Firmaste en Francia un documento que se llama promesa unilateral de venta y dejaste una cantidad importante en poder del notario. Desde ese momento, el vendedor ya no puede vender la casa a otra persona, pero t\u00fa todav\u00eda no has comprado nada: lo \u00fanico que tienes es un plazo para decidir si compras o no. Si compras dentro del plazo, la cantidad entregada normalmente se descuenta del precio. Si dejas pasar el plazo sin decidir, el vendedor se queda con esa cantidad. Y si te retractas dentro de los diez primeros d\u00edas con una prueba v\u00e1lida de tu retractaci\u00f3n, recuperas lo entregado. Todo el juego depende de tres elementos: el plazo de opci\u00f3n que firmaste, la forma y el momento en que comunicas tu decisi\u00f3n y las pruebas que conservas de cada paso.<\/p>\n
Este art\u00edculo est\u00e1 escrito para un comprador hispanohablante no profesional que quiere comprar una vivienda en Francia, viva en Espa\u00f1a o ya est\u00e9 instalado en Francia. Explica la diferencia entre esta promesa y el compromiso sinalagm\u00e1tico de compraventa, cu\u00e1nto puede costarte no decidir a tiempo, c\u00f3mo se cuentan los diez d\u00edas de retractaci\u00f3n d\u00eda a d\u00eda, qu\u00e9 medio de comunicaci\u00f3n acepta el juez para retractarse y qu\u00e9 puede pedir cada parte ante el tribunal cuando la otra no cumple. Cada plazo y cada regla se apoyan en el texto oficial o en la decisi\u00f3n que lo aplica, con su enlace en la misma frase o en la siguiente, para que puedas verificarlo por ti mismo. Los t\u00e9rminos franceses se explican en su primera aparici\u00f3n, y cuando se cita el texto franc\u00e9s exacto se a\u00f1ade una explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol presentada como traducci\u00f3n, nunca como si fuera el texto oficial.<\/p>\n
La primera idea que debes fijar es sencilla: una promesa unilateral de venta no es una compra, sino un tiempo reservado para decidir una compra ya cerrada en sus elementos esenciales. El vendedor se ata, t\u00fa reflexionas, y el reloj corre para ti.<\/p>\n
La promesa unilateral de venta (promesse unilat\u00e9rale de vente) es el contrato por el cual una parte, el promitente (promettant, normalmente el vendedor), concede a la otra, el beneficiario (b\u00e9n\u00e9ficiaire, normalmente el comprador), el derecho a optar por la celebraci\u00f3n de un contrato cuyos elementos esenciales ya est\u00e1n determinados y para cuya formaci\u00f3n solo falta el consentimiento del beneficiario. As\u00ed la define el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s<\/a>. En la pr\u00e1ctica de una compraventa de vivienda, esto significa que la casa y el precio ya est\u00e1n cerrados sobre el papel y que la venta solo espera tu \u00abs\u00ed\u00bb, que en franc\u00e9s se llama levantamiento de la opci\u00f3n (lev\u00e9e d’option).<\/p>\n Esto distingue la promesa unilateral del compromiso de compraventa (compromis de vente), que es sinalagm\u00e1tico: en el compromiso, ambas partes quedan obligadas desde la firma, una a vender y la otra a comprar, de modo que quien se echa atr\u00e1s sin causa se expone a la ejecuci\u00f3n forzosa o a una indemnizaci\u00f3n. Si lo que firmaste fue un compromiso y quieres echarte atr\u00e1s, el r\u00e9gimen aplicable es otro, explicado en el art\u00edculo sobre qu\u00e9 ocurre si firmaste un compromis y quieres echarte atr\u00e1s: retractaci\u00f3n de 10 d\u00edas, se\u00f1al y c\u00f3mo recuperar el dinero<\/a>. En la promesa unilateral, en cambio, el equilibrio es asim\u00e9trico por dise\u00f1o: el vendedor pierde su libertad de vender a otro durante el plazo pactado, y el comprador conserva su libertad de no comprar, pagando por ella el precio convenido. Por eso el primer reflejo ante cualquier documento previo a la escritura debe ser identificar cu\u00e1l de las dos figuras firmaste: lee si el documento te obliga a comprar o si solo te concede la facultad de hacerlo hasta una fecha determinada.