{"id":2147149,"date":"2026-10-13T18:16:31","date_gmt":"2026-10-13T16:16:31","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.fr\/2026\/10\/13\/compro-casa-francia-ampliacion-piscina-sin-permiso-demolicion-prescripcion-regularizar-reclamar\/"},"modified":"2026-10-13T18:16:31","modified_gmt":"2026-10-13T16:16:31","slug":"compro-casa-francia-ampliacion-piscina-sin-permiso-demolicion-prescripcion-regularizar-reclamar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.fr\/es\/2026\/10\/13\/compro-casa-francia-ampliacion-piscina-sin-permiso-demolicion-prescripcion-regularizar-reclamar\/","title":{"rendered":"Voy a comprar (o compr\u00e9) una casa en Francia con una ampliaci\u00f3n o una piscina sin permiso: demolici\u00f3n, multas, prescripci\u00f3n, regularizaci\u00f3n y c\u00f3mo reclamar al vendedor"},"content":{"rendered":"

Usted vive en Espa\u00f1a y ha encontrado su casa ideal en Francia: precio razonable, una ampliaci\u00f3n luminosa que sirve de sal\u00f3n, piscina en el jard\u00edn. El notario franc\u00e9s, el notaire<\/em>, pide los papeles del ayuntamiento, la mairie<\/em>, y aparece la sorpresa: la ampliaci\u00f3n se levant\u00f3 sin permiso de construir y la piscina se instal\u00f3 sin declaraci\u00f3n previa. O peor: usted ya firm\u00f3 la escritura y lo descubre meses despu\u00e9s, cuando quiere a su vez ampliar y la mairie<\/em> le dice que lo existente es irregular. \u00bfPuede el ayuntamiento obligarle a demoler lo que otro construy\u00f3? \u00bfCu\u00e1ntos a\u00f1os tarda en prescribir la infracci\u00f3n? \u00bfSe puede regularizar pidiendo el permiso a posteriori? \u00bfY qu\u00e9 puede reclamar al vendedor que lo ocult\u00f3?<\/p>\n

La respuesta corta es que en Francia casi toda obra necesita una autorizaci\u00f3n previa, que la sanci\u00f3n penal prescribe a los seis a\u00f1os contados desde la terminaci\u00f3n de los trabajos, que el ayuntamiento dispone de diez a\u00f1os desde esa misma fecha para pedir ante el juez la demolici\u00f3n o la puesta en conformidad, y que el comprador enga\u00f1ado puede reclamar al vendedor una indemnizaci\u00f3n por dolo cuando este ocult\u00f3 la irregularidad. La respuesta larga, con umbrales, pruebas, plazos y procedimiento, es el objeto de este art\u00edculo.<\/p>\n

Este texto se dirige a compradores y propietarios hispanohablantes con una casa o un piso en Francia. Explica cada t\u00e9rmino franc\u00e9s la primera vez que aparece. Las citas en franc\u00e9s reproducen el texto oficial; la explicaci\u00f3n que sigue a cada cita es una traducci\u00f3n orientativa al espa\u00f1ol y no el texto oficial.<\/p>\n

I. Qu\u00e9 obra exige autorizaci\u00f3n en Francia y c\u00f3mo se detecta la irregularidad<\/h2>\n

Francia no deja la construcci\u00f3n al acuerdo entre particulares: cada obra se confronta con las reglas locales de urbanismo, reunidas en el plan local de urbanismo, el plan local d’urbanisme<\/em> o PLU, que fija en cada zona qu\u00e9 se puede construir, a qu\u00e9 altura y a qu\u00e9 distancia de los linderos. Antes de discutir de plazos y de demolici\u00f3n hay que entender qu\u00e9 autorizaci\u00f3n exig\u00eda la obra y qu\u00e9 papel juega cada documento del expediente municipal.<\/p>\n

A. Permiso de construir, declaraci\u00f3n previa y los umbrales que delatan la obra<\/h3>\n

El punto de partida es el art\u00edculo L421-1 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, vigente desde el 1 de octubre de 2007. Su primera frase no admite duda: Les constructions, m\u00eame ne comportant pas de fondations, doivent \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es de la d\u00e9livrance d’un permis de construire<\/em>. En espa\u00f1ol orientativo: las construcciones, incluso sin cimientos, deben ir precedidas de la concesi\u00f3n de un permiso de construir, el permis de construire<\/em>. La segunda frase a\u00f1ade que un decreto fija la lista de trabajos sobre edificios existentes y de cambios de destino que tambi\u00e9n exigen permiso por su naturaleza o su localizaci\u00f3n. Retenga la idea: una ampliaci\u00f3n no es un arreglo menor por el hecho de adosarse a una casa que ya ten\u00eda permiso; es una construcci\u00f3n nueva que se examina por s\u00ed misma.<\/p>\n

