Usted vive en Espa\u00f1a, ve un piso en Francia a buen precio y, al mirar el anuncio con calma, descubre la frase que lo cambia todo: se vende ocupado, con inquilino dentro. La rentabilidad parece clara, el vendedor habla de un alquiler que paga la hipoteca y usted empieza a imaginar la firma ante notario. Pero en Francia comprar un piso ocupado no es comprar un piso vac\u00edo con un descuento: es comprar un contrato de alquiler en curso, con sus plazos, sus protecciones y sus pruebas. Si el inquilino tiene un arrendamiento de vivienda habitual, ese contrato se le impone a usted como nuevo propietario, aunque viva en Madrid, Barcelona o Valencia y aunque la escritura diga que usted es el due\u00f1o.<\/p>\n
Este art\u00edculo responde a la pregunta concreta de quien compra desde Espa\u00f1a un piso con inquilino dentro: \u00bfqu\u00e9 compra exactamente, qu\u00e9 puede y qu\u00e9 no puede exigir al inquilino, qu\u00e9 es el tanteo del inquilino en el desahucio por venta, qu\u00e9 plazos debe respetar tras la compra y c\u00f3mo se prueba cada paso? En franc\u00e9s, varios t\u00e9rminos volver\u00e1n sin cesar: el bail d’habitation es el contrato de alquiler de vivienda habitual; el cong\u00e9 es la notificaci\u00f3n por la que el propietario pone fin al alquiler; el cong\u00e9 pour vendre es el desahucio para vender; el droit de pr\u00e9emption es el derecho de tanteo del inquilino; el d\u00e9p\u00f4t de garantie es la fianza; l’\u00e9tat des lieux es el inventario de entrada y salida; y l’acte authentique es la escritura notarial de compraventa. Cada vez que aparezcan, los explicamos en espa\u00f1ol.<\/p>\n
La idea central es sencilla y conviene fijarla desde el principio. Cuando el piso se vende ocupado sin desahucio previo, el alquiler contin\u00faa con usted en las mismas condiciones. El vendedor no puede entregar el piso libre por el solo hecho de vender, y usted no puede expulsar al inquilino por el solo hecho de comprar. Si quiere habitar el piso o revenderlo libre, deber\u00e1 dar usted mismo un cong\u00e9 regular, con su propio motivo, su propio plazo y sus propias pruebas, y respetar adem\u00e1s un calendario de espera posterior a la compra que depende de cu\u00e1ndo termina el alquiler en curso. Si el vendedor ya dio un cong\u00e9 pour vendre antes de la venta, ese cong\u00e9 lleva dentro una oferta de compra a favor del inquilino, con un tanteo de dos meses y controles estrictos de precio, forma y notificaci\u00f3n. Equivocarse en un plazo, en un destinatario o en el precio puede anular el cong\u00e9 y dejarle con el inquilino varios a\u00f1os m\u00e1s, pagando cargas de copropiedad y sin poder entrar en su propio piso.<\/p>\n
Comprar ocupado significa subrogarse en el vendedor como arrendador. Usted cobra la renta desde la escritura, responde de las obligaciones del arrendador desde la escritura y hereda tambi\u00e9n los litigios mal cerrados: rentas impagadas no reclamadas a tiempo, fianza mal transmitida, inventario contradictorio, reparaciones pendientes y un posible cong\u00e9 anterior mal notificado. Por eso la compra desde Espa\u00f1a exige verificar el alquiler como si fuera parte del t\u00edtulo de propiedad, porque jur\u00eddicamente lo es durante a\u00f1os.<\/p>\n
