Su padre ha muerto en Francia y la casa familiar, cerca de Nantes, pertenece ahora a los tres hermanos por partes iguales. Uno vive en Espa\u00f1a y no puede ocuparse de nada a distancia, otro quiere conservar la casa para las vacaciones y el tercero preferir\u00eda vender cuanto antes para pasar p\u00e1gina. El notario que liquida la sucesi\u00f3n les propone partir el bien o venderlo, y los tres sienten que ninguna de esas dos salidas les conviene este a\u00f1o. Existe una tercera v\u00eda que muchos herederos espa\u00f1oles desconocen: firmar un convenio de indivisi\u00f3n, es decir, un pacto escrito que organiza la gesti\u00f3n com\u00fan de la casa durante un tiempo, designa qui\u00e9n decide y qui\u00e9n paga, y deja abierta una puerta de salida ordenada. Este art\u00edculo explica las condiciones de validez de ese pacto, su duraci\u00f3n m\u00e1xima de cinco a\u00f1os, el papel del gerente, las mayor\u00edas para decidir y lo que han dicho los tribunales franceses en 2025 cuando un coheredero quiso salir antes de tiempo.<\/p>\n
En Francia, la muerte transmite la propiedad a los herederos de forma inmediata y conjunta: la casa pertenece a todos a la vez, en una situaci\u00f3n que el derecho franc\u00e9s llama indivisi\u00f3n. Cada hermano es indivisario, es decir, titular de una cuota ideal sobre el conjunto, no due\u00f1o de unas habitaciones concretas. La regla de partida la pone el art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00ab Nul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention \u00bb. Dicho en espa\u00f1ol: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisi\u00f3n y la partici\u00f3n siempre puede provocarse, salvo que se haya aplazado por sentencia o por convenio. El convenio de indivisi\u00f3n es precisamente ese aplazamiento pactado: los coherederos acuerdan seguir siendo copropietarios durante un tiempo y fijan sus reglas de convivencia patrimonial. El art\u00edculo 1873-1 del C\u00f3digo civil<\/a> autoriza estos pactos con amplitud, al disponer que quienes tienen derechos sobre bienes indivisos, como propietarios, nudos propietarios o usufructuarios, pueden celebrar convenios relativos al ejercicio de esos derechos. La amplitud tiene un reverso: si el pacto no respeta las formas legales, es nulo, y la nulidad devuelve a cada hermano el derecho a exigir la partici\u00f3n inmediata.<\/p>\n La primera exigencia es la unanimidad para nacer: todos los coherederos deben consentir el convenio. Un hermano no puede imponerlo a los dem\u00e1s, ni el notario puede presumirlo. Si uno de los tres hermanos rechaza firmar, no hay convenio posible y la \u00fanica salida es la partici\u00f3n o la venta de la cuota con el tanteo de los dem\u00e1s, mecanismo que se explica en el art\u00edculo dedicado a vender la cuota heredada a un extra\u00f1o con aviso y tanteo de los hermanos<\/a>. Cuando todos est\u00e1n de acuerdo, el pacto debe constar por escrito y contener, bajo pena de nulidad, la designaci\u00f3n de los bienes indivisos y la indicaci\u00f3n de la cuota que corresponde a cada indivisario. As\u00ed lo impone el art\u00edculo 1873-2 del C\u00f3digo civil<\/a>, que a\u00f1ade que si los bienes indivisos comprenden inmuebles debe cumplirse con las formalidades de la publicidad registral. En la pr\u00e1ctica, esto significa que el convenio sobre una casa situada en Francia se firma ante notario franc\u00e9s y se publica en el registro de la publicidad inmobiliaria, el equivalente franc\u00e9s del registro de la propiedad. Esa publicaci\u00f3n protege a los hermanos frente a terceros: un comprador futuro o un acreedor no podr\u00e1 alegar que ignoraba el pacto.