Acaba de encontrar otro piso, firma el nuevo contrato y env\u00eda su carta de salida al casero. Respuesta del casero o de la agencia: tiene que pagar tres meses m\u00e1s, el preaviso reducido no se le aplica, el justificante no vale o la carta no cuenta. Con un alquiler de 1.400 euros, la diferencia entre un mes y tres meses son 2.800 euros, a veces con dos alquileres solapados durante semanas. Ese dinero se puede perder por una frase mal redactada, por un justificante enviado tarde o por un modo de env\u00edo que la ley no reconoce. Tambi\u00e9n se puede salvar con el m\u00e9todo inverso: motivo correcto desde la primera carta, prueba adjunta desde el primer d\u00eda y notificaci\u00f3n por un canal que haga correr el plazo sin discusi\u00f3n.<\/p>\n
En Francia, la salida del inquilino se llama cong\u00e9<\/em> (la carta o acto por el que se comunica que se deja la vivienda) y el tiempo que sigue pagando despu\u00e9s de enviarla se llama pr\u00e9avis<\/em> o d\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/em> (plazo de preaviso). La regla general para una vivienda vac\u00eda es de tres meses, pero la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a> reduce ese plazo a un mes en una lista cerrada de casos. Y si ya pag\u00f3 de m\u00e1s porque el casero le impuso tres meses, la misma ley y los jueces permiten reclamar la devoluci\u00f3n, como acaban de hacerlo dos tribunales en 2025 y 2026. Esta gu\u00eda explica cu\u00e1ndo puede irse en un mes, c\u00f3mo escribir un cong\u00e9<\/em> que el casero no pueda discutir y c\u00f3mo recuperar lo pagado de m\u00e1s, con el caso particular de Par\u00eds y de la regi\u00f3n parisina, donde vive una gran parte de los hispanohablantes instalados en Francia.<\/p>\n La base est\u00e1 en el art\u00edculo 15, apartado I, de la ley de 6 de julio de 1989<\/a>: cuando la salida la decide el inquilino, el plazo es de tres meses, pero pasa a ser de un mes en los casos numerados del 1.\u00ba al 5.\u00ba de ese mismo texto. La lista es cerrada: fuera de esos casos, el plazo es de tres meses aunque la salida sea urgente o el casero encuentre r\u00e1pidamente a otro inquilino. El mismo art\u00edculo impone una condici\u00f3n que decide muchos litigios: el inquilino que quiera el plazo reducido debe indicar el motivo que invoca y justificarlo en el momento de enviar la carta de salida; si no lo hace, el plazo aplicable es de tres meses. Esa frase hay que tomarla al pie de la letra: motivo escrito desde la primera carta y justificante adjunto desde la primera carta.<\/p>\n El primer caso de la lista, el 1.\u00ba del art\u00edculo 15, se refiere a las viviendas situadas en los territorios mencionados en el art\u00edculo 17 de la misma ley<\/a>, es decir, las llamadas zones tendues<\/em> (zonas tensionadas), definidas por el art\u00edculo 17 de la misma ley<\/a> como las zonas de urbanizaci\u00f3n continua de m\u00e1s de 50.000 habitantes con desequilibrio marcado entre oferta y demanda de vivienda. La lista de municipios la fija un decreto, y Par\u00eds figura en el anexo de ese decreto n.\u00ba 2013-392 de 10 de mayo de 2013 con el c\u00f3digo 75056, junto con la inmensa mayor\u00eda de los municipios de la peque\u00f1a corona parisina (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis y Val-de-Marne) y una gran parte de la gran corona (Yvelines, Essonne, Val-d’Oise y Seine-et-Marne). En la pr\u00e1ctica, un inquilino que alquila en Par\u00eds o en la regi\u00f3n parisina casi siempre puede invocar directamente este motivo, sin necesidad de haber cambiado de trabajo ni de acreditar un problema de salud. El simulador oficial de zonas tensionadas<\/a> permite comprobar el municipio antes de escribir la carta.