Junto al permiso existe un tr\u00e1mite m\u00e1s ligero, la declaraci\u00f3n previa o d\u00e9claration pr\u00e9alable<\/em>. El art\u00edculo L421-4 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, en su versi\u00f3n vigente desde el 12 de marzo de 2023, dispone que un decreto fija la lista de construcciones y trabajos que, por sus dimensiones, su naturaleza o su localizaci\u00f3n, no justifican la exigencia de un permiso y son objeto de una declaraci\u00f3n previa. En espa\u00f1ol orientativo: las obras peque\u00f1as no quedan libres, pasan por una declaraci\u00f3n ante el ayuntamiento que este puede oponerse a aceptar. Confundir peque\u00f1o<\/em> con libre<\/em> es el error m\u00e1s caro de este art\u00edculo.<\/p>\n

Los umbrales concretos est\u00e1n en la parte reglamentaria del mismo c\u00f3digo. El art\u00edculo R421-9 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, vigente desde el 16 de noviembre de 2024, somete a declaraci\u00f3n previa, fuera de los sectores patrimoniales protegidos y de los alrededores de monumentos hist\u00f3ricos, las construcciones nuevas cuya huella en el suelo o cuya superficie construida supere los cinco metros cuadrados y que cumplan a la vez tres condiciones: altura no superior a doce metros, huella no superior a veinte metros cuadrados y superficie construida no superior a veinte metros cuadrados. La misma norma somete a declaraci\u00f3n previa los muros de dos o m\u00e1s metros de altura y las piscinas cuya l\u00e1mina de agua no supere los cien metros cuadrados y no est\u00e9n cubiertas, o cuya cubierta no supere cierta altura. En espa\u00f1ol orientativo: un porche de veinticinco metros, una ampliaci\u00f3n de treinta, una piscina grande o una piscina cubierta alta superan en general el marco de la declaraci\u00f3n y exigen permiso; y por debajo de esos topes sigue existiendo la declaraci\u00f3n, no la libertad total. Dos palabras francesas conviene fijar desde ahora: la emprise au sol<\/em>, la huella que la construcci\u00f3n ocupa sobre el terreno, y la surface de plancher<\/em>, la superficie construida computable. Son las dos magnitudes que el ayuntamiento mide para calificar la obra.<\/p>\n

Tres documentos permiten verificar si la obra de la casa que le interesa pas\u00f3 por estos tr\u00e1mites. El primero es el certificado de urbanismo, el certificat d’urbanisme<\/em>, regulado por el art\u00edculo L410-1 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, vigente desde el 25 de noviembre de 2018. Existe en versi\u00f3n simplemente informativa, que indica las reglas aplicables a la parcela, y en versi\u00f3n operativa, que adem\u00e1s dice si el proyecto concreto puede realizarse. Cuando la solicitud de permiso se presenta dentro de los dieciocho meses siguientes a la expedici\u00f3n del certificado, las reglas de urbanismo existentes a la fecha del certificado no pueden oponerse al solicitante, salvo las dictadas por seguridad o salubridad p\u00fablicas. En espa\u00f1ol orientativo: el certificado congela las reglas durante dieciocho meses y obliga al ayuntamiento a mencionar los motivos de posible suspensi\u00f3n de la decisi\u00f3n. Pedirlo antes de firmar es la primera diligencia del comprador prudente.<\/p>\n

El segundo documento es la declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n y conformidad, la d\u00e9claration attestant l’ach\u00e8vement et la conformit\u00e9 des travaux<\/em>, conocida por sus siglas DAACT. El art\u00edculo L462-1 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a> dispone que, al terminarse los trabajos, se remite al ayuntamiento una declaraci\u00f3n que acredita esa terminaci\u00f3n y la conformidad con el permiso concedido o con la declaraci\u00f3n previa. En espa\u00f1ol orientativo: el titular declara que termin\u00f3 y que lo hecho coincide con lo autorizado, y el ayuntamiento puede controlar esa conformidad. Una casa con permiso pero sin DAACT archivado, o con una DAACT impugnada por el ayuntamiento, merece una verificaci\u00f3n adicional antes de pagar.<\/p>\n

