Recibe una carta del prefecto o de la empresa que construye la nueva l\u00ednea de metro: su casa, su piso o su terreno est\u00e1n dentro del per\u00edmetro de una obra declarada de utilidad p\u00fablica y van a ser expropiados. Para un propietario hispanohablante, con la vivienda en Francia y la vida entre Espa\u00f1a y Francia, la noticia produce v\u00e9rtigo: \u00bfme pueden quitar la casa?, \u00bfqui\u00e9n fija el precio?, \u00bfpuedo recurrir?, \u00bfcu\u00e1nto tiempo tengo? La respuesta corta es que en Francia la expropiaci\u00f3n es legal, pero est\u00e1 sometida a un procedimiento estricto en dos fases, administrativa y judicial, y da derecho a una indemnizaci\u00f3n que debe reparar todo el perjuicio sufrido. La respuesta larga es este art\u00edculo: qu\u00e9 controla el juez en cada fase, c\u00f3mo se calcula lo que le tienen que pagar, qu\u00e9 plazos no puede perder y qu\u00e9 armas conserva si la obra nunca se hace o si el precio ofrecido no le conviene.<\/p>\n
Lo primero que debe entender es el orden del procedimiento, porque cada recurso tiene su juez y su plazo, y equivocarse de ventanilla hace perder el derecho. La fase administrativa termina con el decreto que declara las parcelas transferibles, y ese decreto se discute ante el juez administrativo en un plazo corto desde su notificaci\u00f3n. La fase judicial la lleva el juez de la expropiaci\u00f3n, un juez del orden judicial, que dicta la orden que transfiere la propiedad y fija la indemnizaci\u00f3n si no hay acuerdo. La orden solo se discute en casaci\u00f3n. El precio, a su vez, se negocia primero con el expropiante y, si no hay acuerdo tras las ofertas, lo fija el juez. Retenga estas cuatro ideas y ya tendr\u00e1 el mapa completo.<\/p>\n
Nadie puede ser privado de su propiedad sin una causa legal, y en Francia esa causa se llama utilidad p\u00fablica. El art\u00edculo L121-1 del C\u00f3digo de la expropiaci\u00f3n por causa de utilidad p\u00fablica<\/a> dispone que \u00ab L’utilit\u00e9 publique est d\u00e9clar\u00e9e par l’autorit\u00e9 comp\u00e9tente de l’Etat \u00bb, es decir, que la utilidad p\u00fablica la declara la autoridad competente del Estado, y a\u00f1ade que un decreto en Consejo de Estado determina las categor\u00edas de trabajos que, por su naturaleza o importancia, solo pueden declararse de utilidad p\u00fablica por decreto en Consejo de Estado. En la pr\u00e1ctica, para las grandes infraestructuras como las l\u00edneas del Grand Paris Express, la declaraci\u00f3n adopta la forma de decreto, y para las operaciones corrientes la adopta el prefecto del departamento mediante arr\u00eat\u00e9.<\/p>\n Antes de esa declaraci\u00f3n hay una encuesta p\u00fablica, y usted puede participar en ella. El tribunal administrativo nombra a un comisario investigador, el commissaire enqu\u00eateur, que abre un registro para recoger las observaciones del p\u00fablico y estudia los documentos t\u00e9cnicos del proyecto; al final redacta un informe con conclusiones motivadas en el que dice si es favorable o no a la operaci\u00f3n, y ese informe puede consultarse p\u00fablicamente. Si vive en Espa\u00f1a y tiene la casa en Francia, organice desde ese momento la vigilancia del proyecto: pida a alguien de confianza que consulte el registro, presente observaciones por escrito y conserve copia sellada de todo lo que deposite, porque esas observaciones ser\u00e1n su primera prueba si despu\u00e9s discute la utilidad p\u00fablica.