<\/p>\n Lo decisivo es c\u00f3mo hay que invocar este motivo, y aqu\u00ed una sentencia reciente de la Cour de cassation (el Tribunal Supremo franc\u00e9s en materia civil) protege al inquilino. El 14 de enero de 2021, la inquilina de un estudio dio su cong\u00e9<\/em> recordando la direcci\u00f3n exacta de la vivienda e indicando que se acog\u00eda al preaviso reducido de un mes conforme a la ley Alur, aunque a\u00f1ad\u00eda como explicaci\u00f3n un acercamiento profesional que, por s\u00ed solo, no abr\u00eda derecho a la reducci\u00f3n. El casero aplic\u00f3 tres meses y se qued\u00f3 con los alquileres correspondientes. El tribunal dio la raz\u00f3n a la inquilina y la Cour de cassation rechaz\u00f3 el recurso del casero el 11 de enero de 2024, recurso n.\u00ba 22-19.891<\/a>. La Cour juzga que, cuando la vivienda est\u00e1 en uno de esos territorios, el hecho de mencionar la direcci\u00f3n del bien en el cong\u00e9<\/em> y de reivindicar el preaviso reducido al amparo de la ley Alur basta para precisar y justificar el motivo invocado. Dicho de otro modo, y esta es la traducci\u00f3n pr\u00e1ctica de la sentencia: no hace falta adjuntar el decreto de 2013 ni demostrar por otros medios que el municipio est\u00e1 en zona tensionada; la direcci\u00f3n exacta en la carta m\u00e1s la reivindicaci\u00f3n expresa del mes al amparo de la ley bastan.<\/p>\n La misma sentencia a\u00f1ade una advertencia \u00fatil contra los caseros profesionales. El tribunal hab\u00eda condenado adem\u00e1s al casero a una indemnizaci\u00f3n porque, siendo propietario de varias viviendas en el mismo municipio, no pod\u00eda ignorar que estaba en zona tensionada, y esa mala fe hab\u00eda causado a la inquilina un perjuicio distinto del simple retraso en el pago: dos meses de doble alquiler. La Cour de cassation confirm\u00f3 esa indemnizaci\u00f3n. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: cuando el casero sab\u00eda o deb\u00eda saber que el mes se aplicaba y aun as\u00ed cobr\u00f3 tres, el inquilino puede reclamar no solo la devoluci\u00f3n, sino una indemnizaci\u00f3n propia por el doble alquiler soportado.<\/p>\n Para un hispanohablante instalado en Par\u00eds o en \u00cele-de-France, la consecuencia es directa y conviene escribirla en la carta desde el principio: direcci\u00f3n completa y exacta de la vivienda, frase expresa de que se acoge al preaviso de un mes del art\u00edculo 15, 1.\u00ba, por estar la vivienda en zona tensionada, y referencia a la ley Alur. Un motivo adicional inoperante mencionado al lado, como un acercamiento familiar o profesional que por s\u00ed solo no reducir\u00eda el plazo, no hace perder el beneficio de la zona tensionada siempre que la direcci\u00f3n figure y la reducci\u00f3n est\u00e9 reivindicada. Eso es exactamente lo que juzg\u00f3 la Cour de cassation en enero de 2024, y es la frase que m\u00e1s dinero ahorra de todo este art\u00edculo.