El tercer control es material y lo puede hacer cualquiera: comparar lo que existe con lo que el ayuntamiento autoriz\u00f3. El expediente del permiso es un documento administrativo consultable en la mairie<\/em>; el catastro franc\u00e9s, que tiene valor fiscal y no prueba la legalidad urban\u00edstica, orienta sobre las superficies declaradas a impuestos; y las fotograf\u00edas a\u00e9reas antiguas, por ejemplo las del portal hist\u00f3rico del instituto geogr\u00e1fico nacional franc\u00e9s, permiten situar en el tiempo la aparici\u00f3n de la ampliaci\u00f3n o de la piscina. Esta comparaci\u00f3n entre papeles y realidad es exactamente lo que los tribunales examinan cuando el litigio llega, como se ver\u00e1 en la segunda parte.<\/p>\n

B. Par\u00eds e Isla de Francia: plan local propio, sectores protegidos y copropiedad<\/h3>\n

Si la casa o el piso est\u00e1 en Par\u00eds o en la peque\u00f1a corona de Isla de Francia, la l\u00f3gica es la misma pero el decorado es m\u00e1s exigente. Par\u00eds dispone de su propio plan local de urbanismo, denso y detallado, y amplios barrios est\u00e1n clasificados como espacios protegidos o se encuentran en el entorno de monumentos hist\u00f3ricos, donde el arquitecto de los Edificios de Francia, el architecte des B\u00e2timents de France<\/em>, emite un dictamen que condiciona la autorizaci\u00f3n. Una veranda, una sobreelevaci\u00f3n o una ventana nueva que en un pueblo pasar\u00edan con una simple declaraci\u00f3n pueden exigir aqu\u00ed un expediente completo y meses de instrucci\u00f3n. Antes de firmar en Par\u00eds, la pregunta no es solo si existe el permiso, sino si el permiso que existe tuvo los vistos buenos del sector.<\/p>\n

El segundo punto de atenci\u00f3n parisino es la copropiedad, la copropri\u00e9t\u00e9<\/em>, omnipresente en la capital. Cuando el bien est\u00e1 en un edificio colectivo, las obras que afectan a las partes comunes o al aspecto exterior, como abrir un hueco en fachada, instalar una ventana de tejado o cerrar una terraza, requieren en general el voto de la junta de copropietarios adem\u00e1s de la autorizaci\u00f3n municipal. Comprar un \u00faltimo piso con una terraza cerrada por el vendedor sin acuerdo de junta ni declaraci\u00f3n en el ayuntamiento acumula dos irregularidades a la vez. Pida el acta de la junta que autoriz\u00f3 la obra y compruebe que la autorizaci\u00f3n municipal existe; si el vendedor no entrega ni una ni otra, negocie o no firme.<\/p>\n

El tercer punto es pr\u00e1ctico: en Par\u00eds y en los municipios densos de Isla de Francia, los servicios de urbanismo responden con lentitud y los plazos de instrucci\u00f3n se apuran. Integre esa lentitud en el calendario del compromiso de compra, el compromis de vente<\/em>: una condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n del permiso de regularizaci\u00f3n solo protege si su plazo es realista y si precisa qui\u00e9n paga la tasa, qui\u00e9n firma los planos y qu\u00e9 ocurre con la se\u00f1al si el permiso se deniega. De las condiciones suspensivas y de la se\u00f1al se habl\u00f3 con detalle en el art\u00edculo sobre la denegaci\u00f3n de hipoteca y la recuperaci\u00f3n de la se\u00f1al<\/a>, cuya l\u00f3gica conviene reutilizar aqu\u00ed cambiando el pr\u00e9stamo por el permiso.<\/p>\n

II. Ya compr\u00e9 o voy a comprar con una irregularidad: riesgos, plazos y salidas<\/h2>\n

Conocidos los tr\u00e1mites, llega la pregunta que quita el sue\u00f1o: la obra ya existe y es irregular, \u00bfqu\u00e9 puede pasar y en cu\u00e1nto tiempo? Tres relojes corren a la vez, el penal, el civil del ayuntamiento y el de su recurso contra el vendedor, y cada uno se mide desde una fecha que habr\u00e1 que probar.<\/p>\n

