Usted vive en Espa\u00f1a y ha heredado con sus hermanos una casa en Francia. No quiere seguir en copropiedad con ellos, no quiere un pleito de partici\u00f3n que dure a\u00f1os y ya ha encontrado a un comprador: un extra\u00f1o a la familia dispuesto a pagar un buen precio por su parte. La pregunta que trae al despacho es siempre la misma: \u00bfpuedo vender solo mi cuota, sin que mis hermanos tengan que estar de acuerdo? La respuesta del derecho franc\u00e9s es s\u00ed, pero nunca en silencio. Su cuota indivisa es suya y puede cederla a t\u00edtulo oneroso, mas la ley impone avisar antes a cada coheredero por un cauce formal, esperar su respuesta y respetar su derecho de tanteo. Si vende sin ese aviso, o con un aviso incompleto, la venta queda expuesta a la nulidad durante cinco a\u00f1os, aunque el comprador sea de buena fe y haya pagado el precio \u00edntegro. Este art\u00edculo explica, con los textos vigentes verificados el 18 de octubre de 2026 y tres decisiones francesas recientes le\u00eddas \u00edntegramente, qu\u00e9 debe contener el aviso, c\u00f3mo se cuentan el mes del tanteo y los dos meses de la escritura, qu\u00e9 ocurre si un hermano calla o renuncia, y qu\u00e9 salidas judiciales existen cuando el bloqueo es total.<\/p>\n
Una precisi\u00f3n previa sobre el marco. En Francia, mientras la herencia no se reparte, los coherederos son copropietarios de cada bien en una situaci\u00f3n llamada indivisi\u00f3n (indivision, la comunidad hereditaria sin divisi\u00f3n material). Cada uno tiene una cuota ideal, por ejemplo un tercio, pero nadie es due\u00f1o en exclusiva de una habitaci\u00f3n concreta. El art\u00edculo 815 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s (Code civil) lo dice con una frase c\u00e9lebre: Nul ne peut \u00eatre contraint \u00e0 demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours \u00eatre provoqu\u00e9, \u00e0 moins qu’il n’y ait \u00e9t\u00e9 sursis par jugement ou convention.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisi\u00f3n y la partici\u00f3n siempre puede provocarse, salvo que haya sido diferida por sentencia o por convenio. Si su caso es anterior a todo esto, es decir, si su padre muri\u00f3 en Espa\u00f1a dejando un piso en Francia y a\u00fan no saben qui\u00e9n hereda, nuestro art\u00edculo sobre qui\u00e9n hereda, prueba, plazos y c\u00f3mo reclamar desde Espa\u00f1a<\/a> trata esa etapa previa; aqu\u00ed partimos de que los herederos ya son conocidos y la casa ya est\u00e1 en indivisi\u00f3n entre ustedes.<\/p>\n La libertad de vender su parte existe, porque su cuota es un bien patrimonial suyo. Lo que la ley francesa no permite es sorprender a los coherederos metiendo a un desconocido en la comunidad hereditaria sin darles la oportunidad de quedarse ellos con esa parte en las mismas condiciones. Ese equilibrio se organiza en dos tiempos inseparables: primero el aviso formal con todo su contenido, despu\u00e9s el plazo del tanteo. Saltarse el primero contamina todo lo que sigue, como muestra una sentencia de 2025 que analizaremos.<\/p>\n La obligaci\u00f3n est\u00e1 en el art\u00edculo 815-14 del C\u00f3digo civil, que conviene leer despacio porque cada palabra suya ha dado lugar a pleitos. Su texto oficial dice: L’indivisaire qui entend c\u00e9der, \u00e0 titre on\u00e9reux, \u00e0 une personne \u00e9trang\u00e8re \u00e0 l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projet\u00e9e ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acqu\u00e9rir.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: el coheredero que pretenda ceder, a t\u00edtulo oneroso, a una persona extra\u00f1a a la indivisi\u00f3n, todos o parte de sus derechos sobre los bienes indivisos o sobre uno o varios de ellos, est\u00e1 obligado a notificar a los dem\u00e1s coherederos, por acto extrajudicial, el precio y las condiciones de la cesi\u00f3n proyectada, as\u00ed como el nombre, el domicilio y la profesi\u00f3n de la persona que se propone adquirir. Tres elementos de esta frase merecen explicaci\u00f3n para un lector espa\u00f1ol.