<\/p>\n A la vista del informe, si la utilidad p\u00fablica queda acreditada, el prefecto dicta la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica, la DUP. Despu\u00e9s viene, a veces al mismo tiempo, la encuesta parcelaria, que identifica con precisi\u00f3n qu\u00e9 parcelas y qu\u00e9 derechos reales son necesarios para la obra. El art\u00edculo L132-1 del mismo C\u00f3digo<\/a> dispone que la autoridad competente \u00ab d\u00e9clare cessibles les parcelles ou les droits r\u00e9els immobiliers dont l’expropriation est n\u00e9cessaire \u00bb, es decir, declara transferibles las parcelas o los derechos reales inmobiliarios cuya expropiaci\u00f3n sea necesaria para la operaci\u00f3n, y establece la lista si no resulta ya de la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica. El prefecto dicta entonces el arr\u00eat\u00e9 de cessibilit\u00e9, el decreto de parcelas transferibles, que es el \u00faltimo acto de la fase administrativa. Ese decreto no transfiere todav\u00eda la propiedad: a esa altura usted conserva todos sus derechos sobre el bien, y si no hay acuerdo amistoso ser\u00e1 el juez judicial quien pronuncie la cesi\u00f3n.<\/p>\n El control de esta fase pertenece al juez administrativo, y el plazo es corto. Los propietarios deben recurrir ante el tribunal administrativo en el plazo de dos meses desde la notificaci\u00f3n del arr\u00eat\u00e9 de cessibilit\u00e9, seg\u00fan recuerda la ficha oficial de recursos de las personas expropiadas (service-public.fr, recours des personnes expropri\u00e9es<\/a>). Ese plazo de dos meses es el plazo general de recurso contencioso: el art\u00edculo R421-1 del C\u00f3digo de justicia administrativa<\/a> dispone que el tribunal solo puede ser acudido por v\u00eda de recurso contra una decisi\u00f3n \u00ab dans les deux mois \u00e0 partir de la notification ou de la publication de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e \u00bb, es decir, en los dos meses siguientes a la notificaci\u00f3n o publicaci\u00f3n de la decisi\u00f3n impugnada. Conserve el sobre, el acuse de recibo y la fecha exacta de notificaci\u00f3n, porque de ella depende el c\u00f3mputo, y no espere al \u00faltimo d\u00eda: un recurso presentado fuera de plazo es inadmisible aunque tenga raz\u00f3n sobre el fondo.<\/p>\n Si no hay cesi\u00f3n amistosa, el expropiante env\u00eda el expediente al juez de la expropiaci\u00f3n, que dicta la orden de expropiaci\u00f3n sin que los propietarios sean convocados a comparecer ni llamados a formular observaciones: el juez resuelve sobre el expediente. El art\u00edculo L220-1 del C\u00f3digo de la expropiaci\u00f3n<\/a> dispone que \u00ab Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 des immeubles ou de droits r\u00e9els immobiliers faisant l’objet d’une proc\u00e9dure d’expropriation est op\u00e9r\u00e9, \u00e0 d\u00e9faut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation \u00bb, es decir, que la transferencia de la propiedad se realiza, a falta de cesi\u00f3n amistosa, por orden del juez de la expropiaci\u00f3n. Esa orden debe notificarse al expropiante y a cada interesado, por carta certificada con acuse de recibo o por notificaci\u00f3n de comisario de justicia, y debe publicarse en el registro de la propiedad. La orden produce la transferencia en la fecha en que se dicta: desde ese d\u00eda el expropiante se convierte en propietario y ya no puede renunciar, y se extinguen los derechos reales y personales sobre el bien, incluido el usufructo o las servidumbres.