El primer documento es el bail en curso. Pida el contrato completo y sus renovaciones, no un resumen de la agencia. Compruebe si es un alquiler de piso vac\u00edo o amueblado, porque los plazos y el tanteo cambian por completo. En el alquiler vac\u00edo de vivienda habitual, la duraci\u00f3n inicial suele ser de tres a\u00f1os cuando el arrendador es persona f\u00edsica y de seis a\u00f1os cuando es persona moral, con renovaci\u00f3n t\u00e1cita si nadie da cong\u00e9 en forma y plazo; en el amueblado de vivienda habitual, la duraci\u00f3n y el preaviso son m\u00e1s cortos y el r\u00e9gimen del cong\u00e9 es distinto. Pida tambi\u00e9n los \u00faltimos recibos de renta, el historial de impagos, los requerimientos enviados, la identidad exacta de todos los firmantes del bail, el inventario de entrada y, si ya hubo salida parcial o cambio de ocupante, el inventario de salida. Si el vendedor dice que el inquilino ya se fue, exija la prueba: entrega de llaves documentada e inventario de salida contradictorio, no una afirmaci\u00f3n verbal.<\/p>\n
El segundo bloque es el dinero. El art\u00edculo 1709 del C\u00f3digo civil<\/a>, que define el arrendamiento de cosas como el contrato por el que una parte se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa durante cierto tiempo mediante cierto precio, explica por qu\u00e9 la renta, su importe, su revisi\u00f3n y sus accesorios forman el coraz\u00f3n del contrato que usted hereda. Verifique el importe exacto, la fecha de pago, la revisi\u00f3n anual aplicada, las cargas recuperables y el dep\u00f3sito de garant\u00eda efectivamente cobrado. En la venta de un piso ocupado, el nuevo propietario debe comunicar al inquilino sus datos y se convierte en quien deber\u00e1 devolver la fianza cuando el inquilino se marche, aunque la fianza la cobrara el vendedor; la ficha oficial sobre venta de vivienda ocupada lo dice con claridad y a\u00f1ade que el compromiso del avalista contin\u00faa salvo cl\u00e1usula contraria del aval. Esa ficha es su gu\u00eda pr\u00e1ctica para el d\u00eda despu\u00e9s de la escritura y conviene leerla antes de firmar: venta de un logement occup\u00e9, continuaci\u00f3n del bail y obligaciones del nuevo propietario<\/a>. Si la fianza no aparece en la contabilidad del vendedor, h\u00e1gala consignar en la escritura o retener del precio, porque despu\u00e9s ser\u00e1 usted quien responda ante el inquilino.<\/p>\n El tercer bloque es la finca y la copropiedad. Pida el desglose de cargas de los dos \u00faltimos a\u00f1os, los acuerdos de obras votadas y no ejecutadas, los llamamientos extraordinarios y la situaci\u00f3n del vendedor ante el s\u00edndico. El vendedor sigue siendo deudor de las cargas hasta la escritura, pero las obras votadas antes y exigibles despu\u00e9s pueden pesar sobre usted como nuevo copropietario seg\u00fan su exigibilidad, y un inquilino que sufre humedades o una caldera averiada dirigir\u00e1 contra usted la reclamaci\u00f3n por incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega y mantenimiento. Los art\u00edculos 1719 del C\u00f3digo civil<\/a> y 1720 del C\u00f3digo civil<\/a>, que obligan al arrendador a entregar la cosa y a mantenerla en buen estado de reparaciones de toda clase, se vuelven contra el comprador desde la firma. Por eso, si el piso tiene des\u00f3rdenes, negocie antes una retenci\u00f3n, una rebaja o una reparaci\u00f3n documentada, y no compre con la promesa verbal de que el inquilino no reclama nada.<\/p>\n El cuarto punto es la escritura misma, el acte authentique firmado ante notario franc\u00e9s. En Francia, la fecha que cuenta para los plazos posteriores de cong\u00e9 es la firma de esa escritura, no la del compromiso ni la del poder firmado en Espa\u00f1a. Si usted compra desde Espa\u00f1a con poder notarial, aseg\u00farese de que el poder permite aceptar expresamente la situaci\u00f3n arrendaticia, la subrogaci\u00f3n en la fianza, la notificaci\u00f3n al inquilino y la recepci\u00f3n de rentas en cuenta francesa o espa\u00f1ola con IBAN operativo. Muchos compradores residentes en Espa\u00f1a descubren tras la