<\/p>\n El contenido m\u00ednimo \u00fatil va m\u00e1s all\u00e1 de lo que exige la ley. Conviene que el escrito identifique con precisi\u00f3n cada bien, con su referencia catastral y su direcci\u00f3n, y que fije la cuota de cada hermano tal como resulta de la liquidaci\u00f3n de la sucesi\u00f3n. Despu\u00e9s debe regular cuatro cuestiones que son la fuente de casi todos los conflictos: qui\u00e9n administra la casa en el d\u00eda a d\u00eda, c\u00f3mo se reparten los gastos y los frutos, qu\u00e9 mayor\u00edas se exigen para cada tipo de decisi\u00f3n y cu\u00e1nto dura el pacto con qu\u00e9 salida. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s dedicada a la indivisi\u00f3n entre herederos<\/a> recuerda que el convenio debe hacerse por escrito, listar los bienes y precisar los derechos de cada heredero, y que si la sucesi\u00f3n comprende un bien inmueble el convenio debe otorgarse ante notario. Esa misma p\u00e1gina oficial precisa que los coherederos pueden nombrar a uno de ellos o a un tercero para gestionar la indivisi\u00f3n, que esa persona debe rendir cuentas cada a\u00f1o de su gesti\u00f3n y que tiene prohibido vender por s\u00ed sola un bien inmueble. Redactar el convenio ante notario no es, por tanto, un lujo de prudentes: es la forma de que el pacto sea v\u00e1lido, oponible y ejecutable.<\/p>\n Un error frecuente de los herederos residentes en Espa\u00f1a consiste en firmar entre ellos un documento privado en espa\u00f1ol, sin notario ni publicaci\u00f3n, creyendo que basta con estar de acuerdo. Ese papel puede tener valor como prueba de ciertos acuerdos internos, pero no es un convenio de indivisi\u00f3n v\u00e1lido sobre un inmueble franc\u00e9s y no impide a ninguno de los firmantes exigir judicialmente la partici\u00f3n al d\u00eda siguiente. Otro error sim\u00e9trico es incluir en el pacto cl\u00e1usulas que la ley declara ineficaces de antemano. El ejemplo m\u00e1s claro est\u00e1 en los poderes del gerente: el art\u00edculo 1873-6 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que toda cl\u00e1usula que ampl\u00ede los poderes del gerente se tiene por no escrita. Aunque los tres hermanos escriban que el gerente podr\u00e1 vender la casa si lo considera oportuno, esa cl\u00e1usula no produce ning\u00fan efecto y la venta seguir\u00e1 exigiendo el acuerdo de todos. La lecci\u00f3n es sencilla: el convenio organiza la administraci\u00f3n, nunca puede organizar la desposesi\u00f3n de un coheredero sin su consentimiento.<\/p>\n La duraci\u00f3n es el elemento m\u00e1s caracter\u00edstico del convenio y el que m\u00e1s litigios provoca. El art\u00edculo 1873-3 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que el convenio puede celebrarse por una duraci\u00f3n determinada que no puede ser superior a cinco a\u00f1os, que es renovable por decisi\u00f3n expresa de las partes y que la partici\u00f3n no puede provocarse antes del t\u00e9rmino convenido salvo que existan motivos justos. Cinco a\u00f1os es, por tanto, un techo legal imperativo: un pacto firmado por siete u ocho a\u00f1os es inv\u00e1lido en su duraci\u00f3n y cualquier hermano puede pedir la partici\u00f3n. La renovaci\u00f3n exige una decisi\u00f3n expresa, es decir, un nuevo acuerdo claro de todos, y la prueba de esa renovaci\u00f3n corresponde a quien la invoca. Si al vencimiento nadie renueva expresamente, la indivisi\u00f3n vuelve a regirse por las reglas generales de los art\u00edculos 815 y siguientes, y cada coheredero recupera intacto su derecho a exigir la partici\u00f3n en cualquier momento.