<\/p>\n Primero, el cauce: el acto extrajudicial (acte extrajudiciaire) es una notificaci\u00f3n entregada por un comisario de justicia (commissaire de justice, el antiguo huissier franc\u00e9s, equivalente funcional a una notificaci\u00f3n fehaciente con fe p\u00fablica). No basta un correo electr\u00f3nico, ni una carta certificada, ni un mensaje de un abogado: la forma la impone el texto y su incumplimiento equivale a no haber avisado. En la pr\u00e1ctica, su notario (notaire) o su abogado coordinan con un comisario de justicia del lugar donde reside cada hermano, tambi\u00e9n en Espa\u00f1a mediante los cauces de notificaci\u00f3n internacional, y usted conserva el original del acto como prueba de la fecha exacta, porque de esa fecha cuelgan todos los plazos.<\/p>\n Segundo, el contenido econ\u00f3mico completo: precio y condiciones no significa solo la cifra. La corte de apelaci\u00f3n de Poitiers, en sentencia de 4 de marzo de 2025 que hemos le\u00eddo \u00edntegramente, precis\u00f3 qu\u00e9 entiende la jurisprudencia por condiciones de la cesi\u00f3n, y la lista es exigente: decisi\u00f3n de la corte de apelaci\u00f3n de Poitiers de 4 de marzo de 2025, recurso n.\u00ba 23\/00756<\/a>. Seg\u00fan sus motivos, esas condiciones comprenden en particular las modalidades de pago del precio, al contado o a plazos, los plazos de pago concedidos, las modalidades de financiaci\u00f3n del precio, las garant\u00edas convenidas para el pago, las servidumbres estipuladas, la intervenci\u00f3n de intermediarios y el importe de su remuneraci\u00f3n. La finalidad declarada por la corte es la informaci\u00f3n completa del coheredero destinatario, que quedar\u00eda sometido a esas mismas condiciones si ejerciera su tanteo. En aquel litigio, la vendedora hab\u00eda notificado un precio de 80.000 euros pero hab\u00eda silenciado que el precio se hab\u00eda pagado antes de la escritura, por compensaci\u00f3n con un cr\u00e9dito que los compradores ten\u00edan frente a ella por la anulaci\u00f3n de una venta anterior; la corte declar\u00f3 que esa notificaci\u00f3n, al omitir las modalidades de pago, contraven\u00eda el art\u00edculo 815-14, y esa irregularidad arrastr\u00f3 la nulidad de la venta. Retenga la lecci\u00f3n pr\u00e1ctica: todo lo que altere lo que su hermano pagar\u00eda o c\u00f3mo lo pagar\u00eda debe figurar en el aviso, incluidos pagos anticipados, compensaciones, plazos, pr\u00e9stamos del comprador y comisiones de agencia.<\/p>\n Tercero, la identidad del candidato: nombre, domicilio y profesi\u00f3n de la persona que se propone adquirir, tal como exige el texto citado. No se trata de una curiosidad administrativa: permite a sus hermanos valorar con qui\u00e9n compartir\u00edan la indivisi\u00f3n si renuncian al tanteo, y una identidad incompleta o err\u00f3nea vicia igualmente la notificaci\u00f3n. Si el comprador es una sociedad, identif\u00edquela con la misma precisi\u00f3n y a\u00f1ada su representante. Y si cambia de comprador o cambian el precio o las condiciones tras la primera notificaci\u00f3n, deber\u00e1 notificar de nuevo: en el caso de Poitiers, una segunda venta posterior, firmada sin notificaci\u00f3n alguna porque la vendedora consideraba que los compradores ya eran coherederos por la primera venta anulada, fue anulada a su vez, pues al ser nula la primera, los compradores se consideraban que nunca hab\u00edan sido propietarios y el nuevo proyecto debi\u00f3 notificarse.<\/p>\n Una vez notificado el proyecto en forma y con contenido completo, cada coheredero dispone, seg\u00fan el mismo art\u00edculo 815-14 ya citado, de un plazo de un mes desde la notificaci\u00f3n para comunicar al vendedor, tambi\u00e9n por acto extrajudicial, que ejerce su derecho de tanteo (droit de pr\u00e9emption, el derecho de adquirir con preferencia) por el precio y las condiciones que le fueron notificados: Tout indivisaire peut, dans le d\u00e9lai d’un mois qui suit cette notification, faire conna\u00eetre au c\u00e9dant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de pr\u00e9emption aux prix et conditions qui lui ont \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9s.