<\/p>\n Durante el plazo dejado al beneficiario para optar, el vendedor no puede desdecirse. La revocaci\u00f3n de la promesa durante ese tiempo no impide la formaci\u00f3n del contrato prometido, y el contrato que el promitente firmara entretanto con un tercero que conoc\u00eda la existencia de la promesa es nulo, como dispone el mismo art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>. Dicho de otro modo: si el vendedor encuentra un comprador que paga m\u00e1s y vende la casa a sus espaldas durante tu plazo de opci\u00f3n, esa segunda venta puede ser anulada cuando el segundo comprador sab\u00eda que exist\u00eda tu promesa. Esta protecci\u00f3n es la contrapartida de la suma que dejas inmovilizada: compras exclusividad real, no una simple palabra.<\/p>\n El plazo de opci\u00f3n es contractual y tiene fecha de caducidad, que debes anotar el d\u00eda de la firma. Un litigio reciente lo muestra con cifras concretas: por escritura aut\u00e9ntica de 5 de septiembre de 2024, una vendedora concedi\u00f3 a un comprador la facultad de adquirir una casa por 420 000 euros, con un plazo de opci\u00f3n que expiraba el 12 de noviembre de 2024; el comprador no levant\u00f3 la opci\u00f3n dentro del plazo y sin dar explicaci\u00f3n alguna, y la promesa no conten\u00eda ninguna condici\u00f3n suspensiva particular. El tribunal judicial de Dax, en su sentencia de 7 de mayo de 2026<\/a>, record\u00f3 la definici\u00f3n del art\u00edculo 1124 y conden\u00f3 al comprador a pagar la indemnizaci\u00f3n pactada. La ense\u00f1anza es directa: vencido el plazo sin levantar la opci\u00f3n, la opci\u00f3n muere y la indemnizaci\u00f3n se vuelve exigible, aunque el comprador no haya dado se\u00f1ales de vida.<\/p>\n Si levantas la opci\u00f3n dentro del plazo, la venta queda perfeccionada desde el acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa a\u00fan no se haya entregado ni el precio pagado: es la regla del art\u00edculo 1583 del C\u00f3digo civil<\/a>. La escritura aut\u00e9ntica que se firma despu\u00e9s ante notario solo constata una venta ya formada por tu \u00abs\u00ed\u00bb dado a tiempo. Por eso la fecha del levantamiento de la opci\u00f3n es tan importante como su contenido: debe ser inequ\u00edvoco, dirigirse a quien corresponde y producirse antes del vencimiento. Un \u00abs\u00ed\u00bb tard\u00edo es un \u00abno\u00bb a efectos de la promesa, y te deja en la posici\u00f3n de quien no opt\u00f3, es decir, debiendo la indemnizaci\u00f3n y sin casa.<\/p>\n A cambio de reservarte el bien durante el plazo de opci\u00f3n, la promesa suele estipular una indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n (indemnit\u00e9 d’immobilisation): la suma que el beneficiario paga al promitente como contrapartida de su compromiso de reservarle el inmueble durante un tiempo determinado. La p\u00e1gina oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s la describe precisamente como la suma entregada por el beneficiario de una promesa de venta al vendedor a cambio del compromiso de este de reservarle el bien durante una duraci\u00f3n determinada, en su ficha sobre la promesa de venta de una vivienda existente<\/a>. No la confundas con unas arras penitenciales ni con una se\u00f1al a cuenta sin m\u00e1s: es el precio de tu derecho a decidir. Si compras, su importe normalmente se imputa al precio de venta; si no levantas la opci\u00f3n, queda definitivamente para el vendedor como compensaci\u00f3n por haber mantenido su casa fuera del mercado.