A. Los tres relojes: sanci\u00f3n penal, demolici\u00f3n a petici\u00f3n del ayuntamiento y prueba de la fecha de terminaci\u00f3n<\/h3>\n

El primer reloj es penal. El art\u00edculo L480-4 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, aplicable desde el 11 de abril de 2024, castiga con multa de 1.200 euros hasta 6.000 euros por metro cuadrado de superficie construida, demolida o inutilizada, o hasta 300.000 euros en los dem\u00e1s casos, el hecho de ejecutar trabajos sometidos a permiso o a declaraci\u00f3n incumpliendo las reglas o las condiciones de la autorizaci\u00f3n. En caso de reincidencia puede a\u00f1adirse una pena de seis meses de prisi\u00f3n. Las penas pueden pronunciarse contra los usuarios del suelo, los beneficiarios de los trabajos, los arquitectos, los constructores y dem\u00e1s responsables de la ejecuci\u00f3n. En espa\u00f1ol orientativo: la multa se calcula por metro cuadrado irregular, puede alcanzar cientos de miles de euros y no solo responde quien puso los ladrillos, tambi\u00e9n quien encarg\u00f3 y se benefici\u00f3 de la obra. Esta amenaza pesa sobre quien construy\u00f3, pero el comprador que encarga despu\u00e9s remates o conexiones sobre lo irregular entra a su vez en la cadena de responsables, otro motivo para no tocar nada antes de regularizar.<\/p>\n

La acci\u00f3n penal por estos delitos prescribe a los seis a\u00f1os. El art\u00edculo 8 del C\u00f3digo de procedimiento penal<\/a>, aplicable desde el 12 de mayo de 2024, fija en seis a\u00f1os cumplidos la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n p\u00fablica de los delitos, contados desde el d\u00eda en que se cometieron. En espa\u00f1ol orientativo: pasados seis a\u00f1os desde la comisi\u00f3n, el proceso penal ya no puede iniciarse. Y la fecha que cuenta no es la del primer golpe de pico, sino la de la terminaci\u00f3n. La Sala de lo penal del Tribunal de casaci\u00f3n, en sentencia de 20 de enero de 2026 con n\u00famero de recurso 25-83.987, lo expresa con nitidez: el delito de ejecuci\u00f3n il\u00edcita de trabajos se comete durante todo el tiempo en que se ejecutan, de modo que su comisi\u00f3n se prolonga hasta la terminaci\u00f3n de los trabajos. La sentencia a\u00f1ade dos reglas de oro: la prescripci\u00f3n es una excepci\u00f3n de orden p\u00fablico que el ministerio p\u00fablico debe acreditar como no extinguida, y el juez debe investigar positivamente la fecha de terminaci\u00f3n para fijar el punto de partida, sin cargar sin m\u00e1s esa prueba sobre el propietario. El caso trataba de una pista de quads y de edificios levantados sin permiso, con condena de 1.200 euros de multa, 800 con suspensi\u00f3n, y orden de restablecimiento de los lugares bajo apremio; la casaci\u00f3n anul\u00f3 la condena precisamente porque la corte de apelaci\u00f3n no hab\u00eda determinado la fecha de terminaci\u00f3n. La lecci\u00f3n para el comprador es doble: seis a\u00f1os desde que la obra qued\u00f3 terminada, no desde que empez\u00f3, y esa fecha se discute prueba en mano.<\/p>\n

El segundo reloj es civil y lo maneja el ayuntamiento o la mancomunidad competente en plan local. El art\u00edculo L480-14 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a>, vigente desde el 1 de enero de 2020, les permite acudir al tribunal judicial para pedir la demolici\u00f3n o la puesta en conformidad de la obra levantada sin la autorizaci\u00f3n exigida o incumpliendo la autorizaci\u00f3n concedida. Su \u00faltima frase fija el plazo: L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans \u00e0 compter de l’ach\u00e8vement des travaux<\/em>. En espa\u00f1ol orientativo: la acci\u00f3n civil prescribe en tal caso a los diez a\u00f1os contados desde la terminaci\u00f3n de los trabajos. Diez a\u00f1os, el doble que en lo penal, y el mismo punto de partida, la terminaci\u00f3n. Una vez pedida en plazo, la demolici\u00f3n se ejecuta con calendario judicial: el art\u00edculo L480-7 del C\u00f3digo de urbanismo<\/a> dispone que el tribunal concede al beneficiario de los trabajos irregulares un plazo para demoler, poner en conformidad o devolver el uso anterior, y puede acompa\u00f1ar la orden con un apremio de hasta 500 euros por d\u00eda de retraso, revisable al alza si en un a\u00f1o no se ha ejecutado. En espa\u00f1ol orientativo: el juez fija fecha y a\u00f1ade una multa diaria por cada d\u00eda de incumplimiento, que puede agravarse. Demoler tarde sale m\u00e1s caro que demoler pronto.<\/p>\n