<\/p>\n El mismo art\u00edculo admite dos variantes que conviene distinguir con cuidado. La primera es la t\u00e1cita reconducci\u00f3n: los hermanos pueden pactar desde el inicio que, al llegar el t\u00e9rmino, el convenio se renovar\u00e1 autom\u00e1ticamente por una duraci\u00f3n determinada o indeterminada si nadie se opone. Sin esa cl\u00e1usula prevista de antemano, el silencio al vencimiento no prorroga nada. La segunda variante es el convenio de duraci\u00f3n indeterminada, que puede celebrarse desde el principio: en ese caso la partici\u00f3n puede provocarse en cualquier momento, siempre que no sea de mala fe ni a destiempo. Para tres hermanos que no saben si vender\u00e1n en dos o en seis a\u00f1os, la combinaci\u00f3n m\u00e1s prudente suele ser un primer periodo determinado de tres o cinco a\u00f1os con cl\u00e1usula de renovaci\u00f3n expresa, en lugar de una duraci\u00f3n indeterminada que deja la puerta de salida permanentemente abierta.<\/p>\n La jurisprudencia de 2025 muestra lo que ocurre cuando estas reglas se ignoran. El tribunal judicial de Blois, en su sentencia de 16 de septiembre de 2025, tuvo que resolver el caso de dos exesposos que hab\u00edan firmado en 2013, al divorciarse, un convenio de indivisi\u00f3n de cinco a\u00f1os sobre la antigua vivienda familiar, con una cl\u00e1usula que preve\u00eda la renovaci\u00f3n por decisi\u00f3n un\u00e1nime o, en su defecto, por t\u00e1cita reconducci\u00f3n (tribunal judicial de Blois, 16 de septiembre de 2025, RG 25\/00546<\/a>). A\u00f1os despu\u00e9s, el esposo pidi\u00f3 la partici\u00f3n y la esposa ni siquiera compareci\u00f3. El tribunal constat\u00f3 que no se hab\u00eda justificado ninguna renovaci\u00f3n del convenio y, en consecuencia, orden\u00f3 la partici\u00f3n y design\u00f3 notario para practicarla, condenando a la esposa a las costas y a mil euros por los gastos del proceso. La ense\u00f1anza para los herederos es directa: una cl\u00e1usula de renovaci\u00f3n autom\u00e1tica solo sirve si se redact\u00f3 correctamente y si, llegado el momento, alguien puede probar que se cumplieron sus condiciones; en caso contrario, el convenio muere con su t\u00e9rmino y la partici\u00f3n se impone.<\/p>\n La corte de apelaci\u00f3n de Metz confirm\u00f3 en 2025 la otra cara de la misma moneda: cuando el convenio est\u00e1 vigente, la puerta de salida permanece cerrada. En su sentencia de 22 de mayo de 2025, la corte rechaz\u00f3 una demanda de partici\u00f3n judicial porque exist\u00eda un convenio de indivisi\u00f3n firmado en marzo de 2023 sobre el inmueble litigioso, redactado por escrito y con designaci\u00f3n de los bienes, de modo que el t\u00e9rmino convenido no hab\u00eda vencido y no se hab\u00edan acreditado motivos justos para anticipar la salida (corte de apelaci\u00f3n de Metz, 22 de mayo de 2025, RG 24\/00996<\/a>). La corte record\u00f3 adem\u00e1s que, a pena de nulidad, el convenio debe designar los bienes y las cuotas, y que el inmueble no puede enajenarse sin el acuerdo de todos. Quien firma un convenio de cinco a\u00f1os debe saber que firma tambi\u00e9n una renuncia temporal a exigir la partici\u00f3n: solo unos motivos justos, apreciados por el juez, permiten salir antes. Un simple cambio de opini\u00f3n, una oferta de compra interesante o el cansancio de la gesti\u00f3n com\u00fan no son, por s\u00ed solos, motivos justos.<\/p>\n Firmar el convenio es solo el principio. La vida cotidiana de la indivisi\u00f3n plantea preguntas constantes: qui\u00e9n contrata el seguro de la casa, qui\u00e9n paga el impuesto sobre la propiedad y las obras del tejado, qui\u00e9n puede alquilar la vivienda por un verano, qu\u00e9 ocurre si un hermano se instala en la casa sin pagar nada y qu\u00e9 hacer si el gerente deja de rendir cuentas. El C\u00f3digo civil responde con un reparto de poderes preciso, y conocerlo evita que cada decisi\u00f3n menor se convierta en un conflicto mayor. La regla de oro es distinguir los actos de administraci\u00f3n, que pueden decidirse por mayor\u00eda, de los actos de disposici\u00f3n, que exigen la unanimidad de todos los coherederos.