firma que la renta sigue llegando a la cuenta del vendedor o que el inquilino nunca fue notificado del cambio de propietario; el contrato sigue vivo, pero la prueba del pago y de la notificaci\u00f3n se complica. La regla que lo sostiene todo est\u00e1 en el art\u00edculo 1743 del C\u00f3digo civil<\/a>: si el arrendador vende la cosa alquilada, el adquirente no puede expulsar al arrendatario con bail aut\u00e9ntico o de fecha cierta, sin perjuicio del caso particular del arrendamiento rural o de una reserva expresa de expulsi\u00f3n pactada en el contrato, que no existe en el alquiler de vivienda habitual sujeto a la ley de 1989. Traducido a su caso: el inquilino se queda, y solo un cong\u00e9 posterior v\u00e1lido le permitir\u00e1 recuperar el piso.<\/p>\n Un apunte espec\u00edfico para no confundir anuncios con derechos: el propietario puede vender el piso ocupado sin informar al inquilino ni darle cong\u00e9, y el inquilino no tiene en esa venta simple ning\u00fan tanteo general. Distinto es que el propietario d\u00e9 cong\u00e9 para vender piso vac\u00edo a vencimiento: entonces el cong\u00e9 vale como oferta de venta al inquilino durante los dos primeros meses del preaviso. Esta diferencia entre vender ocupado y dar cong\u00e9 para vender vac\u00edo decide todo el calendario, como se ve en el apartado siguiente. Si necesita el marco general de la compra desde Espa\u00f1a, con poder, se\u00f1al, pr\u00e9stamo y plazos notariales, puede completar esta lectura con el art\u00edculo sobre comprar casa en Francia viviendo en Espa\u00f1a: poder, se\u00f1al, pr\u00e9stamo y plazos<\/a>, pero no sustituya con \u00e9l la verificaci\u00f3n del alquiler en curso, que es propia del piso ocupado.<\/p>\n Cuando el vendedor quiere entregar el piso libre, la v\u00eda ordinaria en alquiler vac\u00edo es el cong\u00e9 pour vendre dado a vencimiento del bail, con un preaviso de seis meses. Ese cong\u00e9, cuando se funda en la decisi\u00f3n de vender, debe indicar bajo pena de nulidad el precio y las condiciones de la venta proyectada, y vale como oferta de venta a favor del inquilino durante los dos primeros meses del preaviso. El texto determinante es el art\u00edculo 15 de la ley n.\u00ba 89-462 de 6 de julio de 1989<\/a>, apartados I y II, que exige adem\u00e1s motivar el cong\u00e9, reproducir los cinco primeros p\u00e1rrafos del apartado II y acompa\u00f1ar la nota informativa oficial sobre obligaciones del arrendador y v\u00edas de recurso del inquilino, aprobada por decreto de nota informativa del cong\u00e9. La ficha oficial del cong\u00e9 resume el esquema, los casos de inquilino protegido con renovaci\u00f3n autom\u00e1tica y las sanciones del cong\u00e9 fraudulento: cong\u00e9 del propietario, cong\u00e9 pour vendre y derecho de pr\u00e9emption<\/a>. Lea esa ficha con el cong\u00e9 concreto en la mano, porque cada defecto de forma cuenta.<\/p>\n La jurisprudencia ha endurecido cada palabra del art\u00edculo 15. La Corte de Casaci\u00f3n, Sala Tercera, el 18 de febrero de 2009, en el recurso n.\u00ba 08-11.615, record\u00f3 que el cong\u00e9 fundado en vender debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad y que vale como oferta, y precis\u00f3 que la nulidad por oferta limitada a una parte de los locales alquilados solo puede invocarla el inquilino: Casaci\u00f3n 18 de febrero de 2009, n.\u00ba 08-11.615, cong\u00e9-offre y nulidad relativa<\/a>. La lecci\u00f3n para el comprador desde Espa\u00f1a es directa: si el vendedor le muestra un cong\u00e9 anterior y le dice que el inquilino perdi\u00f3 su tanteo, pida el acte de comisario de justicia, la prueba de notificaci\u00f3n a todos los firmantes, el precio ofertado y la fecha exacta de c\u00f3mputo de los dos meses; un cong\u00e9 anulable a instancia del inquilino sigue siendo un riesgo vivo tras su compra. La Corte de Casaci\u00f3n, el 9 de febrero de 2022, en el recurso n.