<\/p>\n Vivir fuera de zona tensionada no significa pagar siempre tres meses. El mismo art\u00edculo 15 enumera cuatro grupos m\u00e1s de casos con preaviso de un mes<\/a>: la obtenci\u00f3n de un primer empleo, una mutaci\u00f3n profesional (mutation<\/em>, cambio de destino decidido por el empleador), la p\u00e9rdida de empleo o un nuevo empleo tras haberlo perdido; el estado de salud del inquilino que justifique un cambio de domicilio, acreditado con certificado m\u00e9dico; la situaci\u00f3n de v\u00edctima de violencias con orden de protecci\u00f3n o con actuaciones penales contra el c\u00f3nyuge, pareja o concubino; ser beneficiario de la renta m\u00ednima de inserci\u00f3n (revenu de solidarit\u00e9 active<\/em>, RSA) o de la prestaci\u00f3n por discapacidad (allocation aux adultes handicap\u00e9s<\/em>, AAH); y la atribuci\u00f3n de una vivienda social. Cada motivo tiene su prueba natural y conviene prepararla antes de enviar la carta: carta de contrataci\u00f3n o de mutaci\u00f3n del empleador, certificado de la agencia de empleo tras un despido, certificado m\u00e9dico que indique que el cambio de domicilio es necesario, resoluci\u00f3n de atribuci\u00f3n de vivienda social o justificante de la prestaci\u00f3n. El servicio p\u00fablico franc\u00e9s recuerda la regla de oro<\/a>: si la situaci\u00f3n da derecho a un mes, hay que indicar el motivo en la carta y adjuntar el justificante, porque sin motivo indicado el plazo es de tres meses.<\/p>\n Dos precisiones evitan los errores m\u00e1s caros. Primera: el motivo debe existir y justificarse en el momento del env\u00edo; invocar un motivo legalmente v\u00e1lido un mes despu\u00e9s de la carta, cuando el casero ya ha aplicado tres meses, expone a una discusi\u00f3n que solo el juez podr\u00e1 zanjar, como ocurri\u00f3 precisamente en el caso de 2021 que lleg\u00f3 hasta la Cour de cassation, donde la inquilina solo precis\u00f3 el fundamento de la zona tensionada con posterioridad. Gan\u00f3 porque la direcci\u00f3n y la referencia a la ley Alur ya estaban en la carta inicial; sin esos dos elementos desde el primer d\u00eda, el resultado habr\u00eda podido ser el inverso. Segunda: un motivo que no est\u00e1 en la lista no reduce el plazo aunque parezca justo, como el simple deseo de acercarse a la familia o el hecho de que el casero haya encontrado ya a un nuevo inquilino por su cuenta. En cambio, si el casero acepta que otro inquilino entre antes del fin del preaviso, el saliente solo debe el alquiler hasta esa entrada, porque el art\u00edculo 15 dispone que el inquilino que notifica el cong\u00e9 debe todo el preaviso salvo si la vivienda queda ocupada antes por otro inquilino de acuerdo con el casero<\/a>.<\/p>\n Queda el caso m\u00e1s sencillo de todos: la vivienda amueblada. Si el piso se alquil\u00f3 amueblado como residencia principal, el inquilino puede rescindir en cualquier momento con un preaviso de un mes, sin necesidad de motivo alguno, seg\u00fan el art\u00edculo 25-8, apartado I, de la misma ley<\/a>. Esa regla la aplic\u00f3 el juez de protecci\u00f3n de Lille el 28 de abril de 2025 en un caso donde la inquilina hab\u00eda enviado su cong\u00e9<\/em> por carta certificada el 9 de septiembre de 2022: el tribunal comput\u00f3 un solo mes de preaviso y conden\u00f3 al casero a devolver 7.480 euros, correspondientes al dep\u00f3sito y a los alquileres cobrados m\u00e1s all\u00e1 del preaviso (tribunal judicial de Lille, juzgado de protecci\u00f3n, 28 de abril de 2025, RG 24\/06103). Conviene fijarse en el detalle: el tribunal precis\u00f3 que la inquilina deb\u00eda el alquiler y las cargas de todo el mes de preaviso porque no estaba acreditado que la vivienda se hubiera ocupado antes por otro inquilino con acuerdo del casero, y rechaz\u00f3 la reclamaci\u00f3n de da\u00f1os del casero porque no aport\u00f3 ninguna prueba de su perjuicio. La lecci\u00f3n vale para ambos lados: el mes corre aunque el casero proteste, pero el mes se paga entero salvo entrada anticipada pactada de otro inquilino.