<\/p>\n Su importe es libre y se negocia, pero comprueba la cifra antes de firmar porque puede ser considerable. En el caso de Dax, la indemnizaci\u00f3n era de 42 000 euros para un precio de 420 000, es decir, un 10 % del precio bloqueado durante poco m\u00e1s de dos meses, y el tribunal la impuso \u00edntegra con los intereses legales desde la demanda de 21 de agosto de 2025, m\u00e1s 1 500 euros por los gastos procesales de la vendedora, seg\u00fan la sentencia del tribunal judicial de Dax de 7 de mayo de 2026<\/a>. En otro litigio parisino sobre un apartamento, la indemnizaci\u00f3n pactada ascend\u00eda a 122 000 euros, de los cuales 61 000 estaban secuestrados en poder de terceros, como relata la sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds de 15 de noviembre de 2023<\/a>. Un 10 % del precio inmovilizado durante meses es un coste real, no un formalismo, y debe entrar en tu c\u00e1lculo de la operaci\u00f3n igual que los gastos de notar\u00eda o los impuestos.<\/p>\n Esa suma no se entrega en mano al vendedor antes de que expire tu plazo de retractaci\u00f3n, y la ley organiza minuciosamente d\u00f3nde espera. El art\u00edculo L. 271-2 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> dispone que, al concluirse un acto de los previstos en el art\u00edculo L. 271-1, nadie puede recibir del comprador no profesional, directa o indirectamente, ning\u00fan pago a ning\u00fan t\u00edtulo ni bajo ninguna forma antes de que expire el plazo de retractaci\u00f3n, salvo disposiciones legales expresas en contrario previstas en particular para la vivienda nueva, las participaciones sociales y los contratos preliminares de venta de inmuebles por construir o de arrendamiento con opci\u00f3n de compra. Si las partes acuerdan un pago en fecha posterior a la expiraci\u00f3n de ese plazo y fijan su importe, el acto se concluye bajo la condici\u00f3n suspensiva de la entrega de dichas sumas en la fecha convenida, seg\u00fan el mismo art\u00edculo L. 271-2<\/a>. Cuando el acto se concluye con la intervenci\u00f3n de un profesional que ha recibido mandato para colaborar en la venta, el pago s\u00ed puede recibirse si se efect\u00faa en manos de un profesional que dispone de una garant\u00eda financiera destinada al reembolso de los fondos depositados, y si el comprador ejerce su retractaci\u00f3n, el profesional depositario debe devolverle los fondos en un plazo de veinti\u00fan d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la fecha de la retractaci\u00f3n, como ordena el mismo texto oficial art\u00edculo L. 271-2<\/a>. Exigir o recibir un pago o un compromiso de pago violando estas reglas se castiga con 30 000 euros de multa, seg\u00fan el \u00faltimo p\u00e1rrafo del mismo art\u00edculo L. 271-2<\/a>.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, esto significa que tu indemnizaci\u00f3n queda secuestrada (s\u00e9questre) en poder del notario o consignada en la Caja de Dep\u00f3sitos y Consignaciones, y que desde all\u00ed saldr\u00e1 hacia el vendedor o de vuelta hacia ti seg\u00fan lo que ocurra: hacia el vendedor si dejas vencer la opci\u00f3n sin retractarte v\u00e1lidamente, de vuelta hacia ti si te retractas en plazo o si se cumple la condici\u00f3n suspensiva que deja sin efecto la promesa. Antes de firmar, verifica tres l\u00edneas del documento: qui\u00e9n es el depositario de los fondos, en qu\u00e9 fecha exacta vence tu plazo de opci\u00f3n y qu\u00e9 condiciones suspensivas protegen tu salida. Si el documento prev\u00e9 un pago directo al vendedor antes de que expiren los diez d\u00edas, esa cl\u00e1usula choca con la prohibici\u00f3n legal que acabas de leer.