\u00ba 21-12.179, cas\u00f3 una sentencia que hab\u00eda validado un cong\u00e9 con precio presuntamente muy superior al mercado sin investigar el fraude: cuando el inquilino alega que la diferencia entre el precio ofertado y el mercado revela un cong\u00e9 fraudulento para desanimar la compra, el juez debe investigar ese fraude, porque el fraude lo corrompe todo: Casaci\u00f3n 9 de febrero de 2022, n.\u00ba 21-12.179, precio disuasorio y fraude<\/a>. Traducido a su negociaci\u00f3n: un precio de cong\u00e9 manifiestamente disuasorio no protege al vendedor ni al comprador, sino que expone el cong\u00e9 a la nulidad y la venta posterior a un litigio.<\/p>\n El caso parisino m\u00e1s pedag\u00f3gico para un comprador es la sentencia de la Corte de Apelaci\u00f3n de Par\u00eds, polo 4 sala 4, de 26 de noviembre de 2024, RG 22\/07392. Tras un primer cong\u00e9 para vender de noviembre de 2019 y un segundo cong\u00e9 por acto de comisario de 30 de septiembre de 2020 con efecto a 30 de abril de 2021 por 320.000 euros, la inquilina no ejerci\u00f3 el tanteo en los dos meses, el propietario firm\u00f3 promesa con terceros al mismo precio y el tribunal valid\u00f3 el cong\u00e9: la oferta hab\u00eda sido clara, la nota informativa se hab\u00eda acompa\u00f1ado, el plazo de dos meses expiraba sin discusi\u00f3n posible y la promesa al mismo precio probaba que el motivo no era falaz ni el precio disuasorio: Apelaci\u00f3n de Par\u00eds 26 de noviembre de 2024, RG 22\/07392, tanteo de dos meses y promesa con tercero<\/a>. F\u00edjese en lo que salv\u00f3 al propietario: mismo precio en el cong\u00e9 y en la promesa, notificaci\u00f3n por comisario, reproducci\u00f3n del art\u00edculo 15 y c\u00f3mputo exacto del plazo. F\u00edjese tambi\u00e9n en lo que perdi\u00f3 la inquilina: no probar haber comunicado en plazo su voluntad de comprar. Si usted compra tras un cong\u00e9 as\u00ed, exija esa misma prueba completa; si compra sin cong\u00e9 previo, no espere que el inquilino haya perdido nada.<\/p>\n Queda el segundo tanteo, el que muchos anuncios ocultan. Si tras un cong\u00e9 para vender el propietario decide vender en condiciones o a precio m\u00e1s ventajosos para el comprador, debe notificar al inquilino esa nueva oferta con un nuevo plazo de tanteo; omitirlo es causa de nulidad invocable por el inquilino y abre indemnizaci\u00f3n, adem\u00e1s de multa penal en caso de fraude con precio muy elevado para desanimar. La ficha oficial lo formula como motivo aut\u00f3nomo de impugnaci\u00f3n del cong\u00e9. En la pr\u00e1ctica del comprador desde Espa\u00f1a, esto significa que debe pedir no solo el cong\u00e9, sino la cadena completa posterior: \u00bfhubo bajada de precio con terceros?, \u00bfse notific\u00f3 al inquilino?, \u00bfqu\u00e9 fecha y qu\u00e9 precio figuran en la promesa y en la escritura del vendedor? Una bajada de 320.000 a 285.000 euros sin nuevo aviso al inquilino puede convertir su compra en litigio, aunque usted sea de buena fe, porque el defecto naci\u00f3 antes y el inquilino protegido puede hacerlo valer contra el nuevo due\u00f1o en la medida en que el bail contin\u00faa.