<\/p>\n Un apunte para quien comparte piso: si el contrato es \u00fanico con varios firmantes, la salida de uno no termina autom\u00e1ticamente su solidaridad en las rentas, tema tratado en la gu\u00eda sobre el compa\u00f1ero que se va o deja de pagar y la solidaridad de seis meses<\/a>. Y si quien quiere que usted se vaya es el casero, el r\u00e9gimen es el inverso y mucho m\u00e1s protector: el cong\u00e9<\/em> del casero exige seis meses y un motivo de recuperaci\u00f3n o venta, como explica la gu\u00eda sobre el casero que pide irse con preaviso de seis meses<\/a>. No confunda ambos reg\u00edmenes: esta gu\u00eda trata de su propia salida, donde es usted quien fija el reloj.<\/p>\n Tener derecho a un mes no sirve de nada si el plazo nunca empieza a correr o si el c\u00e1lculo se hace mal. La segunda mitad del litigio es procedimental: c\u00f3mo se env\u00eda el cong\u00e9<\/em>, desde cu\u00e1ndo cuenta, qu\u00e9 se debe durante el mes y hasta cu\u00e1ndo se puede reclamar.<\/p>\n El art\u00edculo 15 solo admite tres v\u00edas de notificaci\u00f3n<\/a>: carta certificada con acuse de recepci\u00f3n (lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception<\/em>), acto de commissaire de justice<\/em> (el antiguo huissier de justice<\/em>, oficial de justicia que notifica con fecha cierta) o entrega en mano contra recibo firmado o firma en el ejemplar (r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 ou \u00e9margement<\/em>). Un correo electr\u00f3nico, un mensaje de texto o una carta ordinaria no hacen correr el plazo, y el casero podr\u00e1 sostener que nunca recibi\u00f3 un cong\u00e9<\/em> v\u00e1lido. El plazo corre desde el d\u00eda de la recepci\u00f3n de la certificada, desde la notificaci\u00f3n del acto del commissaire de justice<\/em> o desde la entrega en mano, seg\u00fan dispone el mismo art\u00edculo 15<\/a>. En la pr\u00e1ctica, la certificada con acuse es la v\u00eda m\u00e1s usada desde Espa\u00f1a o desde otra ciudad francesa: conserve el justificante de env\u00edo, el n\u00famero de seguimiento y el acuse de recepci\u00f3n, porque son la prueba del d\u00eda exacto de inicio.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, no espere al \u00faltimo d\u00eda para enviar la carta: los d\u00edas que el correo tarda en entregar no cuentan, solo cuenta la recepci\u00f3n, de modo que cada d\u00eda de retraso postal retrasa un d\u00eda su fecha de salida econ\u00f3mica. Si vive en Espa\u00f1a y gestiona la salida a distancia, env\u00ede la certificada con margen de una o dos semanas, active el seguimiento en l\u00ednea y guarde en PDF el justificante de dep\u00f3sito, el historial de seguimiento y el acuse de recepci\u00f3n firmado. Cuando la agencia acusa recibo por tel\u00e9fono o por correo electr\u00f3nico pero niega despu\u00e9s el contenido, esos papeles son los que permiten al juez fijar sin discusi\u00f3n el d\u00eda exacto en que empez\u00f3 el mes.