<\/p>\n Contra esa orden no cabe apelaci\u00f3n ordinaria. El art\u00edculo L223-1 del C\u00f3digo<\/a> es tajante: \u00ab L’ordonnance d’expropriation ne peut \u00eatre attaqu\u00e9e que par pourvoi en cassation et pour incomp\u00e9tence, exc\u00e8s de pouvoir ou vice de forme \u00bb, es decir, la orden solo puede impugnarse en casaci\u00f3n y por incompetencia, exceso de poder o vicio de forma. El recurso debe interponerse ante la Cour de cassation en el plazo de dos meses francos desde la notificaci\u00f3n de la orden, mediante declaraci\u00f3n escrita dirigida a la secretar\u00eda de la Cour de cassation, y el abogado ante el Consejo de Estado y la Cour de cassation es obligatorio para este procedimiento (service-public.fr, recours des personnes expropri\u00e9es<\/a>). Hay incompetencia, por ejemplo, si la orden la dict\u00f3 un juez ordinario en lugar del juez de la expropiaci\u00f3n o un juez territorialmente incompetente, y hay exceso de poder, por ejemplo, si se pronunci\u00f3 la transferencia cuando la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica o el decreto de cesibilidad estaban caducados.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 ocurre si el juez administrativo anula despu\u00e9s la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica o el decreto de cesibilidad? La ley abre entonces una v\u00eda directa ante el juez de la expropiaci\u00f3n. El art\u00edculo L223-2 del C\u00f3digo<\/a> dispone que, en caso de anulaci\u00f3n por decisi\u00f3n definitiva del juez administrativo de la declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica o del decreto de cesibilidad, todo expropiado puede pedir al juez que constate que la orden de transferencia carece de base legal y solicitar su anulaci\u00f3n, y que, tras constatar la falta de base legal, el juez resuelve sobre las consecuencias de la anulaci\u00f3n. Para ejercer esa v\u00eda, el expropiado remite a la secretar\u00eda del juez que dict\u00f3 la expropiaci\u00f3n un expediente con las copias de la decisi\u00f3n de anulaci\u00f3n, de la orden y, en su caso, del acuerdo o decisi\u00f3n que fij\u00f3 las indemnizaciones (art\u00edculo R223-1 del C\u00f3digo<\/a>). Y atenci\u00f3n al plazo, fijado por la jurisprudencia m\u00e1s reciente: la Cour de cassation juzga ahora que el expropiado dispone de dos meses para acudir al juez de la expropiaci\u00f3n, contados desde la notificaci\u00f3n de la decisi\u00f3n definitiva del juez administrativo, o, si no fue parte en ese proceso, desde que recibe la informaci\u00f3n que el expropiante debe enviarle por carta certificada (Cass. 3.\u00aa civ., 16 de enero de 2025, n.\u00ba 23-21.174, publicado en el Bulletin, leer la decisi\u00f3n<\/a>). Esa misma sentencia abandona la pr\u00e1ctica anterior del recurso de casaci\u00f3n preventivo a la espera de la anulaci\u00f3n: hoy la v\u00eda es la del art\u00edculo L223-2 ante el juez de la expropiaci\u00f3n, \u00fanico competente para decidir todas las consecuencias, incluidas las indemnizatorias, de la anulaci\u00f3n.<\/p>\n La regla de oro la enuncia el art\u00edculo L321-1 del C\u00f3digo<\/a> con una frase breve: \u00ab Les indemnit\u00e9s allou\u00e9es couvrent l’int\u00e9gralit\u00e9 du pr\u00e9judice direct, mat\u00e9riel et certain caus\u00e9 par l’expropriation \u00bb, es decir, las indemnizaciones cubren la totalidad del perjuicio directo, material y cierto causado por la expropiaci\u00f3n. Todo perjuicio directo, material y cierto: el valor del bien, pero tambi\u00e9n los gastos de mudanza y de realojamiento, los honorarios y gastos de la nueva adquisici\u00f3n que sustituya a la perdida, la p\u00e9rdida de rentas, los trastornos probados. La Cour de cassation lo aplica con severidad contra los jueces