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: todo coheredero puede, en el plazo de un mes siguiente a dicha notificaci\u00f3n, hacer saber al cedente, por acto extrajudicial, que ejerce un derecho de tanteo por el precio y las condiciones que le fueron notificados. El mes se cuenta desde la fecha de la notificaci\u00f3n a cada hermano, de modo que si residen en lugares distintos y son notificados en d\u00edas distintos, cada plazo corre por separado; anote cada fecha con su justificante, porque un solo d\u00eda de error puede convertir un silencio en un tanteo v\u00e1lido o viceversa.<\/p>\n Si son varios los hermanos que ejercitan el tanteo, el texto precisa que, salvo convenio en contrario, se reputa que adquieren juntos la porci\u00f3n puesta en venta en proporci\u00f3n a su parte respectiva en la indivisi\u00f3n. Ejemplo sencillo: si usted vende su tercio y sus dos hermanos tantean, cada uno adquiere en proporci\u00f3n a su cuota, y ninguno puede imponer quedarse con todo salvo acuerdo. Cuando se hayan concedido plazos de pago, el art\u00edculo 828 del C\u00f3digo civil resulta aplicable para el reparto de las cargas, como recuerda el propio art\u00edculo 815-14.<\/p>\n Ejercitado el tanteo, el coheredero dispone para la realizaci\u00f3n del acto de venta de un plazo de dos meses a contar desde la fecha de env\u00edo de su respuesta al vendedor. Pasado ese plazo, su declaraci\u00f3n de tanteo es nula de pleno derecho, quince d\u00edas despu\u00e9s de un requerimiento (mise en demeure, el requerimiento fehaciente de cumplir) que haya quedado sin efecto, y sin perjuicio de los da\u00f1os y perjuicios que el vendedor puede reclamarle. En la pr\u00e1ctica, esto significa que el tanteo no es una reserva abierta e indefinida: si su hermano dice que se queda con su parte pero luego no firma la escritura en dos meses, usted le requiere fehacientemente y, quince d\u00edas despu\u00e9s sin resultado, recupera su libertad para vender al extra\u00f1o, adem\u00e1s de poder reclamarle los da\u00f1os causados por el retraso, por ejemplo la p\u00e9rdida del primer comprador o los gastos de notar\u00eda duplicados.<\/p>\n \u00bfY si el hermano calla durante el mes, o responde que renuncia? Entonces puede usted vender al extra\u00f1o, pero con una condici\u00f3n esencial que el caso de Poitiers ilustra a la perfecci\u00f3n: la venta debe hacerse en el precio y las condiciones notificados. Si concede al extra\u00f1o un precio menor, un plazo mayor o unas facilidades distintas de las ofrecidas a sus hermanos, el proyecto ha cambiado y nace una nueva obligaci\u00f3n de notificar; vender en condiciones rebajadas sin nuevo aviso expone la venta a la misma nulidad. Por eso, cuando el mercado obliga a bajar el precio, el cauce seguro es una segunda notificaci\u00f3n con el nuevo precio, que abre un nuevo mes de tanteo. Es m\u00e1s lento, pero es lo \u00fanico que blinda la escritura frente a una acci\u00f3n de nulidad posterior.<\/p>\n Un error frecuente debe descartarse aqu\u00ed: creer que la mayor\u00eda de dos tercios puede autorizar la venta de la casa entera sin el hermano disconforme. El art\u00edculo 815-3 permite a los coherederos titulares de al menos dos tercios decidir por mayor\u00eda ciertos actos de administraci\u00f3n, dar mandatos, vender muebles para pagar deudas de la indivisi\u00f3n y concertar arrendamientos no agr\u00edcolas ni comerciales, pero su texto exige el consentimiento de todos los coherederos para cualquier acto que no pertenezca a la explotaci\u00f3n normal de los bienes y para todo acto de disposici\u00f3n distinto de los previstos: Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas \u00e0 l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux vis\u00e9s au 3\u00b0.