<\/p>\n Dos advertencias cierran este bloque. Primera, el inquilino protegido por edad y recursos bloquea el cong\u00e9: cuando el inquilino tiene m\u00e1s de 65 a\u00f1os a vencimiento y sus ingresos est\u00e1n bajo los techos reglamentarios, o tiene a cargo una persona mayor protegida con ingresos modestos, el bail se renueva autom\u00e1ticamente salvo oferta de realojo en el mismo municipio o lim\u00edtrofe con correspondencia de superficie y proximidad; la ficha oficial detalla los tres supuestos y los techos distintos para Par\u00eds y municipios lim\u00edtrofes, resto de Isla de Francia y resto de Francia. Comprar un piso ocupado por un inquilino protegido sin haber verificado edad, composici\u00f3n del hogar e ingresos de los doce meses anteriores a la notificaci\u00f3n es comprar a\u00f1os de espera. Segunda, en amueblado de vivienda habitual no hay tanteo del art\u00edculo 15 en cong\u00e9 para vender, pero s\u00ed preaviso y motivaci\u00f3n estrictos y, tras la compra, calendario de espera propio; no traslade al amueblado lo aprendido para el vac\u00edo. Si el anuncio no dice con claridad vac\u00edo o amueblado, no oferte hasta ver el contrato.<\/p>\n Una vez firmada la escritura, usted es arrendador a todos los efectos, aunque resida en Espa\u00f1a. Cobra, repara, asegura, declara en copropiedad y responde ante el inquilino y ante el s\u00edndico. Si quiere habitar el piso o venderlo libre, debe dar su propio cong\u00e9 con motivo real y serio, respetar el preaviso de seis meses en vac\u00edo dado a vencimiento y, adem\u00e1s, respetar un plazo de espera posterior a la compra cuando el vencimiento del bail en curso est\u00e1 pr\u00f3ximo. Vivir en Espa\u00f1a no reduce esos plazos, pero s\u00ed exige organizar poder, notificaciones y prueba a distancia desde el primer d\u00eda.<\/p>\n El primer escenario es vender ocupado y mantener al inquilino. Es la opci\u00f3n m\u00e1s simple jur\u00eddicamente: el bail contin\u00faa, usted informa de sus datos, domicilia la renta, verifica el seguro de impago si lo hay y provisiona cargas y fiscalidad francesa del alquiler con cuenta operativa. Conserve la cadena de pagos y emita recibos; si el inquilino deja de pagar, la v\u00eda ordinaria es el requerimiento, la cl\u00e1usula resolutoria en su caso y la demanda ante el juez, con prueba de la deuda y de las notificaciones. Para esa fase de impago, la gu\u00eda pr\u00e1ctica en espa\u00f1ol sobre alquiler en Francia con inquilino que no paga: requerimiento, cl\u00e1usula y plazos<\/a> completa lo que aqu\u00ed se dice sobre la compra, pero recuerde que el impago posterior no sanea un cong\u00e9 anterior nulo ni crea un motivo de cong\u00e9 para vender retroactivo.<\/p>\n El segundo escenario es habitar el piso usted o alojar a un familiar pr\u00f3ximo. Deber\u00e1 dar cong\u00e9 pour reprise a vencimiento, con seis meses de preaviso en vac\u00edo, indicando identidad y v\u00ednculo del beneficiario y justificando el car\u00e1cter real y serio de la reanudaci\u00f3n. El juez puede verificar de oficio la realidad del motivo y declarar inv\u00e1lido el cong\u00e9 si la no renovaci\u00f3n no aparece justificada por elementos serios y leg\u00edtimos, como recuerda la letra del art\u00edculo 15 citada por la apelaci\u00f3n parisina. El fraude se sanciona con multa penal de hasta 6.000 euros, 30.000 si el propietario es persona moral, adem\u00e1s de indemnizaci\u00f3n al inquilino. En la pr\u00e1ctica, no d\u00e9 cong\u00e9 de reprise si no va a ocupar efectivamente: un piso que queda vac\u00edo, se revende de inmediato o se usa como segunda residencia ocasional tras una reprise para habitaci\u00f3n habitual es el litigio perfecto para el inquilino, con acta de comisario, fotos fechadas y consumos como prueba en contra.