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Cour d’appel de Bordeaux, le 12 septembre 2024, n°23/05660
La SA d’XXX Domofrance a assigné Mme et M. [T] pour obtenir le paiement d’arriérés de loyers et l’expulsion des locataires pour défaut de paiement. Ce dernier a été constaté par le tribunal judiciaire de Bordeaux, qui a déjà prononcé une ordonnance de référé.
La Cour d’appel a confirmé l’ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2023, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et condamnant Mme et M. [T] à quitter les lieux loués, ainsi qu’à payer des indemnités provisionnelles pour les arriérés de loyers.
Article rédigé par l’IA
Commentaire d’arrêt juridique
La décision de la Cour d’appel de Bordeaux, rendue le 12 septembre 2024, porte sur une affaire de loyers impayés et de résiliation de bail. Le sens de cette décision peut être appréhendé à travers plusieurs éléments clés.
1°) Le sens de la décision
Le sens de la décision est clair : la Cour confirme l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux, qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail par la société HLM Domofrance au bénéfice de la résiliation de plein droit à la date du 25 mars 2023. En effet, la cour dispose que les époux [T] doivent quitter les lieux loués et qu’une expulsion pourra être ordonnée si nécessaire, en raison de l’arriéré locatif et des charges dues. Cette décision, qui s’inscrit dans le cadre des procédures d’urgence, souligne l’importance de la protection des droits du bailleur face aux manquements des locataires.
2°) La valeur de la décision
La valeur de cette décision est notable à plusieurs niveaux. D’une part, elle réaffirme le principe selon lequel un bailleur peut demander la résiliation de son contrat en cas de non-paiement des loyers, un droit fondamental protégé par le code civil. D’autre part, la décision met en lumière la nécessité d’un équilibre entre les droits du bailleur et les situations économiques difficiles rencontrées par les locataires. Les époux [T] ont tenté de prouver leur bonne foi et leur situation financière précaire, mais ces arguments n’ont pas convaincu le juge, ce qui soulève la question de l’accès à la justice pour les locataires en difficulté.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative, car elle illustre le cadre juridique qui entoure les baux d’habitation et les droits des bailleurs. En confirmant l’ordonnance de référé, la Cour envoie un message fort sur l’importance de respecter les obligations contractuelles en matière de loyers. De plus, elle rappelle que des recours peuvent être envisagés par les locataires en cas de difficultés financières, mais que ces recours doivent être étayés par des preuves solides pour être pris en compte. Ainsi, la décision a des implications non seulement pour les parties impliquées dans cette affaire, mais également pour l’ensemble des locataires et bailleurs, en clarifiant les attentes et les conséquences d’un manquement aux obligations contractuelles.
Texte intégral de la décision
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
————————–
ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/05660 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRTE
[E] [T]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006939 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
[V] [S] épouse [T]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006938 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
c/
S.A. DOMOFRANCE
Nature de la décision : AU FOND
APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE
Copie exécutoire délivrée le : 12/09/2024
à Me XXX-XXX et Me XXX
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG: 23/01292) suivant déclaration d’appel du 14 décembre 2023
APPELANTS :
[E] [T]
né le 28 Septembre 1977 à [Localité 3]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
[V] [S] épouse [T]
née le 07 Décembre 1979 à [Localité 3]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître XXX-XXX de la SELARL XXX AVOCATS, avocat au barreau de XXX
INTIMÉE :
S.A. DOMOFRANCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]
représentée par Maître XXX de la SELARL XXX – XXX, avocat au barreau de XXX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur XXX, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
XXX, président,
XXX, conseiller,
XXX, conseiller,
Greffiers :
lors des débats : Véronique SAIGE
lors du
prononcé : XXX POUESSEL, greffier placé
ARRÊT :
– contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé des 25 et 27 octobre 2010, prenant effet le 27 octobre 2010, la SA d’XXX Logevie a donné à bail à Mme [V] [S] épouse [T] et M. [E] [T], un logement situé [Adresse 2] pour un loyer initial de 485,80 euros et 62,59 euros de charges.
Par acte notarié de cession de branche d’activité du 2 novembre 2020, la propriété des locaux situés [Adresse 2] a été transférée par la société d’HLM Logevie au profit de la SA HLM Domofrance.
Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, la société HLM Domofrance a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 837,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en ‘uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, la société XXX Domofrance a assigné Mme et M. [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme et M. [T] et les voir condamner au paiement de plusieurs sommes.
Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 21 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
– constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 25 mars 2023,
– condamné Mme et M. [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2],
– autorisé, à défaut pour Mme et M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi
qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (634,33 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
– condamné solidairement Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance la somme de 3 225,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
– condamné solidairement Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance, à compter du 1er juillet 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,
– condamné in solidum Mme et M. [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,
– condamné in solidum Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté le surplus des demandes,
– rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 décembre 2023, en ce qu’il a :
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
– constaté l’acquisition de la clause
de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 25 mars 2023,
– condamné Mme et M. [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2],
– autorisé, à défaut pour Mme et M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (634,33 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
– condamné solidairement Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance la somme de 3 225,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
– condamné solidairement Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance, à compter du 1er juillet 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,
– condamné in solidum Mme et M. [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,
– condamné in solidum Mme et M. [T] à payer à la société XXX Domofrance une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté le surplus des demandes,
– rappelé que la présente ordonnance
est exécutoire de plein droit par provision.