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: no obstante, se requiere el consentimiento de todos los coherederos para realizar cualquier acto que no corresponda a la explotaci\u00f3n normal de los bienes indivisos y para realizar cualquier acto de disposici\u00f3n distinto de los previstos en el apartado tercero. Vender un inmueble es un acto de disposici\u00f3n, de modo que dos hermanos con dos tercios no pueden vender la casa entera por encima del tercero; cada uno, en cambio, s\u00ed puede vender su propia cuota con el procedimiento de aviso y tanteo descrito.<\/p>\n Hasta aqu\u00ed el camino amistoso y formal. Quedan dos preguntas de crisis: qu\u00e9 arriesga si ya firm\u00f3, o piensa firmar, sin notificar; y qu\u00e9 hacer si ning\u00fan hermano compra, nadie vende y la casa se deteriora mientras los gastos se acumulan.<\/p>\n La sanci\u00f3n est\u00e1 en el art\u00edculo 815-16 del C\u00f3digo civil, cuyo texto es breve y severo: Est nulle toute cession ou toute licitation op\u00e9r\u00e9e au m\u00e9pris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L’action en nullit\u00e9 se prescrit par cinq ans. Elle ne peut \u00eatre exerc\u00e9e que par ceux \u00e0 qui les notifications devaient \u00eatre faites ou par leurs h\u00e9ritiers.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: es nula toda cesi\u00f3n o toda licitaci\u00f3n realizada con infracci\u00f3n de lo dispuesto en los art\u00edculos 815-14 y 815-15. La acci\u00f3n de nulidad prescribe a los cinco a\u00f1os. Solo puede ser ejercida por aquellos a quienes deb\u00edan hacerse las notificaciones o por sus herederos. Tres consecuencias se desprenden de este texto, y el caso de Poitiers las confirma una por una.<\/p>\n Primera, el plazo: cinco a\u00f1os para demandar la nulidad, contados seg\u00fan la regla general de las acciones personales del art\u00edculo 2224 del C\u00f3digo civil, que fija la prescripci\u00f3n en cinco a\u00f1os a contar desde el d\u00eda en que el titular del derecho conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten ejercerlo: Les actions personnelles ou mobili\u00e8res se prescrivent par cinq ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire d’un droit a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits lui permettant de l’exercer.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: las acciones personales o mobiliarias prescriben a los cinco a\u00f1os contados desde el d\u00eda en que el titular de un derecho conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten ejercerla. En la pr\u00e1ctica, si su hermano descubre dos a\u00f1os despu\u00e9s que usted vendi\u00f3 su cuota a un extra\u00f1o sin avisarle, su acci\u00f3n sigue viva; no apueste a que el tiempo entierre una venta irregular.<\/p>\n Segunda, la legitimaci\u00f3n restringida: solo pueden pedir la nulidad quienes deb\u00edan ser notificados, o sus herederos. Ni el comprador, ni el vendedor arrepentido, ni un acreedor pueden invocarla. Es un arma de familia, en un sentido y en otro: protege al hermano preterido, pero tambi\u00e9n impide que terceros especulen con el vicio.<\/p>\n Tercera, el efecto devastador: la venta anulada se considera que nunca existi\u00f3, con las restituciones consiguientes del precio y de los derechos. En el litigio de Poitiers, dos ventas fueron anuladas en cadena: la de 22 de diciembre de 2017, por notificaci\u00f3n incompleta que ocultaba el pago por compensaci\u00f3n, y la de 11 de mayo de 2018, firmada sin notificaci\u00f3n alguna porque la vendedora cre\u00eda, err\u00f3neamente, que los compradores ya eran coherederos por la primera venta. La corte confirm\u00f3 ambas nulidades y record\u00f3 que, anulada la primera venta, los compradores se consideraban que nunca hab\u00edan sido propietarios, de modo que el nuevo proyecto debi\u00f3 notificarse de nuevo. Observe que la buena o mala fe del comprador no salv\u00f3 ninguna de las dos escrituras: la nulidad del art\u00edculo 815-16 es una sanci\u00f3n objetiva del defecto de aviso, no un reproche moral al adquirente.