Que estos plazos no son te\u00f3ricos lo demuestran dos decisiones recientes. La Sala tercera de lo civil del Tribunal de casaci\u00f3n, en sentencia de 30 de septiembre de 2021 con n\u00famero de recurso 20-12.940, rechaz\u00f3 el recurso de unos propietarios, due\u00f1os de su parcela desde 1993, a los que el ayuntamiento hab\u00eda demandado en 2014 pidiendo la demolici\u00f3n de construcciones y acondicionamientos en zona no urbanizable. El tribunal confirm\u00f3 la orden de devolver la parcela a su estado natural bajo apremio y desestim\u00f3 el argumento basado en el derecho al respeto de la vida privada y del domicilio del art\u00edculo 8 del Convenio europeo de derechos humanos: vivir en lo irregular no convierte lo irregular en intangible. Y la corte de apelaci\u00f3n de Grenoble, en sentencia de 25 de noviembre de 2025 con n\u00famero de autos 25\/01368, aplic\u00f3 la prescripci\u00f3n de diez a\u00f1os edificio por edificio: declar\u00f3 prescrita la acci\u00f3n contra el sal\u00f3n con terraza, cuya existencia probaban fotograf\u00edas a\u00e9reas del periodo 2006-2010, y orden\u00f3 en cambio demoler los aseos secos y el cobertizo de jard\u00edn m\u00e1s recientes. La prueba de la fecha se hizo con comparativas de fotos a\u00e9reas antiguas, el mismo material que cualquier comprador puede reunir hoy. Cada construcci\u00f3n tiene su propio reloj y su propia prueba.<\/p>\n

La salida natural cuando la obra puede encajar en las reglas vigentes es la regularizaci\u00f3n: solicitar a posteriori el permiso o la declaraci\u00f3n que falt\u00f3. Si el plan local permite la ampliaci\u00f3n o la piscina tal como existen, el ayuntamiento puede autorizarlas y la irregularidad desaparece hacia el futuro. Si el plan no lo permite, por exceso de altura, por invasi\u00f3n de la distancia al lindero o por zona no urbanizable, la regularizaci\u00f3n se deniega y quedan la demolici\u00f3n o la puesta en conformidad. Conviene interiorizar tres ideas. Primera, la antig\u00fcedad por s\u00ed sola no regulariza: solo el juego de las prescripciones, seis y diez a\u00f1os desde una terminaci\u00f3n que habr\u00e1 que demostrar, deja la obra fuera de alcance. Segunda, regularizar exige un expediente completo y conforme al plan actual, no al de hace veinte a\u00f1os, con planos firmados y tasas pagadas. Tercera, mientras la situaci\u00f3n no se aclara, no encargue remates ni conexiones sobre lo irregular y conserve cada papel: facturas de la \u00e9poca, fotos fechadas, testimonios de vecinos y el expediente municipal forman el dossier de la fecha de terminaci\u00f3n.<\/p>\n

