Cour d’appel de Bordeaux, le 12 septembre 2024, n°22/05884

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/05884 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBLI

[G] [O]

c/

[F] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le : 12/09/2024

à Me XXX et à Me XXX

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 août 2022 par le Tribunal de proximité d’ARCACHON (RG : 1122000109) suivant déclaration d’appel du 23 décembre 2022

APPELANT :

[G] [O]

né le 11 Juin 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître XXX substituant Maître XXX, avocat au barreau de XXX

INTIMÉ :

[F] [R]

né le 12 Mai 1958 à [Localité 7] (47)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître XXX de la SELARL CABINET D’AVOCAT RAFFAILLAC, avocat au barreau de XXX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur XXX, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

XXX, présidente,

XXX, conseiller,

XXX, conseiller,

Greffiers :

lors des débats : Véronique SAIGE

lors du prononcé : XXX POUESSEL, greffier placé

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [F] [R], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3], a permis à Mme [G] [O] d’occuper la partie ‘invités’ du bien, du 3 au 29 octobre 2021, moyennant le versement mensuel d’un montant de 450,00 euros. Cette occupation a
perduré par la suite sans que les parties ne formalise de contrat écrit.

Par acte d’huissier du 13 avril 2022, M. [O], a assigné à Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon aux fins notamment de voir juger les rapports locatifs entre lui et Mme [F] [R].

Par jugement contradictoire du 12 août 2022 le tribunal de proximité d’Arcachon a :

– débouté M. [O] de sa demande tendant à voir qualifier les rapports contractuels avec Mme [R] comme constituant un rapport locatif concernant l’intégralité du bien situé [Adresse 2] à [Adresse 4], soumis au régime de droit commun des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989,

– déclaré en conséquence que M. [O] se maintient dans les lieux sans droit ni titre,

– ordonné en conséquence à M. [O] de libérer la maison située au [Adresse 2] à [Localité 3] appartenant à Mme [R] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

– dit qu’à défaut pour M. [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai : Mme [R] pourra dans les conditions de la loi faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] à titre de solde de loyer d’hébergement une somme de 348 euros,

– fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 550 euros jusqu’à la totale libération des lieux,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [O] aux entiers dépens de la procédure,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [O] a relevé appel de ce jugement par
déclaration du 23 décembre 2022, et par dernières conclusions déposées le 22 mars 2023, il demande à la cour de :

– infirmer et en tout état de cause réformer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

– considéré l’occupation par M. [O] du bien de Mme [R] comme XXX soumis au régime de droit commun des baux prévu par les articles 1709 et suivants du code civil,

– considéré cette même occupation en «convention d’occupation précaire de logement meublé, ne constituant pas la résidence principale du preneur »,

– considéré la fin de cette convention aurait été « reportée au 19 avril 2019 »,

– considéré que, notamment le caractère meublé des lieux serait exclusif de la qualification de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

– considéré que ladite loi ne pourrait être retenue faute de démonstration d’un accord de volonté des parties, sur une chose précise avec une jouissance libre et exclusive, pour une durée stable et pour un prix établi de façon permanente,

– considéré que la relation contractuelle n’aurait jamais eu pour objet de porter sur l’ensemble de la maison,

– considéré que M. [O] n’établissait ni l’existence d’un bail verbal, ni le contenu du bail, tout comme relativement au paiement du loyer, alors même que cette preuve lui aurait incombé,

– considéré que l’occupation n’aurait jamais revêtu un caractère exclusif,

– débouté M. [O] de sa demande tendant à voir qualifier les rapports contractuels avec Mme [R], comme constituant un rapport locatif concernant l’intégralité du bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au régime de droit commun des baux d’habitation du 6 juillet 1989,

– déclaré en conséquence que M. [O] se maintenait dans les lieux sans droit ni titre,

– ordonné en conséquence à M. [O] de libérer le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] et d’en restituer les clés dans le délai de 8 jours suivant à compter de la signification,

– dit qu’à défaut de ce faire, Mme [R]
pourrait faire procéder à son expulsion,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] à titre de loyer de solde d’hébergement, la somme de 348 euros,