<\/p>\n En cambio, la misma sentencia rechaz\u00f3 la reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios del hermano preterido contra la vendedora y los compradores por supuestas maniobras dolosas destinadas a frustrar su tanteo mediante ventas fraccionadas a precios variables. La corte aplic\u00f3 el art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil sobre responsabilidad extracontractual y record\u00f3 que la carga de la prueba de la intenci\u00f3n dolosa incumb\u00eda al demandante; como este hab\u00eda podido ejercer su tanteo en dos ocasiones anteriores y el precio del conjunto de derechos no difer\u00eda sensiblemente, la intenci\u00f3n dolosa no quedaba acreditada. La ense\u00f1anza es doble: fraccionar las ventas para desanimar el tanteo es una estrategia peligrosa que puede acabar en nulidades, pero alegar dolo exige probarlo y no se deduce de la simple diferencia de precios entre operaciones sucesivas.<\/p>\n Para usted, vendedor residente en Espa\u00f1a, la moraleja probatoria es clara. Si notifica, h\u00e1galo completo y por comisario de justicia, conserve cada acto con su fecha, exija la respuesta tambi\u00e9n por acto extrajudicial, respete el mes y los dos meses con sus c\u00f3mputos, y si modifica precio o condiciones, notifique de nuevo. Si es usted el hermano preterido que descubre una venta oculta, act\u00fae dentro de los cinco a\u00f1os, re\u00fana la escritura impugnada y la prueba de que no fue notificado, y dirija la acci\u00f3n contra vendedor y comprador, pues ambos sufrir\u00e1n la restituci\u00f3n.<\/p>\n Puede ocurrir que el tanteo no resuelva nada: sus hermanos ni compran su cuota ni aceptan vender la casa entera, y la indivisi\u00f3n se enquista con sus impuestos, su seguro y su deterioro. El derecho franc\u00e9s ofrece entonces tres v\u00edas judiciales graduadas, de la m\u00e1s r\u00e1pida a la definitiva, todas verificadas en decisiones recientes.<\/p>\n La v\u00eda m\u00e1s directa es la autorizaci\u00f3n judicial del art\u00edculo 815-5 del C\u00f3digo civil, que permite a un coheredero ser autorizado por la justicia a realizar solo un acto para el que ser\u00eda necesario el consentimiento de otro coheredero, cuando la negativa de este pone en peligro el inter\u00e9s com\u00fan: Un indivisaire peut \u00eatre autoris\u00e9 par justice \u00e0 passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co\u00efndivisaire serait n\u00e9cessaire, si le refus de celui-ci met en p\u00e9ril l’int\u00e9r\u00eat commun.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: un coheredero puede ser autorizado por la justicia a realizar solo un acto para el que ser\u00eda necesario el consentimiento de un coheredero, si la negativa de este pone en peligro el inter\u00e9s com\u00fan. El tribunal judicial de Compi\u00e8gne, en sentencia de 2 de septiembre de 2025 que hemos le\u00eddo \u00edntegramente, aplic\u00f3 este texto a una coheredera que bloqueaba sin explicaci\u00f3n desde hac\u00eda m\u00e1s de dos a\u00f1os la venta del \u00fanico activo de la indivisi\u00f3n, autorizando a las dem\u00e1s a vender solas por un precio m\u00ednimo de 90.000 euros netos para la vendedora: sentencia del tribunal judicial de Compi\u00e8gne de 2 de septiembre de 2025, registro n.\u00ba 24\/00723<\/a>. Tres puntos de sus motivos interesan a su caso: la prueba exigida es que la negativa ponga en peligro el inter\u00e9s de todos, y esa prueba se considera aportada cuando el coheredero resiste sin justificaci\u00f3n a la venta con su pasividad e inercia, seg\u00fan la jurisprudencia de la Corte de Casaci\u00f3n que el tribunal cita; la apreciaci\u00f3n del peligro corresponde soberanamente a los jueces de fondo; y la urgencia no es una condici\u00f3n de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 815-5. La corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds confirm\u00f3 la misma l\u00f3gica el 28 de junio de 2023 en un litigio entre exesposos indivisos, precisando que el precio es un elemento consustancial a la venta, de modo que negarse al precio de mercado bloquea la venta igual que negarse a vender, y que el peligro contemplado no afecta al bien mismo sino al inter\u00e9s com\u00fan de los coherederos, cuyo justo precio es aquel al que el inmueble encuentra comprador en un plazo razonable sin ser malvendido: sentencia de la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds de 28 de junio de 2023, registro n.