<\/p>\n El tercer escenario es revender libre tras comprar ocupado. Aqu\u00ed aparece el calendario de espera que sorprende a muchos no residentes. Si usted compra un piso alquilado vac\u00edo y quiere dar cong\u00e9 para habitar, cuando el vencimiento del bail en curso ocurre menos de dos a\u00f1os despu\u00e9s de su escritura, el cong\u00e9 solo surtir\u00e1 efecto al cabo de dos a\u00f1os desde la escritura; si el vencimiento es posterior a dos a\u00f1os, puede dar cong\u00e9 para ese vencimiento. Si quiere dar cong\u00e9 para vender, cuando el vencimiento ocurre menos de tres a\u00f1os despu\u00e9s de la compra, solo podr\u00e1 darlo al t\u00e9rmino de la primera reconducci\u00f3n t\u00e1cita o del primer renouvellement; con un ejemplo oficial: comprado el 1 de marzo de 2026 con vencimiento el 31 de mayo de 2028, el cong\u00e9 para vender solo podr\u00e1 hacer salir al inquilino como muy tarde al terminar esa primera pr\u00f3rroga. Estos plazos est\u00e1n en la ficha oficial de venta ocupada ya citada: plazos de espera de dos y tres a\u00f1os tras comprar ocupado<\/a>. Haga el c\u00e1lculo antes de ofertar: pida la fecha exacta de vencimiento del bail en curso, s\u00famele dos o tres a\u00f1os desde la fecha prevista de escritura y compruebe si su proyecto cabe en ese calendario. Un error de seis meses puede costarle tres a\u00f1os.<\/p>\n A\u00f1ada la capa parisina cuando el piso est\u00e1 en Par\u00eds o Isla de Francia, porque refuerza el control sin crear un expediente distinto. La competencia para el litigio del cong\u00e9 es el juez de lo contencioso de la protecci\u00f3n del tribunal judicial del lugar del inmueble, en Par\u00eds el tribunal judicial de Par\u00eds; la conciliaci\u00f3n previa ante la comisi\u00f3n departamental de conciliaci\u00f3n de Par\u00eds es \u00fatil y a veces preceptiva seg\u00fan la materia, y en todo caso interrumpe la escalada y fija prueba. En Par\u00eds e Isla de Francia, adem\u00e1s, el control del motivo es severo: los tribunales parisinos exigen oferta clara, precio coherente con promesa posterior, notificaci\u00f3n a todos los firmantes y c\u00f3mputo exacto del tanteo, como muestra la sentencia parisina de 2024. Si el piso est\u00e1 en Par\u00eds intramuros o municipio lim\u00edtrofe, los techos de recursos del inquilino protegido son m\u00e1s altos y, por tanto, protegen a m\u00e1s inquilinos; verifique ingresos del hogar de los doce meses anteriores con avis d’imposition y justificantes, no con la declaraci\u00f3n del vendedor. Y si el alquiler supera los techos del encuadramiento de rentas parisino, no use el cong\u00e9 para corregir por la v\u00eda r\u00e1pida una renta excesiva: el litigio de renta y el litigio de cong\u00e9 son distintos y mezclarlos debilita ambos.<\/p>\n Por \u00faltimo, no olvide que el inquilino puede impugnar su cong\u00e9 por forma, plazo, destinatario, precio fraudulento, ausencia de nota, omisi\u00f3n del segundo aviso a precio rebajado o condici\u00f3n de protegido. Cada causa tiene su prueba y su plazo, y el juez puede anular incluso de oficio si el motivo no es serio. Desde Espa\u00f1a, la mejor defensa es preventiva: acto de comisario de justicia para notificar, no carta simple; notificaci\u00f3n a todos los firmantes y, si conoce el matrimonio o el PACS, al c\u00f3nyuge o pareja aunque no firmara; reproducci\u00f3n \u00edntegra del texto legal exigido; nota informativa adjunta; precio y condiciones id\u00e9nticos en cong\u00e9, promesa y escritura; y conservaci\u00f3n de cada acuse, cada poder y cada transferencia. Lo que no est\u00e1 en el expediente no existe ante el juez.