<\/p>\n Pasados los primeros d\u00edas, solo hay tres escenarios: te retractas v\u00e1lidamente dentro de los diez d\u00edas, dejas vencer la opci\u00f3n debiendo la indemnizaci\u00f3n, o levantas la opci\u00f3n y exiges la venta. Cada escenario tiene su plazo, su forma y su prueba.<\/p>\n Si eres comprador no profesional de un inmueble de uso habitacional, puedes retractarte en un plazo de diez d\u00edas contados desde el d\u00eda siguiente a la primera presentaci\u00f3n de la carta que te notifica el acto, seg\u00fan el art\u00edculo L. 271-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. El acto se te notifica por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception) o por cualquier otro medio que presente garant\u00edas equivalentes para determinar la fecha de recepci\u00f3n o de entrega, y la facultad de retractaci\u00f3n se ejerce en esas mismas formas, como dispone el mismo art\u00edculo L. 271-1<\/a>. Cuando el acto se concluye con la intervenci\u00f3n de un profesional que ha recibido mandato para colaborar en la venta, el acto puede entregarse directamente al beneficiario del derecho de retractaci\u00f3n, y en ese caso el plazo corre desde el d\u00eda siguiente a la entrega, que debe acreditarse seg\u00fan las modalidades fijadas por decreto, seg\u00fan el tercer p\u00e1rrafo del mismo art\u00edculo L. 271-1<\/a>. Y cuando el contrato que constata la operaci\u00f3n est\u00e1 precedido de un contrato preliminar o de una promesa sinalagm\u00e1tica o unilateral, estas disposiciones solo se aplican a ese contrato preliminar o a esa promesa, como precisa el mismo texto oficial art\u00edculo L. 271-1<\/a>: esto significa que tus diez d\u00edas corren sobre la promesa misma, no sobre la escritura aut\u00e9ntica posterior, y que no tendr\u00e1s un segundo plazo de diez d\u00edas ante el notario si ya firmaste una promesa previa. La ley exige adem\u00e1s que los actos indiquen de forma legible y comprensible las informaciones relativas a las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho de retractaci\u00f3n o de reflexi\u00f3n, e incumple esta obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n se castiga con multa administrativa de hasta 3 000 euros para una persona f\u00edsica y 15 000 para una persona jur\u00eddica, seg\u00fan los \u00faltimos p\u00e1rrafos del mismo art\u00edculo L. 271-1<\/a>. Si tu ejemplar de la promesa no contiene esa informaci\u00f3n, cons\u00e9rvalo tal cual: es una anomal\u00eda que puede servirte.<\/p>\n El c\u00f3mputo del plazo es estricto y se rige por las reglas generales del procedimiento civil. Cuando un plazo se expresa en d\u00edas, no cuenta el d\u00eda del acto, del acontecimiento, de la resoluci\u00f3n o de la notificaci\u00f3n que lo hace correr, seg\u00fan el art\u00edculo 641 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>. Todo plazo expira el \u00faltimo d\u00eda a las veinticuatro horas, y el plazo que expirar\u00eda normalmente en s\u00e1bado, domingo o d\u00eda festivo o no laborable se prorroga hasta el primer d\u00eda laborable siguiente, seg\u00fan el art\u00edculo 642 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>. Apl\u00edcalo a tu caso con un calendario en la mano: si recibes la notificaci\u00f3n un s\u00e1bado, el plazo empieza a correr el domingo y expira diez d\u00edas despu\u00e9s a medianoche, prorrogado al lunes si el d\u00e9cimo d\u00eda cae en fin de semana. Un ejemplo