\u00ba 21\/18603<\/a>. Para su expediente, esto significa documentar la negativa con requerimientos sin respuesta, aportar al menos dos tasaciones de profesionales y demostrar que la casa genera gastos mientras se niega la venta.<\/p>\n La v\u00eda definitiva es la partici\u00f3n judicial, que como vimos puede provocarse siempre en virtud del art\u00edculo 815. Es competente en exclusiva el tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n, que ordena las licitaciones y resuelve las impugnaciones, seg\u00fan el art\u00edculo 841 del C\u00f3digo civil: Le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement comp\u00e9tent pour conna\u00eetre de l’action en partage et des contestations qui s’\u00e9l\u00e8vent soit \u00e0 l’occasion du maintien de l’indivision soit au cours des op\u00e9rations de partage.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: el tribunal del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n es exclusivamente competente para conocer de la acci\u00f3n de partici\u00f3n y de las controversias que surjan con ocasi\u00f3n del mantenimiento de la indivisi\u00f3n o en el curso de las operaciones de partici\u00f3n. El tribunal designa un notario para las operaciones y un juez encargado de vigilarlas. La partici\u00f3n responde a una igualdad en valor, no lote por lote id\u00e9nticos: cada coheredero recibe bienes por un valor igual al de sus derechos, y la desigualdad de los lotes se compensa con una compensaci\u00f3n en dinero llamada soulte (soultre en la graf\u00eda francesa, soulte), seg\u00fan el art\u00edculo 826: Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’\u00e9gale valeur, leur in\u00e9galit\u00e9 se compense par une soulte.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: si la consistencia de la masa no permite formar lotes de igual valor, su desigualdad se compensa con una soulte. El reparto se hace por cabezas, y por troncos cuando hay representaci\u00f3n de un heredero premuerto, seg\u00fan el art\u00edculo 827. Y cuando el inmueble no puede dividirse c\u00f3modamente y sin p\u00e9rdida, o cuando ninguno de los coherederos puede o quiere quedarse con \u00e9l, se vende en subasta y el precio se reparte, seg\u00fan el art\u00edculo 1686: La vente s’en fait aux ench\u00e8res, et le prix en est partag\u00e9 entre les copropri\u00e9taires.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: la venta se hace en subasta, y el precio se reparte entre los copropietarios. Nuestro art\u00edculo sobre partici\u00f3n, subasta judicial, plazos y c\u00f3mo cobrar su parte cuando un hermano bloquea la venta<\/a> detalla ese procedimiento completo; aqu\u00ed basta retener que la subasta es el \u00faltimo recurso, no el primero, porque el precio de remate suele ser inferior al de una venta amistosa.<\/p>\n Existe adem\u00e1s una alternativa intermedia que muchos ignoran: en lugar de vender su cuota a un extra\u00f1o, usted puede aspirar a quedarse con la casa pagando a sus hermanos, o aceptar que uno de ellos se la quede. Esa figura se llama atribuci\u00f3n preferente (attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle) y la Corte de Casaci\u00f3n record\u00f3 el 5 de marzo de 2025, casando parcialmente una sentencia de Douai, que solo pueden pedirla el c\u00f3nyuge, el compa\u00f1ero de pacto civil de solidaridad o cualquier heredero, nunca un tercero que haya comprado derechos indivisos: sentencia de la Corte de Casaci\u00f3n, primera sala civil, de 5 de marzo de 2025, recurso n.