant indiquer que ledit règlement serait récent, mais sans fournir de précision sur la date à laquelle il aurait été fait ni en justifier par la production d’une pièce. Dans ces conditions, cet élément ne sera pas pris en compte.

En dernier lieu, les appelants soutiennent que depuis 2017, des erreurs ont été commises dans les appels relatifs aux charges d’eau chaude et chauffage et qu’une somme totale de 899,76 euros leur a été facturée indûment à raison de :

En 2017 : 508,98 euros

En 2018 : 143,05 euros

En 2019 : 136,89 euros

En 2020 : 110,84 euros

A l’appui de cette allégation, les époux [V] se réfèrent à leur pièce n°15, qui n’existe pas dès lors qu’ils n’en produisent que 14. Dans ces conditions, cet élément ne sera pas pris en compte.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, réclame la somme de 3 495,18 euros correspondant au montant actualisé en appel de l’arriéré de charges de copropriété et en justifie selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 (sa pièce 5).

Le jugement sera dès lors réformé pour tenir compte de tout ce qui précède, et les époux [V] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des
copropriétaires la somme de (3 495,18 – 504,73) soit 2 990,45 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, 3ème trimestre d’appel de charges inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 798,01 euros à compter du 3 février 2021, date de la sommation de payer, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, notifiée le 10 février 2022.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 960 euros au titre des frais nécessaires, qui correspond à trois débits inscrits au compte de
copropriété des appelants :

72 euros de ‘mise en demeure’, une prestation de base du syndic pour laquelle le tarif énoncé au contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires, la facture y afférente n’étant pas assortie de la preuve d’envoi en recommandé : cette demande sera rejetée.

600 euros de ‘transmission à l’avocat’, qui sera rejetée pour les mêmes motifs que précédemment,

288 euros de ‘Vacations – Actualisation et décompte (2h à 120 euros)’ également rejetée pour les mêmes motifs.

Le jugement sera infirmé sur ce point et cette somme de 960 euros sera dès lors déduite de la créance du syndicat des copropriétaires : celui-ci devra l’inscrire au crédit du compte de copropriétaire des appelants.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

‘le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (XXX. XXX. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; XXX. XXX 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; XXX. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

M. et Mme [V], qui n’ont jamais fait l’objet d’une condamnation à payer des arriérés de charges antérieurement, règlent régulièrement leurs charges par virement trimestriel, ce qui démontre leur bonne foi.

En conséquence, la Cour confirme le jugement entrepris en tant qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à recevoir une somme au titre de
dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, recouvrés par Maître XXX dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Est donc rejetée leur demande tendant à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure.

Toutefois eu égard aux motifs du présent arrêt, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

– Infirme le jugement du 28 octobre 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

– Condamné M. et Mme [V] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes suivantes :

2 788,78 euros au titre des provisions pour charges et travaux ou avances arrêtées au 1er janvier 2022 (1er trimestre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2021 sur la somme de 1 798,01 euros et de l’assignation pour le surplus,

672 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

– le Confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

– Condamne solidairement M. [Z] [V] et Mme [B] épouse [V], [Adresse 2], [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3], [Localité 5], représenté par son syndic Ma Ville Immobilier ADB Ouest, dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 2 990,45 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté
au 1er juillet 2023, 3ème trimestre d’appel de charges inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 798,01 euros à compter du 3 février 2021 et pour le surplus à compter du 10 février 2022,

– Dit que le syndicat des copropriétaires devra d’une part inscrire le règlement de 504,73 euros, versé le 5 juillet 2021, au crédit du compte de copropriétaire de M. [Z] [V] et Mme [B] épouse [V], et d’autre part passer les écritures comptables nécessaires pour retirer de leur dette la somme totale de 960 euros correspondant à des frais de recouvrement réclamés à tort,

Y ajoutant,

– Condamne in solidum M. [Z] [V] et Mme [B] épouse [V], [Adresse 2], [Localité 5] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître XXX dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

– Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

XXX par Monsieur XXX, Président et par Madame XXX-XXX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président