juzgado lo ilustra: promesa notificada por certificada recibida el 29 de abril de 2017, plazo de diez d\u00edas corriendo desde el 30 de abril y expirando el 9 de mayo a medianoche, como calcul\u00f3 la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds el 15 de noviembre de 2023<\/a>. Un solo d\u00eda de retraso convierte una salida sin coste en una indemnizaci\u00f3n debida, as\u00ed que no apures el \u00faltimo d\u00eda y, si el vencimiento cae en fin de semana, verifica la pr\u00f3rroga con el texto del art\u00edculo 642 en la mano.<\/p>\n La forma en que comunicas tu retractaci\u00f3n puede decidir el pleito, y un caso parisino lo demuestra paso a paso. Los compradores de un apartamento parisino, beneficiarios de una promesa unilateral de 25 de abril de 2017 con indemnizaci\u00f3n de 122 000 euros, enviaron el 9 de mayo a las 18:25 un correo electr\u00f3nico a la notaria que hab\u00eda instrumentado la promesa anunciando la anulaci\u00f3n de la compra; la notaria lo reenvi\u00f3 ese mismo d\u00eda a las 18:50 al notario del vendedor y acus\u00f3 recepci\u00f3n a las 18:54; la carta certificada de retractaci\u00f3n no se envi\u00f3 hasta el 10 de mayo, ya fuera del plazo que expiraba el 9 de mayo a medianoche, seg\u00fan los hechos que recoge la sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds<\/a>. El tribunal de primera instancia consider\u00f3 tard\u00eda la retractaci\u00f3n y conden\u00f3 a los compradores a pagar los 122 000 euros. La Corte de Casaci\u00f3n, el 2 de febrero de 2022, anul\u00f3 esa sentencia por no haber investigado, como se le ped\u00eda, si ese correo enviado al notario designado por el vendedor, que atestigu\u00f3 en juicio haberlo recibido el 9 de mayo a las 18:25, presentaba garant\u00edas equivalentes a una notificaci\u00f3n por certificada con acuse de recibo, seg\u00fan relata la propia corte de apelaci\u00f3n en su sentencia de reenv\u00edo<\/a>. Y resolviendo el reenv\u00edo el 15 de noviembre de 2023, la corte de apelaci\u00f3n declar\u00f3 v\u00e1lida la retractaci\u00f3n por tres motivos que conviene retener: el correo fue enviado y recibido a la misma hora, antes de la medianoche del vencimiento, entre las notar\u00edas intervinientes, con atestaci\u00f3n de la hora de recepci\u00f3n y sin que el vendedor aportara ning\u00fan elemento que contradijera la simultaneidad del env\u00edo y la recepci\u00f3n ni ning\u00fan indicio de falsificaci\u00f3n; el horodatado cualificado que exig\u00eda el vendedor no lo impone el texto del art\u00edculo L. 271-1, que se contenta con cualquier medio con garant\u00edas equivalentes para determinar la fecha de recepci\u00f3n o de entrega; y el debate sobre la falta de mandato de la notaria destinataria era irrelevante, porque esa notaria transmiti\u00f3 a tiempo la retractaci\u00f3n al notario del promitente, antes del vencimiento. Todo ello consta en los motivos de la sentencia de 15 de noviembre de 2023<\/a>. Resultado: liberaci\u00f3n de los 61 000 euros secuestrados a favor de los compradores, con las costas de primera instancia y de apelaci\u00f3n y 8 000 euros por gastos procesales a cargo del vendedor, seg\u00fan el fallo de la misma sentencia<\/a>.