<\/p>\n Durante el preaviso, el inquilino que se va debe el alquiler y las cargas de todo el plazo, aunque devuelva las llaves antes, salvo que otro inquilino entre con acuerdo del casero, como establece el art\u00edculo 15<\/a>. Al expirar el plazo, el inquilino pierde todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n de la vivienda. Devolver las llaves no es lo mismo que enviar el cong\u00e9<\/em>: las llaves se devuelven en mano o por carta certificada con acuse, e interesa indicar en ese momento la nueva direcci\u00f3n, porque el art\u00edculo 22 de la ley<\/a> prev\u00e9 esos mismos modos para la devoluci\u00f3n de llaves y la restituci\u00f3n posterior del dep\u00f3sito. Un tribunal record\u00f3 en 2026 que, aunque el casero hiciera imposible la entrega en mano, nada imped\u00eda al inquilino enviar las llaves por certificada con acuse conforme al art\u00edculo 22 (tribunal de proximidad de Poissy, juzgado de protecci\u00f3n, 6 de julio de 2026, RG 24\/00760). Y si el casero cobr\u00f3 alquileres de antes de que existiera el contrato o m\u00e1s all\u00e1 del preaviso, esos cobros son indebidos y se devuelven con intereses legales desde la demanda, como hizo ese mismo tribunal al condenar a la casera a pagar 2.701 euros por los alquileres de junio y julio de 2022, 565,16 euros por rentas anteriores al contrato y 540 euros por una provisi\u00f3n de impuesto sobre bienes inmuebles (taxe fonci\u00e8re<\/em>, impuesto local que por naturaleza paga el propietario) indebidamente repercutida al inquilino.<\/p>\n \u00bfHasta cu\u00e1ndo se puede reclamar? Las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres a\u00f1os contados desde el d\u00eda en que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten actuar, seg\u00fan el art\u00edculo 7-1 de la ley<\/a>. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: el plazo no corre necesariamente desde la firma del contrato, sino desde que usted supo o debi\u00f3 saber que pag\u00f3 de m\u00e1s, por ejemplo al recibir la liquidaci\u00f3n final del casero o al comparar las fechas del cong\u00e9<\/em> con los meses cobrados. Tres a\u00f1os parece largo, pero las pruebas se enfr\u00edan: cartas, acuses, justificantes del motivo y recibos deben guardarse desde el primer d\u00eda. Pasado el plazo de prescripci\u00f3n, la reclamaci\u00f3n se vuelve inadmisible aunque el c\u00e1lculo sea perfecto, y ning\u00fan razonamiento de equidad sustituye a esa fecha.<\/p>\n El c\u00e1lculo es el coraz\u00f3n de la reclamaci\u00f3n y conviene hacerlo por escrito antes de llamar o discutir. Tome el d\u00eda de recepci\u00f3n del cong\u00e9<\/em> como d\u00eda uno del c\u00f3mputo, cuente un mes natural de preaviso cuando le corresponda y marque todos los alquileres y cargas cobrados despu\u00e9s de esa fecha de fin: cada mensualidad posterior es un cobro indebido. Con un alquiler de 1.400 euros y un casero que impuso tres meses, el exceso son dos mensualidades, 2.800 euros, m\u00e1s las cargas de esos dos meses si tambi\u00e9n se cobraron. Si pag\u00f3 el dep\u00f3sito al entrar, recuerde que su devoluci\u00f3n sigue sus propias reglas de uno o dos meses y se reclama por separado, como explica la gu\u00eda sobre el casero que no devuelve la fianza tras la salida<\/a>. No mezcle ambos conceptos en la misma cifra: el exceso de preaviso es una cosa y el dep\u00f3sito otra, y el juez los trata por separado.<\/p>\nI. Cu\u00e1ndo el preaviso baja de tres meses a uno<\/h2>\n
A. Zona tensa: Par\u00eds y casi toda la regi\u00f3n parisina dan un mes de entrada<\/h3>\n
B. Motivos personales y vivienda amueblada: el mes tambi\u00e9n existe fuera de la zona tensa<\/h3>\n
II. Notificar sin fallo y recuperar lo pagado de m\u00e1s<\/h2>\n
A. Carta, c\u00f3mputo del plazo y llaves: tres gestos que deciden el importe<\/h3>\n
B. Reclamar el exceso: c\u00e1lculo, requerimiento, conciliaci\u00f3n y juez<\/h3>\n