– fixé à titre d’indemnité mensuelle d’occupation la somme de 550 euros, due jusqu’à libération totale des lieux,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,

– condamné M. [O] à payer à Mme [R] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté M. [O] de sa demande visant à ce que lui soir accordé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

– condamné M. [O] aux entiers dépens de la procédure,

Statuant à nouveau :

– juger que par ses conclusions de première instance, Mme [R] reconnaissait l’existence d’un bail d’habitation,

– juger que les rapports locatifs entre Mme [R] et M. [O] concernaient l’intégralité du bien situé [Adresse 2],

– juger que ces rapports locatifs étaient soumis au régime de droit commun des baux d’habitation (hors dispositions relatives aux locations meublées) de la loi du 6 juillet 1989.

– condamner Mme [R] à remettre à M. [O] un bail d’habitation en bonne et due forme pour la période d’occupation effective, soumis à ladite loi et conforme au modèle type du décret du 29 mai 2015, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

– condamner Mme [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à remettre à M. [O] pour la période d’occupation effective des quittances de loyer correspondantes à chaque mois ayant donné lieu à versement de loyer et ce depuis son entrée dans les lieux,

– condamner Mme [R] à rembourser à M. [O] les sommes perçues par elle au titre de prétendues charges,

– condamner Mme [R] à payer à M. [O] :

710 euros en remboursement des prétendues charges locatives injustifiées,

2 100 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble occasionné à son occupation du fait de la colocataire imposée (- semaines) et des venues de Mme [R],

la somme de
3.000 euros en réparation du préjudice subi depuis le mois de septembre du fait de la situation de précarité dans laquelle elle l’a laissé malgré ses demandes de régularisation d’un bail,

5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la fin de son occupation à raison des manoeuvres de Mme [R], et des conséquences qui s’en sont suivies,

condamner Mme [R] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700,

condamner Mme [R] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 17 avril 2023, Mme [R], demande à la cour de :

– débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– constater l’existence d’un bail saisonnier à effet au 8 novembre 2021 et échéance au 19 avril 2022,

– prononcer la résiliation du bail saisonnier au 19 avril 2022,

– ordonner l’expulsion de M. [O] ainsi que de tout occupant de son chef,

– condamner M. [O] à verser la somme la somme de 348,00 euros au titre du loyer dû jusqu’au 19 avril 2022, et le condamner à verser à compter de cette date la somme de 550,00 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à totale libération des lieux,

– le condamner à payer à Mme [R] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages intérêts compte tenu de son comportement abusif,

– le condamner à verser la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 27 mai 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la qualification de la convention d’occupation des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3].

M. [O] affirme qu’en l’absence de contrat écrit, il n’a pas pu justifier d’une adresse fixe, ce qui a engendré pour lui une précarité matérielle, vivant dans la crainte d’une expulsion des lieux occupés par son adversaire, qui a même disposé des lieux à plusieurs reprises sans lui demander son accord. Il indique qu’il n’a jamais été
répondu à sa demande de rédaction d’un bail écrit faite dès septembre 2020,ni réclamé la moindre pièce en ce sens par la propriétaire des lieux.

Il estime Mme [R] de mauvaise foi, faute de produire sa déclaration de revenus pour savoir si elle déclare des revenus fonciers et en ce qu’elle a répondu lors de la sommation interpellative du 13 avril 2022 qu’il n’existait pas de contrat de bail, que l’appelant ne disposait que du salon, de la cuisine, de la salle de bain et d’une chambre extérieure dans la cour et qu’il s’agissait d’une solution provisoire. Il note qu’elle admettait alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé bien qu’un relevé de compteur ait été effectué, que le loyer était réglé. Il soutient que ces derniers étaient versés en espèce auprès d’un voisin, que les charges étaient comprises et qu’il a été contraint de ne plus occuper la chambre intérieure à la maison, celle-ci ayant été louée ou occupée par l’intimée avec les pièces communes pendant quelques temps.