Par dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, M. et Mme [T] demandent à la cour de :
– infirmer l’ordonnance du 21 septembre 2023 en toutes ces dispositions,
Et statuant à nouveau,
– débouter la société Domofrance de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,
– débouter la société Domofrance de sa demande de condamnation des époux [T] à leur payer la somme de 3 225,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
– reporter le paiement des loyers dus par les époux [T] postérieurement à la décision de la commission de surendettement du 26 octobre 2023 à deux ans,
– débouter la société Domofrance de sa demande d’article 700 code de procédure civile,
– ordonner que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
– débouter la société Domofrance du surplus de ses demandes.
Par dernières conclusions déposées le 24 mai 2024, la société Domofrance, demande à la cour de :
– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2023 sauf à modifier le montant de la condamnation provisionnelle prononcée.
En conséquence,
– condamner solidairement M. et Mme [T] à verser à la société Domofrance la somme de 2.304,38 euros à titre d’indemnité provisionnelle correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtée au 24 mai 2024,
– confirmer l’ordonnance pour le surplus,
– juger irrecevables comme nouvelles par application de l’article 566 du code de procédure civile les demandes des époux [T] tendant à voir reporter le paiement des loyers dus postérieurement à la décision de la commission de surendettement du 26 octobre 2023 à deux ans,
– débouter les mêmes de l’intégralité de leurs demandes,
– condamner par ailleurs M. et Mme [T] au paiement d’une juste indemnité de 1 000
euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Par message RPVA du 7 mai 2024, l’avocat de la société Domofrance sollicite le report de l’ordonnance de clôture à une date ultérieure.
L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 27 mai 2024, avec clôture de la procédure à la date du 13 mai 2024.
XXX des débats, le président d’audience a soulevé la question de l’application de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux faits d’espèce et a laissé un délai de 7 jours à chacune des parties pour faire parvenir d’éventuelles observations sur ce point.
MOTIFS DE LA DÉCISION
In limine litis, suite à l’accord des parties, la cour, en application de l’article 800 du code de procédure civile, ordonne le report de la clôture des débats au 27 mai 2024.
I Sur l’application de la clause résolutoire du bail
Les époux [T], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, affirment que leur situation financière est difficile, rappelant que la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées a refusé à M. [T] le 19 septembre 2022 le renouvellement de l’allocation adulte handicapée (ci-après AAH) qui lui avait été accordée précédemment, refus confirmé par la CDAPH le 8 mars 2024.
Ils expliquent avoir formé un recours contentieux contre cette décision le 6 mai suivant, mais ne percevoir aucune aide et, ce, pour une durée indéterminée.
Ils indiquent outre avoir déposé un dossier de surendettement qui a fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 24 janvier 2024 ordonnant l’effacement de leur dette envers la société intimée pour un montant de 3.823,29 €.
XXX reprochent au premier juge de les avoir condamnés à une indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges et indemnités locatives, alors que ces montants ne sont plus dus.
Ils entendent pouvoir bénéficier d’un délai de grâce en application de
l’article 1343-5 du code civil et du report pendant deux années des sommes dues, du fait du refus par les autorités compétentes de renouveler les droits de M. [T] au titre de l’AAH.
Ils estiment être de bonne foi et que leur bailleur ne démontre pas un besoin particulier des sommes en cause.
L’article 564 du code de procédure civile dispose ‘A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.’
En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que ‘VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment
suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.’
L’article 1343-5 du code civil prévoit que ‘Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.’
Il est admis que la demande de délai peut être formulée en tout état de cause sans avoir à justifier d’un élément nouveau. La demande des appelants est donc recevable de ce chef.
Sur le fond, en revanche, il est exact qu’il n’existe aucun élément, en l’absence de revenus suffisants de la part des appelants pour faire face au loyer courant, rendant plausible le paiement non seulement de l’arriéré, mais également des loyers à échoir.
C’est pourquoi, outre le fait que les intéressés ont déjà bénéficié d’un délai 9 mois supplémentaires sans verser la moindre somme, la demande de délai de paiement par application de l’article 1343-5 du code civil ne pourra qu’être rejetée et la décision
attaquée sera confirmée s’agissant du jeu de la clause résolutoire.
II Sur les demandes annexes
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L’équité et la situation financière des appelants n’exigent pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure. La demande faite par la société Domofrance sera donc rejetée.
Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. XXX ce fondement, Mme et M. [T], qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
ORDONNE le report de la clôture des débats au 27 mai 2024 ;
DECLARE recevable la demande de délais faite par les époux [T], mais la rejette;
CONFIRME l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 septembre 2023 ;
Y ajoutant,
REJETTE la demande de la société Domofrance au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile lors de la présente procédure ;
CONDAMNE in solidum Mme et M. [T] aux entiers dépens de la présente instance.
Le présent arrêt a été signé par Madame XXX, présidente, et par Madame XXX, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,