<\/p>\n La prueba en esta materia es formalista. Quien reclama el cumplimiento debe probar la obligaci\u00f3n y quien se dice liberado debe probar el pago o el hecho extintivo, como dispone el art\u00edculo 1353 del C\u00f3digo civil<\/a> sobre carga de la prueba. El incumplimiento o el retraso pueden dar lugar a indemnizaci\u00f3n si no hay fuerza mayor, conforme al art\u00edculo 1231-1 del C\u00f3digo civil<\/a>. En la sentencia parisina de 2024, la inquilina perdi\u00f3 el tanteo porque no prob\u00f3 haber comunicado en plazo su voluntad de comprar, aunque su hijo lo afirmara; y perdi\u00f3 la reclamaci\u00f3n por vetustez porque los informes de comisario eran casi un a\u00f1o posteriores al fin del t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n y el inventario de entrada describ\u00eda un piso en estado de uso tras m\u00e1s de veinte a\u00f1os de ocupaci\u00f3n. La moraleja para el comprador es sim\u00e9trica: notifique por comisario, haga inventarios contradictorios con fotos fechadas, pida al inquilino comunicaciones escritas y guarde cada correo con acuse. Un poder firmado en Espa\u00f1a ante notario espa\u00f1ol con apostilla y traducci\u00f3n, una direcci\u00f3n postal operativa en Espa\u00f1a para notificaciones con acuse internacional y un comisario en el arrondissement del piso forman su cadena de prueba a distancia.<\/p>\n Los plazos se cuentan en d\u00edas y meses exactos, no en intenciones. El tanteo del cong\u00e9 para vender dura los dos primeros meses del preaviso de seis meses; a su vencimiento sin aceptaci\u00f3n, el inquilino decae de pleno derecho de todo t\u00edtulo de ocupaci\u00f3n sobre el local. Tras comprar ocupado, recuerde los dos y tres a\u00f1os de espera seg\u00fan el cong\u00e9 que usted quiera dar, y no confunda el vencimiento del bail con la fecha de su escritura: son dos fechas distintas y el plazo corre desde la escritura para la espera y hasta el vencimiento para el preaviso. Si el inquilino se mantiene tras un cong\u00e9 v\u00e1lido, el juez fija una indemnizaci\u00f3n mensual de ocupaci\u00f3n equivalente a renta y cargas hasta la entrega de llaves, m\u00e1s desalojo con concurso de cerrajero y fuerza p\u00fablica dos meses despu\u00e9s del requerimiento de abandonar, como hizo el tribunal parisino confirmado en apelaci\u00f3n. Si el inquilino impugna, el procedimiento ante el juez de la protecci\u00f3n puede durar meses en Par\u00eds por carga de trabajo; provisione ese tiempo en su plan financiero y no prometa a su banco una venta libre en seis meses cuando el calendario legal dice dos o tres a\u00f1os.<\/p>\n El dinero pendiente se juega en tres frentes. Primero, la renta y la indemnizaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n: recl\u00e1melas con desglose mensual, imputaci\u00f3n de pagos y prueba de requerimientos; sin desglose, el juez no puede condenar con precisi\u00f3n. Segundo, la fianza: el nuevo due\u00f1o la debe al salir el inquilino si no hay saldo deudor, y en la sentencia parisina la propietaria fue condenada a devolver 900 euros por ausencia de saldo deudor, pese a ganar el cong\u00e9. Tercero, las cargas de copropiedad: el propietario es deudor frente al sindicato conforme al art\u00edculo 10 de la ley de 10 de julio de 1965, y no puede imputar al inquilino las cargas del periodo de procedimiento que este sigui\u00f3 leg\u00edtimamente antes de perder; conserve las liquidaciones del s\u00edndico y las regularizaciones anuales. Si el vendedor le dijo que el inquilino deb\u00eda cargas y resulta que eran cargas no recuperables o ya prescritas en su reclamaci\u00f3n, usted pagar\u00e1 dos veces: al s\u00edndico y al inquilino en devoluci\u00f3n.