Il considère que cette situation démontre l’existence d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non d’une location saisonnière, puisque l’occupation a duré en tout état de cause sur une période bien supérieure à une saison touristique, limitée à 90 jours, et n’avait pas cet objet. Il ajoute qu’il ne peut s’agir davantage d’une location en meublé, faute de bail écrit en ce sens et d’éléments mobiliers listés de manière formelle, outre qu’il a dû se procurer par lui-même certains XXX, notamment une couette et couverture, contrairement aux allégations adverses et en tout état de cause ne correspondent pas à ceux exigés par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015. Il entend encore que la qualification de bail mobilité soit également rejetée en ce qu’il ne s’est à aucun moment trouvé dans une situation prévue à l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 conditionnant un tel régime.

En l’absence d’autre qualification, il se prévaut du régime d’ordre public prévu à la loi du
6 juillet 1989 et quand bien même il a quitté les lieux, il réclame néanmoins la remise d’un bail écrit pour la période d’occupation effective.

Il ne saurait davantage s’agir selon ses dires d’une convention d’occupation précaire de logement meublé comme l’a retenu le premier juge, faute qu’il ait disposé sur cette période d’un autre domicile ou résidence, outre que le régime prévu à l’article 1709 du code civil déroge à celui de la loi du 6 juillet 1989.

Il reproche au premier juge d’avoir retenu une absence de bail verbal, que l’occupation n’ait jamais revêtu un caractère exclusif, en particulier du fait de l’existence de versements de loyers, pour une occupation complète des lieux.

Il dénonce le fait que la chambre à l’intérieur de la maison, seule chauffée et isolée l’hiver, ne lui ait été laissée à disposition que de manière variable par Mme [R], parfois même sans en avoir XXX averti.

Mme [R] entend quant à elle que le contrat soit qualifié de bail saisonnier, l’appelant faisant référence lors de ses mails des 10 septembre, 2 octobre et 29 décembre 2021 à un engagement limité dans le temps et en lien avec des travaux dans son propre logement.

XXX rappXXX également que Mme [V] [S], Mme [U] [M] et M. [X] [N] ont attesté de ce que M. [O] cherchait un logement provisoire.

Elle souligne que dès le départ, il était prévu des périodes de collocation, ce qui a d’ailleurs été le cas, outre que l’accès au reste de la maison pouvait être variable à ce titre, versant divers messages échangés en ce sens.

Elle indique que son adversaire est arrivé avec un sac, que l’habitation était équipée et garnie et qu’il n’a été rien réclamé par son adversaire avant la présente procédure, que de soit en terme de mobilier ou d’habitabilité, hormis l’isolation de cette maison d’été.

Elle note qu’elle a admis une prolongation de durée, la mise à disposition devant s’arrêter initialement en mars 2022 et considère avoir eu tort de faire confiance à l’appelant au vu de la présente
procédure.

L’article 1709 du code civil dispose ‘Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.’

Il est constant qu’en application de cet article, la qualification d’occupation précaire nécessite de caractériser l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties au moment de la signature de la convention.

M. [O] ne remet pas en cause le fait que l’occupation des lieux objets du litige avait été prévue entre les parties ainsi que cela résulte des échanges de mails versés par ses propres soins (pièce 4 de l’appelant) pour seulement quelques mois. Il savait également qu’initialement il était prévu que seule la chambre située dans la cour une pièce de toilette attenante étaient à sa disposition (même pièce), du fait de l’occupation des lieux par des tiers, y compris des membres de la famille de Mme [R] (même pièce).

Il se déduit de ces éléments que M. [O] ne pouvait ignorer la destination habituelle des lieux, à savoir la location saisonnière, et donc que la convention orale passée était non seulement limitée dans le temps, mais en outre dépendait de la location ou de l’occupation des lieux par des tiers.

XXX élément est confirmé par les attestations de Mme [V] [Y] et M. [X] [N] (pièces 2 et 3 de l’intimée) qui mentionnent non seulement le caractère provisoire de l’occupation de lieux par M. [O], mais également le fait que l’habitation devait être libérée pour la saison suivante, la date étant fixée initialement au 8 mars suivant.