<\/p>\n El convenio puede designar a uno o varios gerentes, elegidos entre los coherederos o fuera de ellos. El art\u00edculo 1873-5 del C\u00f3digo civil<\/a> permite que las modalidades de designaci\u00f3n y revocaci\u00f3n del gerente se fijen por decisi\u00f3n un\u00e1nime, y prev\u00e9 que, a falta de acuerdo, el gerente elegido entre los indivisarios solo puede ser revocado por decisi\u00f3n un\u00e1nime de los dem\u00e1s, mientras que la revocaci\u00f3n siempre puede pronunciarla el tribunal, a petici\u00f3n de un coheredero, cuando el gerente pone en peligro por sus faltas de gesti\u00f3n los intereses de la indivisi\u00f3n. Para el hermano que vive en Espa\u00f1a, esta figura es esencial: puede confiar la gesti\u00f3n diaria al hermano que vive cerca de la casa, o a un tercero profesional, conservando el control a trav\u00e9s de la rendici\u00f3n anual de cuentas y de la posibilidad de pedir al juez la revocaci\u00f3n si la gesti\u00f3n es desastrosa. El gerente representa a los indivisarios en la medida de sus poderes, tanto en la vida civil como en juicio, y administra la indivisi\u00f3n, pero no puede disponer de los muebles m\u00e1s que para las necesidades de una explotaci\u00f3n normal, como recuerda el art\u00edculo 1873-6 citado m\u00e1s arriba.<\/p>\n Las decisiones que exceden los poderes del gerente se toman por unanimidad, aunque el pacto puede prever, cuando no hay incapaces entre los coherederos, que ciertas categor\u00edas de decisiones se adopten de otra forma. El l\u00edmite infranqueable lo marca el art\u00edculo 1873-8 del C\u00f3digo civil<\/a>: ning\u00fan inmueble indiviso puede enajenarse sin el acuerdo de todos los indivisarios. Vender la casa, hipotecarla o constituir sobre ella un derecho real exige siempre el s\u00ed de los tres hermanos, sin excepci\u00f3n posible dentro del convenio. En cambio, para la gesti\u00f3n corriente, el derecho com\u00fan de la indivisi\u00f3n completa \u00fatilmente el pacto: el art\u00edculo 815-3 del C\u00f3digo civil<\/a> permite a los indivisarios titulares de al menos dos tercios de los derechos indivisos realizar los actos de administraci\u00f3n de los bienes, dar mandato general de administraci\u00f3n, vender los muebles para pagar las deudas y cargas, y celebrar o renovar los arrendamientos que no sean agr\u00edcolas, comerciales, industriales o artesanales, con obligaci\u00f3n de informar a los dem\u00e1s. Dos hermanos que suman dos tercios pueden, por tanto, contratar el seguro, encargar una reparaci\u00f3n urgente o alquilar la casa por un verano, informando al tercero; pero no pueden venderla ni regalarla sin \u00e9l.<\/p>\n El dinero es el segundo gran cap\u00edtulo. Cada coheredero puede usar y disfrutar los bienes conforme a su destino, de forma compatible con el derecho de los dem\u00e1s, y quien usa o disfruta privativamente el bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnizaci\u00f3n a los dem\u00e1s. As\u00ed lo establece el art\u00edculo 815-9 del C\u00f3digo civil<\/a>. Si el hermano que vive en Francia se instala en la casa familiar durante todo el a\u00f1o mientras los otros dos viven en Espa\u00f1a, debe en principio una indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n, calculada normalmente por referencia al valor locativo, salvo