\u00ba 22-22.143<\/a>. Si su comprador extra\u00f1o pretendiera despu\u00e9s quedarse con toda la casa por esta v\u00eda frente a sus hermanos, ese fallo le cerrar\u00eda la puerta. Nuestro art\u00edculo sobre qu\u00e9 hacer cuando un hermano quiere quedarse con la casa heredada<\/a> explica esa v\u00eda con su c\u00e1lculo de la soulte.<\/p>\n Dos cuestiones de dinero acompa\u00f1an casi siempre a estos conflictos y conviene tratarlas sin demora. Si un hermano ocupa en exclusiva la casa, debe en principio una indemnizaci\u00f3n por esa ocupaci\u00f3n privativa, y si la alquila a un tercero y se queda con las rentas, esos frutos acrecen a la indivisi\u00f3n, aunque la reclamaci\u00f3n de frutos prescribe a los cinco a\u00f1os de percibidos o de haber podido serlo, seg\u00fan el art\u00edculo 815-10: Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans apr\u00e8s la date \u00e0 laquelle ils ont \u00e9t\u00e9 per\u00e7us ou auraient pu l’\u00eatre.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: no ser\u00e1 admisible, sin embargo, ninguna reclamaci\u00f3n relativa a frutos y rentas m\u00e1s de cinco a\u00f1os despu\u00e9s de la fecha en que fueron percibidos o pudieron serlo. Nuestro art\u00edculo sobre la indemnizaci\u00f3n por ocupaci\u00f3n, su c\u00e1lculo, su prueba y c\u00f3mo reclamarla<\/a> desarrolla ese punto. Y si un hermano usa y disfruta del bien conforme a su destino de forma compatible con los dem\u00e1s, ejerce un derecho que la ley reconoce, pero el que lo hace con car\u00e1cter privativo debe la indemnizaci\u00f3n, seg\u00fan el art\u00edculo 815-9: L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnit\u00e9.<\/a> Traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol: el coheredero que usa o disfruta con car\u00e1cter privativo de la cosa indivisa debe, salvo convenio en contrario, una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n Vender su parte de la casa heredada en Francia a un extra\u00f1o es un derecho, pero un derecho de procedimiento: avise a cada hermano por comisario de justicia con el precio, todas las condiciones econ\u00f3micas e identidad completa del comprador; deje correr el mes del tanteo con respuestas tambi\u00e9n formales; si un hermano tant\u00e9a, exija la escritura en los dos meses y, en su defecto, requiera y recupere su libertad quince d\u00edas despu\u00e9s; si modifica el precio o las condiciones, notifique de nuevo antes de firmar. La venta firmada sin ese aviso, o con un aviso que oculte las modalidades de pago, es nula y la acci\u00f3n dura cinco a\u00f1os, como confirman los art\u00edculos 815-14 y 815-16 y la sentencia de Poitiers de 2025, sin que la buena fe del comprador la salve. Y cuando el problema no es vender su cuota sino que nadie vende ni compra, la autorizaci\u00f3n judicial para vender solo y la partici\u00f3n con su subasta final ofrecen salidas graduadas, documentando la negativa injustificada con requerimientos y tasaciones. Con el aviso completo y los plazos contados d\u00eda a d\u00eda, su venta resiste; sin ellos, cada a\u00f1o que pasa es un a\u00f1o m\u00e1s de riesgo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vender tu cuota de la casa heredada en Francia a un extra\u00f1o exige avisar a tus hermanos por acto extrajudicial: tienen un mes para tantear y dos para escriturar; si no avisas, la venta es nula durante cinco a\u00f1os.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4195,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2151284","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nI. Vender su cuota a un extra\u00f1o es posible, pero nunca en silencio<\/h2>\n
A. El aviso previo por acto extrajudicial: precio, condiciones e identidad del comprador<\/h3>\n
B. El tanteo de sus hermanos: un mes para responder y dos meses para escriturar<\/h3>\n
II. Si vende sin avisar, o si el bloqueo es total<\/h2>\n
A. La venta firmada sin aviso es anulable durante cinco a\u00f1os, aunque el comprador sea de buena fe<\/h3>\n
B. Cuando nadie compra y nadie vende: autorizaci\u00f3n judicial, partici\u00f3n y subasta<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n