De même, le contrat objet du présent litige ne sera pas qualifié de bail meublé saisonnier comme le soutient Mme [R], d’une part parce qu’il ne correspond pas à la périodicité d’un tel contrat, celui-ci s’étant déroulé entre septembre 2021 et juin 2022, et surtout parce qu’il nécessite de recenser par écrit les éléments mis à disposition, dont le
minimum exigé par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’a pas été le cas.

A ce titre, la cour ne peut que faire sienne la qualification d’occupation précaire des lieux retenue par le premier juge, sans qu’il soit nécessaire de reprendre les éléments liés au caractère constant de l’occupation qui est indifférent, quand bien même elle rappellera qu’il ne saurait s’agir d’un bail, même meublé, au sens de la loi du 6 juillet 1989, mais d’un simple contrat de louage régi par les articles 1709 et suivants du code civil.

Aussi, sous cette réserve, les demandes de M. [O] seront rejetées et la décision attaquée sera confirmée de chef.

II Sur les demandes en remboursement des charges de M. [O] et en dommages et intérêts des parties.

M. [O] note que si une augmentation a été réclamée au titre des provisions sur charges par Mme [R], celle-ci a en réalité toujours été versée, alors même qu’aucun relevé de compteur n’a eu lieu et que les lieux ont été occupés par d’autres personnes, y compris l’intimée, ce qui empêche toute répartition ou calcul des sommes dues, alors que la partie adverse a la charge de la preuve de cet élément, qui doit être régularisé en tout état de cause.

Il sollicite en outre la somme de 2.100 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l’occupation des lieux par un colocataire ou un tiers, 3.000 € au titre de la situation de précarité dans laquelle il a été laissé par l’intimée en l’absence de régularisation d’un bail et de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son occupation à raison des manoeuvres de Mme [R].

Mme [R] met pour sa part en avant le comportement adverse qui a selon ses dires privatisé sa maison, eu l’audace d’initier une procédure judiciaire abusive et en a été privée.

XXX réclame la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Vu l’article 1709 du code civil précité.

L’article 1231-1 du code civil
prévoit que ‘Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.’

En vertu de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil précise que ‘Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.’

S’agissant en premier lieu de la question des montants que M. [O] indique avoir versé à titre de provisions sur charges, il sera rappelé que du fait de la qualification retenue ci-avant du contrat objet du litige de convention d’occupation précaire, seul un prix total pour la mise à disposition des lieux pouvait être exigé au titre de l’article 1709 du code civil. Dès lors, les provisions sur charges, en ce qu’elles ont été versées ont nécessairement fait l’objet d’un accord en ce que l’augmentation du prix a été acceptée.

Aussi, la prétention de M. [O] à ce titre sera-t-elle rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

Sur les demandes en dommages et intérêts des parties la cour observe qu’aucune des parties n’établit de préjudice à son détriment. En effet, M. [O] ne peut contester le caractère précaire de la mise à disposition des lieux, alors qu’il a été retenu par la cour que celle-ci dépendait de leur location à des tiers ou à l’occupation de ceux-ci par l’intimée ou ses proches, donc qu’il n’existe pas de préjudice de ce chef. XXX à Mme [R], elle ne peut davantage affirmer avoir subi dans le cadre d’une mise à disposition des lieux contre rémunération une privatisation de l’habitation objet du présent litige. Surtout, il lui appartenait de définir les droits et obligations des parties, ce qu’elle n’a pas fait en s’abstenant de rédiger un écrit et en modifiant de
son seul chef l’occupation des lieux, ce qui n’a pu qu’engendrer le présent litige.

La décision attaquée sera donc également confirmée de ces chefs.

III Sur les demandes annexes

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que M. [O] soit condamné à verser à Mme [R] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [O], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME la décision rendue par le tribunal de proximité d’Arcachon le 12 août 2022 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [O] à régler à Mme [R] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [O] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame XXX, présidente, et par Madame XXX, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Le Greffier, La Présidente,