que el convenio disponga otra cosa. El c\u00e1lculo detallado de esa indemnizaci\u00f3n, su prueba y su plazo de reclamaci\u00f3n se explican en el art\u00edculo dedicado a la indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n cuando un hermano vive en la casa heredada<\/a>. Los gastos de conservaci\u00f3n, en cambio, se reparten entre todos en proporci\u00f3n a sus cuotas: el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones necesarias y las cargas de copropiedad si la casa es un piso. Conviene que el convenio prevea una cuenta bancaria com\u00fan, alimentada por cada hermano en proporci\u00f3n a su cuota, y que el gerente justifique cada gasto con factura. Cuando la casa necesita una obra importante, como rehacer el tejado, la decisi\u00f3n exige el acuerdo de todos si excede la administraci\u00f3n normal, y el hermano que adelanta el dinero debe conservar cada justificante para repetir contra la indivisi\u00f3n. Si la madre viuda conserva adem\u00e1s un usufructo sobre la casa, el reparto de gastos entre usufructuaria y nudos propietarios sigue reglas propias que se analizan en el art\u00edculo sobre la madre viuda con usufructo sobre la casa heredada<\/a>.<\/p>\n La primera recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica es conservarlo todo desde el primer d\u00eda: el ejemplar notarial del convenio, la publicaci\u00f3n registral, los correos en los que se aprueban los gastos, las facturas pagadas por cada hermano, las fotos del estado de la casa a la firma y las cuentas anuales del gerente. Los dos litigios de 2025 citados m\u00e1s arriba se ganaron o se perdieron sobre la prueba: en Blois, el esposo obtuvo la partici\u00f3n porque nadie pudo justificar una renovaci\u00f3n del convenio, y la petici\u00f3n de indemnizaci\u00f3n por degradaci\u00f3n se remiti\u00f3 al notario porque no exist\u00eda prueba del estado inicial del bien en 2013. Sin fotos ni inventario de entrada, reclamar a\u00f1os despu\u00e9s por una degradaci\u00f3n es casi imposible. Para el hermano residente en Espa\u00f1a, que no puede inspeccionar la casa cada mes, el acta notarial o el informe de un comisario de justicia que describa el estado del inmueble al firmar el convenio es la mejor inversi\u00f3n probatoria del expediente.<\/p>\n El segundo punto de vigilancia son los plazos del propio pacto. La duraci\u00f3n m\u00e1xima de cinco a\u00f1os del art\u00edculo 1873-3 del C\u00f3digo civil<\/a> corre desde la firma, y la renovaci\u00f3n debe decidirse expresamente antes del vencimiento: anotar la fecha en el calendario familiar evita descubrir un d\u00eda que el convenio expir\u00f3 y que el hermano impaciente ya puede exigir la partici\u00f3n. Si el pacto previ\u00f3 la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, conviene dejar constancia escrita de que nadie se opuso y del periodo renovado. Si el pacto se celebr\u00f3 por duraci\u00f3n indeterminada, cualquiera puede provocar la partici\u00f3n en cualquier momento, siempre que no sea de mala fe ni a destiempo: vender las vacaciones de verano ya alquiladas a un tercero para forzar la venta inmediata ser\u00eda un ejemplo de salida a destiempo. Y si el t\u00e9rmino no ha vencido y un hermano quiere salir igual, debe convencer al juez de que existen motivos justos, como muestra la sentencia de Metz: la simple voluntad de vender no basta.