<\/p>\n Cierre operativo para quien compra desde Espa\u00f1a. Antes de firmar el compromiso, exija bail completo, recibos, inventarios, desglose de fianza, acuerdos de copropiedad y, si hubo cong\u00e9 previo, acte de comisario, nota informativa, prueba de notificaci\u00f3n a todos los firmantes y cadena de precios hasta la promesa. Haga que el notario franc\u00e9s consigne por escrito qui\u00e9n conserva la fianza, qui\u00e9n notifica al inquilino tras la escritura y en qu\u00e9 cuenta se domicilia la renta desde el d\u00eda siguiente. D\u00e9 poder espec\u00edfico para cong\u00e9, recepci\u00f3n de pagos y representaci\u00f3n ante conciliaci\u00f3n y juzgado, porque un poder gen\u00e9rico espa\u00f1ol puede quedarse corto ante el tribunal parisino. Y si el calendario de espera de dos o tres a\u00f1os no encaja con su proyecto vital, no fuerce el cong\u00e9 con un precio disuasorio ni con un motivo de conveniencia: la Casaci\u00f3n de 2022 y la ficha oficial advierten que el precio fraudulento anula y multa. Mejor renegociar el precio de compra ocupado, pactar con el inquilino una salida indemnizada por escrito ante notario o buscar otro piso libre que comprar un litigio a precio de piso libre.<\/p>\n Comprar en Francia un piso con inquilino dentro viviendo en Espa\u00f1a es comprar un alquiler que contin\u00faa. El art\u00edculo 1743 del C\u00f3digo civil<\/a> impide expulsar por el solo hecho de comprar; el art\u00edculo 15 de la ley de 1989<\/a> impone oferta con precio y condiciones, tanteo de dos meses dentro de preaviso de seis meses y nota informativa bajo pena de nulidad; la venta ocupada<\/a> a\u00f1ade esperas de dos a\u00f1os para habitar y de tres a\u00f1os para revender cuando el vencimiento est\u00e1 pr\u00f3ximo; y el inquilino protegido mayor o con pocos recursos renueva autom\u00e1ticamente sin realojo adecuado. Las tres decisiones le\u00eddas aqu\u00ed fijan el est\u00e1ndar probatorio: la nulidad relativa del cong\u00e9 parcial de 2009<\/a>, el control del fraude por precio de 2022<\/a> y el tanteo exacto parisino de 2024<\/a> exigen notificar por comisario, a todos, con texto y nota completos, precio coherente y prueba escrita de cada paso, bajo el reparto de la carga del art\u00edculo 1353<\/a> y la indemnizaci\u00f3n del art\u00edculo 1231-1<\/a>, con entrega conforme a los art\u00edculos 1719<\/a> y 1720<\/a>. Verifique el contrato antes de ofertar, calcule la espera desde la escritura, notifique en forma y conserve cada acuse: as\u00ed el piso ocupado deja de ser una trampa de plazos para convertirse en una inversi\u00f3n con calendario conocido.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vive en Espa\u00f1a y compra un piso ocupado en Francia: qu\u00e9 contrato hereda, tanteo de dos meses del inquilino, esperas de dos y tres a\u00f1os tras la escritura y pruebas para habitar o revender libre.<\/p>\n","protected":false},"author":251031309,"featured_media":4188,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","activitypub_content_warning":"","activitypub_content_visibility":"","activitypub_max_image_attachments":4,"activitypub_interaction_policy_quote":"anyone","activitypub_status":"federated","footnotes":""},"categories":[80323,80322],"tags":[],"class_list":["post-2148203","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-es-analisis-juridico","category-es-immobilier-patrimoine"],"yoast_head":"\nB. Cong\u00e9 para vender y tanteo del inquilino: oferta, precio, forma y segundo aviso<\/h3>\n
II. Despu\u00e9s de la escritura: qu\u00e9 puede hacer el nuevo due\u00f1o que vive en Espa\u00f1a, con calendario de Par\u00eds e Isla de Francia<\/h2>\n
A. Habitar, revender o mantener alquilado: cong\u00e9 del comprador, espera de dos o tres a\u00f1os e inquilino protegido<\/h3>\n
B. Probar, contar plazos y cobrar: notificaciones, indemnizaci\u00f3n, fianza y cargas<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n