<\/p>\n La lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es clara y prudente a la vez. Ejerce tu retractaci\u00f3n por carta certificada con acuse de recibo enviada antes de que expire el \u00faltimo d\u00eda a las 24:00, que es el medio que nadie discute. Si por urgencia usas otro medio, dir\u00edgelo al profesional que intervino en la operaci\u00f3n, aseg\u00farate de que permita probar la fecha y la hora del env\u00edo y de la recepci\u00f3n, pide una confirmaci\u00f3n escrita inmediata y conserva cada mensaje con sus cabeceras. Un correo electr\u00f3nico puede valer, como prueba el caso parisino, pero aquellos compradores tuvieron que pleitear hasta la casaci\u00f3n y una apelaci\u00f3n de reenv\u00edo para que se lo reconocieran, con 122 000 euros en juego. La prueba barata y a tiempo siempre es m\u00e1s rentable que la prueba discutida y tard\u00eda: acuse de recibo, justificante de entrega en mano contra recibo o atestaci\u00f3n del notario valen m\u00e1s que cualquier reconstrucci\u00f3n posterior.<\/p>\n Si financias la compra con un pr\u00e9stamo, tu promesa puede y suele incluir una condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo, que es tu segunda v\u00eda de salida. Cuando el acto indica que el precio se paga, directa o indirectamente, aunque sea parcialmente, con ayuda de uno o varios pr\u00e9stamos regulados, el acto se concluye bajo la condici\u00f3n suspensiva de la obtenci\u00f3n de esos pr\u00e9stamos, cuya duraci\u00f3n de validez no puede ser inferior a un mes contado desde la fecha de la firma del acto, seg\u00fan el art\u00edculo L. 313-41 del C\u00f3digo del consumo<\/a>. Cuando esa condici\u00f3n suspensiva no se cumple, toda suma entregada por adelantado por el comprador debe devolverse inmediata e \u00edntegramente, sin retenci\u00f3n ni indemnizaci\u00f3n a ning\u00fan t\u00edtulo, como ordena el mismo art\u00edculo L. 313-41<\/a>. Esta es la v\u00eda de salida cuando el banco dice no: la promesa decae y todo lo entregado debe volver a tu bolsillo, incluida la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, porque la ley proh\u00edbe cualquier retenci\u00f3n. Para que esta protecci\u00f3n funcione, la promesa debe mencionar el pr\u00e9stamo y su importe, debes solicitarlo en serio y dentro del plazo, y debes conservar las denegaciones escritas de los bancos: sin prueba de haber intentado obtener el pr\u00e9stamo, el vendedor discutir\u00e1 que la condici\u00f3n ha fallado por tu causa. Para un comprador que vive en Espa\u00f1a y organiza su financiaci\u00f3n a distancia, conviene leer tambi\u00e9n la gu\u00eda sobre comprar una casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a: poder, se\u00f1al, pr\u00e9stamo y plazos para no perder el dinero<\/a>.<\/p>\n Pasados los diez d\u00edas sin una retractaci\u00f3n v\u00e1lida, la promesa despliega todos sus efectos hasta el vencimiento de la opci\u00f3n, y cada parte queda fijada a su papel. Si el vendedor se desdice o vende el bien a un tercero durante tu plazo de opci\u00f3n, puedes exigir la venta aunque \u00e9l ya no quiera. El promitente de una promesa unilateral queda obligado definitivamente a vender desde el antecontrato, sin posibilidad de retractarse salvo estipulaci\u00f3n en contrario: as\u00ed lo juzg\u00f3 la tercera sala civil de la Corte de Casaci\u00f3n el 20 de octubre de 2021, que cas\u00f3 una sentencia de apelaci\u00f3n que hab\u00eda dado eficacia a la retractaci\u00f3n del promitente producida antes del levantamiento de la opci\u00f3n por los beneficiarios, seg\u00fan la sentencia de casaci\u00f3n n.\u00ba 20-18.514<\/a>. La Corte record\u00f3 en sus motivos que el promitente firmante de una promesa unilateral de venta se obliga definitivamente a vender desde la conclusi\u00f3n del antecontrato, y consider\u00f3 que la retractaci\u00f3n producida antes del levantamiento de la opci\u00f3n no imped\u00eda la realizaci\u00f3n forzosa de la reventa prometida, por violaci\u00f3n de la fuerza obligatoria de los contratos, en la misma decisi\u00f3n de 20 de octubre de 2021<\/a>. Y si el bien se vendi\u00f3 entretanto a un tercero que conoc\u00eda la existencia de tu promesa, ese segundo contrato es nulo por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil<\/a>. En la pr\u00e1ctica, si sospechas una doble venta, tu notario y tu abogado deben actuar deprisa: pedir la nulidad de la segunda venta exige probar que el tercer comprador conoc\u00eda tu promesa, y esa prueba se prepara desde el primer d\u00eda conservando toda la publicidad dada a tu derecho.