que recortan sin explicar: el 30 de enero de 2025 cas\u00f3 una sentencia de apelaci\u00f3n que, para fijar la indemnizaci\u00f3n, hab\u00eda deducido del valor el coste de unos trabajos estimado a\u00f1os antes por la metr\u00f3poli, cuando ella misma hab\u00eda constatado que parte de esos trabajos ya se hab\u00eda ejecutado y que el estado del inmueble hab\u00eda mejorado desde entonces, de modo que ese coste ya no pod\u00eda restarse del valor del bien; y en el mismo asunto cas\u00f3 tambi\u00e9n la negativa a indemnizar unas cuevas anejas a los pisos, cuando la propia sentencia reconoc\u00eda que esas cuevas daban m\u00e1s valor a las viviendas (Cass. 3.\u00aa civ., 30 de enero de 2025, n.\u00ba 23-22.836, leer la decisi\u00f3n<\/a>). La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es doble: cada euro que se pide debe estar probado con documentos, y cada euro que el juez niega debe estar motivado; si las constataciones del propio juez contradicen su c\u00e1lculo, la casaci\u00f3n anula.<\/p>\n El valor no se fija al precio del d\u00eda del pago, sino en una fecha de referencia que la ley congela para evitar la especulaci\u00f3n. El art\u00edculo L322-2 del C\u00f3digo<\/a> dispone que los bienes se estiman en la fecha de la decisi\u00f3n de primera instancia, pero que solo se tiene en cuenta el uso efectivo de los inmuebles un a\u00f1o antes de la apertura de la encuesta, y que no puede tenerse en cuenta ning\u00fan cambio de valor sufrido desde esa fecha de referencia si fue provocado por el anuncio de las obras, por la perspectiva de modificaciones de las reglas de uso del suelo o por la realizaci\u00f3n de obras p\u00fablicas en los tres a\u00f1os anteriores. Traducido a su caso: si el anuncio del metro revaloriz\u00f3 su barrio, esa revalorizaci\u00f3n no cuenta para subir la indemnizaci\u00f3n, pero si el anuncio la devalu\u00f3 porque nadie quiere comprar junto a una futura obra, esa devaluaci\u00f3n tampoco puede usarse contra usted. Las mejoras hechas solo para obtener una indemnizaci\u00f3n m\u00e1s alta no se indemnizan, y se presume esa intenci\u00f3n en las mejoras posteriores a la apertura de la encuesta (art\u00edculo L322-1 del C\u00f3digo<\/a>). No haga obras de mejora una vez abierta la encuesta esperando cobrarlas: la ley las excluye.<\/p>\n El mismo art\u00edculo L322-2 adapta la fecha de referencia a los grandes proyectos: para los programas sometidos a debate p\u00fablico, cuenta el d\u00eda de la puesta a disposici\u00f3n del p\u00fablico del expediente del debate, y el texto cita expresamente el procedimiento de la ley n.\u00ba 2010-597 de 3 de junio de 2010 relativa al Grand Paris. Si su casa est\u00e1 afectada por una l\u00ednea del Grand Paris Express, esa es la fecha que congela el valor, y no la del a\u00f1o en que le notifican las ofertas.<\/p>\n Si su terreno es edificable, la calificaci\u00f3n se discute con criterios estrictos. El art\u00edculo L322-3 del C\u00f3digo<\/a> reserva la calificaci\u00f3n de terrenos edificables a los que, un a\u00f1o antes de la apertura de la encuesta, est\u00e1n situados en un sector designado como construible por el plan local de urbanismo o documento equivalente y est\u00e1n efectivamente servidos por v\u00eda de acceso, red el\u00e9ctrica, red de agua potable y, cuando lo exijan las reglas de urbanismo y salubridad, red de saneamiento, con redes situadas en inmediata proximidad y de dimensi\u00f3n adaptada a la capacidad de construcci\u00f3n. Los terrenos que en esa fecha no re\u00fanen esas condiciones se valoran por su solo uso efectivo. Si el expropiante dice que su parcela es suelo r\u00fastico y usted sostiene que es solar, la batalla se libra con el plan local de urbanismo vigente en la fecha de referencia y con certificados de las compa\u00f1\u00edas de redes: cons\u00edgalos cuanto antes.