<\/p>\n Cuando el bloqueo es total, el derecho franc\u00e9s ofrece una salida graduada. El primer escal\u00f3n es la negociaci\u00f3n notarial: el notario que public\u00f3 el convenio puede convocar a los hermanos, proponer una renovaci\u00f3n con nuevas reglas o una venta amistosa con reparto del precio. El segundo escal\u00f3n es la v\u00eda judicial. Si el convenio expir\u00f3 sin renovaci\u00f3n, cualquier coheredero puede demandar la partici\u00f3n, como en Blois, y el tribunal designar\u00e1 un notario para las operaciones. Si el convenio sigue vigente pero el gerente pone en peligro la indivisi\u00f3n con sus faltas, cualquier coheredero puede pedir al tribunal su revocaci\u00f3n en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1873-5. Si un hermano ocupa solo la casa y se niega a pagar la indemnizaci\u00f3n, la reclamaci\u00f3n sigue el r\u00e9gimen de la indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n. Y si un hermano quiere vender su cuota a un extra\u00f1o porque ya no soporta la indivisi\u00f3n, debe respetar el tanteo de los dem\u00e1s bajo pena de nulidad, como se detalla en el art\u00edculo citado sobre el aviso y el tanteo de los hermanos antes de vender a un extra\u00f1o<\/a>. Para quien compra una casa en Francia desde Espa\u00f1a sin conocer estos mecanismos, el art\u00edculo sobre comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a<\/a> explica el papel del poder notarial, la se\u00f1al y los plazos que protegen el dinero. Cada v\u00eda tiene su prueba y su momento: precipitarse a la partici\u00f3n con un convenio vigente expone a una desestimaci\u00f3n como la de Metz, con condena en costas; esperar pasivamente el vencimiento sin preparar el inventario y la valoraci\u00f3n expone a una liquidaci\u00f3n apresurada y mal pagada.<\/p>\n El convenio de indivisi\u00f3n permite a los hermanos que heredan una casa en Francia ganar tiempo sin perder derechos: durante un m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os renovables, la casa se administra con reglas escritas, un gerente identificable y mayor\u00edas claras, y ning\u00fan hermano puede ser despose\u00eddo sin su acuerdo. Su validez depende de tres formalidades que no admiten atajos: el consentimiento de todos, el escrito con designaci\u00f3n de los bienes y de las cuotas, y el otorgamiento ante notario con publicaci\u00f3n registral cuando hay un inmueble. Su duraci\u00f3n exige vigilancia de calendario, porque solo la renovaci\u00f3n expresa o la t\u00e1cita reconducci\u00f3n pactada prorrogan el pacto, y solo unos motivos justos permiten salir antes del t\u00e9rmino. Cuando el pacto se rompe, los tribunales franceses de 2025 aplican estas reglas al pie de la letra: partici\u00f3n ordenada si el convenio expir\u00f3 sin renovaci\u00f3n, demanda rechazada si el convenio sigue vigente. Preparar desde el primer d\u00eda la prueba del estado de la casa, de los gastos y de las cuentas del gerente es lo que convierte un pacto de familia en una protecci\u00f3n eficaz.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Hermanos que heredan una casa en Francia y quieren conservarla: convenio de indivisi\u00f3n ante notario, duraci\u00f3n m\u00e1xima de cinco a\u00f1os, gerente, mayor\u00edas y salida ordenada.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4194,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2154691","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nA. Un pacto escrito, completo y publicado: sin estas formas no hay convenio<\/h3>\n
B. Cinco a\u00f1os como m\u00e1ximo, renovaci\u00f3n expresa y salida anticipada solo por motivos justos<\/h3>\n
II. Qui\u00e9n decide y qui\u00e9n paga mientras dura el convenio, y c\u00f3mo salir si todo se bloquea<\/h2>\n
A. Gerente, mayor\u00edas y dinero: el reparto de poderes que evita el bloqueo<\/h3>\n
B. Prueba, plazos y recursos: qu\u00e9 hacer cuando el pacto se rompe<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n