<\/p>\n Del lado del comprador, no levantar la opci\u00f3n tampoco sale indemne: la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n se debe \u00edntegra, como en el caso de Dax, con los intereses legales contados desde la demanda, seg\u00fan la sentencia del tribunal judicial de Dax<\/a>. Observa el desarrollo de aquel litigio: la vendedora requiri\u00f3 fehacientemente el pago por carta de su abogado de 24 de julio de 2025 y, ante el silencio del comprador, lo demand\u00f3 por acto de 21 de agosto de 2025; el tribunal impuso los 42 000 euros con intereses desde esa demanda, 1 500 euros por gastos procesales y las costas, como recoge la misma sentencia<\/a>. La acci\u00f3n para reclamar esa indemnizaci\u00f3n prescribe a los cinco a\u00f1os contados desde el d\u00eda en que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten ejercerla, seg\u00fan el art\u00edculo 2224 del C\u00f3digo civil<\/a>: en la pr\u00e1ctica, ese punto de partida se sit\u00faa en el vencimiento no utilizado de la opci\u00f3n, de modo que el vendedor dispone de tiempo para reclamar, pero el comprador no debe contar con el olvido para librarse de la deuda.<\/p>\n Ante el juez, la parte a la que no se le ha cumplido lo pactado dispone de un abanico de remedios. Seg\u00fan el art\u00edculo 1217 del C\u00f3digo civil<\/a>, puede negarse a ejecutar o suspender su propia obligaci\u00f3n, instar la ejecuci\u00f3n forzosa en naturaleza de la obligaci\u00f3n, obtener una rebaja del precio, provocar la resoluci\u00f3n del contrato o pedir la reparaci\u00f3n de las consecuencias del incumplimiento, pudiendo acumular las sanciones que no sean incompatibles, con da\u00f1os y perjuicios que siempre pueden a\u00f1adirse. La ejecuci\u00f3n forzosa en naturaleza requiere un requerimiento previo (mise en demeure) y solo se excluye si esa ejecuci\u00f3n es imposible o si existe una desproporci\u00f3n manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su inter\u00e9s para el acreedor, seg\u00fan el art\u00edculo 1221 del C\u00f3digo civil<\/a>. Traducido a tu caso: si levantaste la opci\u00f3n y el vendedor se niega a firmar la escritura, puedes pedir al juez que ordene la venta forzosa tras haberle requerido; si eres el vendedor y el comprador no paga la indemnizaci\u00f3n, puedes demandar su pago con intereses. Y si la condena es una suma de dinero que el deudor no puede pagar de golpe, el juez puede, teniendo en cuenta la situaci\u00f3n del deudor y las necesidades del acreedor, aplazar o escalonar el pago dentro del l\u00edmite de dos a\u00f1os, por decisi\u00f3n motivada, seg\u00fan el art\u00edculo 1343-5 del C\u00f3digo civil<\/a>: un respiro posible para el condenado, nunca una condonaci\u00f3n de la deuda.