<\/p>\n El procedimiento de fijaci\u00f3n del precio empieza siempre por la negociaci\u00f3n. El expropiante notifica a propietarios y usufructuarios, seg\u00fan el caso, el aviso de apertura de la encuesta, el acto de declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica, el decreto de cesibilidad o la orden (art\u00edculo L311-1 del C\u00f3digo<\/a>), y despu\u00e9s notifica el importe de sus ofertas e invita a los expropiados a dar a conocer el importe de su reclamaci\u00f3n (art\u00edculo L311-4 del C\u00f3digo<\/a>). A falta de acuerdo sobre el importe, lo fija el juez de la expropiaci\u00f3n (art\u00edculo L311-5 del C\u00f3digo<\/a>), al que puede acudir el expropiante en cualquier momento tras la apertura de la encuesta, o el expropiado a partir de la orden (art\u00edculo L311-6 del C\u00f3digo<\/a>). Y si en el plazo de un mes desde la notificaci\u00f3n de las ofertas, o desde el m\u00e9moire del expropiado, o desde el requerimiento, no hay acuerdo, el juez puede ser acudido por la parte m\u00e1s diligente; las partes est\u00e1n obligadas a constituir abogado, y el escrito de demanda se remite por carta certificada con acuse de recibo a la secretar\u00eda del tribunal del lugar donde est\u00e1n los bienes (art\u00edculo R311-9 del C\u00f3digo<\/a>). Tres consejos nacen de estos textos. Primero, responda siempre a las ofertas por escrito y con su propia valoraci\u00f3n motivada, porque si usted no responde a las ofertas ni presenta m\u00e9moire en respuesta, el juez fija la indemnizaci\u00f3n con los elementos de que dispone (art\u00edculo R311-22 del C\u00f3digo<\/a>), es decir, casi solo con los del expropiante. Segundo, constituya abogado desde el inicio: es obligatorio y el procedimiento se juega con m\u00e9moires, sin improvisaci\u00f3n en audiencia. Tercero, prepare un dossier de prueba completo y ordenado: t\u00edtulo de propiedad, avisos de impuestos, contratos de alquiler y rentas percibidas, facturas de obras anteriores a la encuesta con sus fechas, fotograf\u00edas fechadas, y sobre todo referencias comparables de ventas de bienes similares en el mismo sector en la fecha de referencia, porque el juez compara.<\/p>\n Si la primera decisi\u00f3n no le convence, puede apelar, pero con un plazo y unas reglas especiales. El art\u00edculo R311-24 del C\u00f3digo<\/a> dispone que la apelaci\u00f3n se interpone por las partes o por el comisario del Gobierno en el plazo de un mes desde la notificaci\u00f3n de la sentencia, mediante declaraci\u00f3n hecha o enviada por carta certificada a la secretar\u00eda de la cour. La apelaci\u00f3n de la sentencia que fija las indemnizaciones no es suspensiva, y la sentencia dictada antes de que la orden sea definitiva no puede ejecutarse antes de la transferencia de la propiedad (art\u00edculo R311-25 del C\u00f3digo<\/a>). Adem\u00e1s, so pena de caducidad de la apelaci\u00f3n, el apelante debe notificar sus conclusiones a los abogados de las dem\u00e1s partes y depositarlas en secretar\u00eda con la justificaci\u00f3n de su notificaci\u00f3n en el plazo de tres meses desde la declaraci\u00f3n de apelaci\u00f3n, y el apelado dispone del mismo plazo de tres meses desde la notificaci\u00f3n de las conclusiones del apelante, so pena de irrecevabilidad (art\u00edculo R311-26 del C\u00f3digo<\/a>). Un mes para apelar, tres meses para concluir: an\u00f3telos el d\u00eda en que recibe la notificaci\u00f3n y no los deje en manos de la memoria.<\/p>\n La orden transfiere la propiedad, pero usted no tiene que entregar las llaves de inmediato. El art\u00edculo L231-1 del C\u00f3digo<\/a> dispone que, en el plazo de un mes desde el pago de la indemnizaci\u00f3n o, en caso de obst\u00e1culo al pago, desde su consignaci\u00f3n, o desde la aceptaci\u00f3n o convalidaci\u00f3n de la oferta de un local de sustituci\u00f3n, los ocupantes est\u00e1n obligados a abandonar los lugares, y que pasado ese plazo, que en ning\u00fan caso puede modificarse ni siquiera por la autoridad judicial, puede procederse a la expulsi\u00f3n. Ese mes es de orden p\u00fablico: ni el juez puede alargarlo. Verifique por tanto que el pago o la consignaci\u00f3n son reales antes de marcharse, y negocie por escrito la fecha efectiva de entrega si necesita organizar la mudanza entre Espa\u00f1a y Francia.<\/p>\n Si la expropiaci\u00f3n solo afecta a una parte de su inmueble, puede pedir al juez la expropiaci\u00f3n total. El art\u00edculo L242-1 del C\u00f3digo<\/a> dispone que, cuando la expropiaci\u00f3n solo recae sobre una porci\u00f3n de inmueble edificado y la parte restante ya no es utilizable en condiciones normales, el expropiado puede pedir al juez la expropiaci\u00f3n total, y lo mismo para toda parcela de terreno desnudo que, por el fraccionamiento, quede reducida a la cuarta parte de su superficie total, si el propietario no posee ning\u00fan terreno inmediatamente contiguo y si la superficie as\u00ed reducida es inferior a diez \u00e1reas. Piense en el chalet al que le quitan el jard\u00edn que le daba acceso, o en la parcela que queda enclavada e in\u00fatil tras la obra: quedarse con un resto invendible e inhabitable no es una opci\u00f3n que la ley le imponga.<\/p>\n Si su bien est\u00e1 dentro del per\u00edmetro de una declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica pero el expropiante no se mueve, no est\u00e1 condenado a esperar indefinidamente. El art\u00edculo L241-1 del C\u00f3digo<\/a> dispone que, cuando ha transcurrido un a\u00f1o desde la publicaci\u00f3n del acto de declaraci\u00f3n de utilidad p\u00fablica, los propietarios de los bienes a adquirir pueden requerir al expropiante beneficiario para que adquiera su bien en el plazo de dos a\u00f1os desde la solicitud, plazo prorrogable una sola vez por un a\u00f1o. Es el derecho de d\u00e9laissement, el derecho a forzar la compra: cuando ha transcurrido ese a\u00f1o desde la publicaci\u00f3n de la DUP sin noticias, env\u00ede el requerimiento por carta certificada con acuse de recibo, con copia al prefecto para informaci\u00f3n, y el expropiante tendr\u00e1 dos a\u00f1os para pronunciarse. La ficha oficial lo confirma y precisa el cauce (service-public.fr, droits des personnes expropri\u00e9es<\/a>). Este mecanismo sirve tambi\u00e9n como recurso indirecto contra los efectos de la DUP, porque obliga a una respuesta clara sobre el futuro del bien y pone fin a la incertidumbre que deval\u00faa la casa que ya no puede vender a nadie.<\/p>\nB. La fase judicial: la orden del juez transfiere la propiedad y solo se discute en casaci\u00f3n<\/h3>\n
II. La indemnizaci\u00f3n y los plazos para cobrarla o discutirla<\/h2>\n
A. Cu\u00e1nto tienen que pagarme: todo el perjuicio y la fecha que fija el valor<\/h3>\n
B. Si el precio no le conviene, si la obra nunca llega o si vive en Par\u00eds: ocupaci\u00f3n, emprise totale, d\u00e9laissement y retrocesi\u00f3n<\/h3>\n