<\/p>\n Dos advertencias finales antes de decidir tu estrategia. Primera: si la indemnizaci\u00f3n pactada te parece desproporcionada respecto al perjuicio real de la inmovilizaci\u00f3n, la ley permite al juez moderar o aumentar, incluso de oficio, la pena convenida cuando es manifiestamente excesiva o irrisoria, seg\u00fan el art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a>. En el litigio parisino, los compradores intentaron a t\u00edtulo subsidiario recalificar la cl\u00e1usula de indemnizaci\u00f3n en cl\u00e1usula penal para pedir su reducci\u00f3n a cero, pero la corte no tuvo que decidir ese punto porque la retractaci\u00f3n ya les hab\u00eda dado la raz\u00f3n, como consta en la propia sentencia de 15 de noviembre de 2023<\/a>. Es, por tanto, un argumento de reserva serio cuando la retractaci\u00f3n ha fallado, pero su \u00e9xito depende de demostrar el car\u00e1cter manifiestamente excesivo de la cifra, no de la simple voluntad de no pagar. Segunda: las resoluciones de primera instancia son ejecutivas provisionalmente de pleno derecho salvo que la ley o la resoluci\u00f3n dispongan otra cosa, seg\u00fan el art\u00edculo 514 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a>, y el tribunal de Dax aplic\u00f3 esta regla sin excluirla, seg\u00fan su sentencia<\/a>: una condena como aquella se ejecuta aunque se apele, de modo que apelar no suspende el pago por s\u00ed solo. Y una vez convertido en propietario tras levantar la opci\u00f3n, si la vivienda revela defectos graves que el vendedor ocult\u00f3, el r\u00e9gimen aplicable es el de los vicios ocultos explicado para quienes compraron casa en Francia: humedades, grietas, termitas, prueba y plazo para reclamar<\/a>.<\/p>\n La promesa unilateral de venta te compra tiempo para decidir, pero ese tiempo tiene un precio y una fecha de caducidad que debes tratar con la seriedad de una escritura. Antes de firmar, verifica el plazo de opci\u00f3n, el importe secuestrado de la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n, la identidad del depositario de los fondos y la existencia de una condici\u00f3n suspensiva de pr\u00e9stamo con su duraci\u00f3n m\u00ednima de un mes. Dentro de los diez d\u00edas siguientes a la notificaci\u00f3n, solo una retractaci\u00f3n comunicada en una forma que pruebe su fecha y su hora te devuelve \u00edntegramente lo entregado, y la carta certificada con acuse de recibo sigue siendo el medio m\u00e1s seguro. Vencido ese plazo sin retractaci\u00f3n v\u00e1lida, el vendedor queda definitivamente atado y no puede vender a otro durante tu opci\u00f3n, y t\u00fa solo sales sin coste levantando la opci\u00f3n a tiempo o haciendo valer la condici\u00f3n suspensiva del pr\u00e9stamo; en cualquier otro caso, la indemnizaci\u00f3n se debe, el juez la impone con intereses desde la demanda y la condena se ejecuta aunque se apele. Firmar una promesa no es apartar una casa con una se\u00f1al: es entrar en un contrato cuyos plazos corren desde el d\u00eda siguiente a su notificaci\u00f3n y cuyas pruebas se preparan el mismo d\u00eda de la firma.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La promesa unilateral de venta solo ata al vendedor y te da un plazo de opci\u00f3n con fecha de caducidad: si no compras, la indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n queda para \u00e9l; si te retractas en 10 d\u00edas con prueba v\u00e1lida, la recuperas. Plazos, c\u00f3mputo d\u00eda a d\u00eda, prueba admitida por el juez y recursos de cada parte, con textos oficiales y decisiones.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2152934","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. La indemnizaci\u00f3n de inmovilizaci\u00f3n: el precio de la exclusividad<\/h3>\n
II. Salir a tiempo o exigir hasta el final: retractaci\u00f3n, prueba y juez<\/h2>\n
A. Los diez d\u00edas se cuentan d\u00eda a d\u00eda y se prueban por escrito<\/h3>\n
B. Despu\u00e9s del plazo: el vendedor no puede vender a otro y t\u00fa no puedes desaparecer<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n