B. Reclamar al vendedor que ocult\u00f3 la irregularidad y blindar la pr\u00f3xima compra<\/h3>\n

El comprador que descubre la irregularidad despu\u00e9s de firmar no est\u00e1 solo frente al ayuntamiento: tiene un recurso contra quien se la ocult\u00f3. El cauce habitual es el dolo, el enga\u00f1o que vicia el consentimiento. El tribunal judicial de Tol\u00f3n, en sentencia de 8 de junio de 2026 con n\u00famero de autos 20\/05982, conden\u00f3 a la vendedora a pagar al comprador 65.640 euros por el perjuicio derivado del dolo, m\u00e1s 3.000 euros por los gastos del proceso. Los hechos merecen contarse porque son el retrato robot del caso espa\u00f1ol: un comprador adquiere en 2015 una casa por 264.000 euros; al querer ampliarla, el servicio de urbanismo le informa de que la vivienda carece de historial urban\u00edstico, de que nunca tuvo permiso y de que la vendedora ya hab\u00eda sido condenada a demoler otra construcci\u00f3n en la misma parcela. La pericia demuestra que la vendedora transform\u00f3 en los a\u00f1os 2000 unos anexos en vivienda sin autorizaci\u00f3n, la declar\u00f3 en 2002 como construcci\u00f3n nueva a efectos fiscales y firm\u00f3 para el notario una carta que presentaba la casa como anterior a 1940. El tribunal aprecia el dolo en la omisi\u00f3n deliberada de revelar la ausencia de permiso y fija la indemnizaci\u00f3n en la p\u00e9rdida de valor venal del inmueble. La sentencia cita el art\u00edculo 1130 del C\u00f3digo civil<\/a> seg\u00fan el cual el error, el dolo y la violencia vician el consentimiento cuando son de tal naturaleza que sin ellos una parte no habr\u00eda contratado o lo habr\u00eda hecho en condiciones sustancialmente distintas.<\/p>\n

La misma sentencia contiene una advertencia que todo comprador extranjero debe leer dos veces: los dos notarios intervinientes quedaron fuera del proceso y la vendedora perdi\u00f3 su reclamaci\u00f3n contra ellos y contra la agencia. Los notarios alegaron que nada les permit\u00eda sospechar, porque los papeles entregados presentaban una construcci\u00f3n de los a\u00f1os cuarenta, y que la vendedora hab\u00eda ocultado el acta de infracci\u00f3n de 2010. En espa\u00f1ol pr\u00e1ctico: el notario autentifica lo que las partes le presentan y pide los documentos habituales, pero no sustituye la investigaci\u00f3n del comprador en el ayuntamiento. Si la vendedora miente por escrito y esconde el acta, el notario puede salir absuelto y el pleito quedar entre comprador y vendedor. De ah\u00ed que la protecci\u00f3n se construya antes de firmar, no despu\u00e9s.<\/p>\n

El blindaje previo a la firma sigue un orden sencillo. Primero, certificado de urbanismo operativo y consulta del expediente de permisos en la mairie<\/em>: qu\u00e9 se autoriz\u00f3, cu\u00e1ndo, con qu\u00e9 planos y si existe declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n y conformidad. Segundo, declaraci\u00f3n escrita de la vendedora sobre la existencia de permisos para cada elemento, ampliaci\u00f3n, piscina, cobertizo y muro, con entrega de copias; una carta vaga del tipo todo es antiguo<\/em> no protege a nadie, como demuestra el caso de Tol\u00f3n. Tercero, comparaci\u00f3n f\u00edsica entre lo autorizado y lo existente, con fotos y, si la inversi\u00f3n lo justifica, visita de un t\u00e9cnico que mida superficies y distancias a linderos. Cuarto, condici\u00f3n suspensiva en el compromiso: o la vendedora obtiene el permiso de regularizaci\u00f3n antes de la escritura, o el comprador recupera la se\u00f1al y cada uno sigue su camino; la mec\u00e1nica de estas condiciones y de la se\u00f1al se explica en el art\u00edculo sobre la retractaci\u00f3n de diez d\u00edas y la se\u00f1al en el compromiso<\/a>. Quinto, si la irregularidad es menor y asumible, negociar el precio a la baja por el coste de la regularizaci\u00f3n y el riesgo residual, dejando constancia escrita del descuento y de su motivo.<\/p>\n

Si usted ya compr\u00f3 y descubre la irregularidad, el orden se invierte pero la l\u00f3gica es la misma. Re\u00fana de inmediato la prueba de la fecha de terminaci\u00f3n y del conocimiento que la vendedora ten\u00eda: actas de infracci\u00f3n anteriores, condenas previas, declaraciones fiscales de obra nueva, anuncios de venta que presum\u00edan de la ampliaci\u00f3n o de la piscina, y la carta o el cuestionario que la vendedora firm\u00f3 ante el notario. Solicite en el ayuntamiento el estado exacto de la parcela y las posibilidades reales de regularizaci\u00f3n seg\u00fan el plan vigente. Intente la v\u00eda amistosa por escrito antes de demandar, porque el juez valora qui\u00e9n quiso resolver y qui\u00e9n se neg\u00f3. Y no deje pasar el tiempo: las acciones para anular o indemnizar por dolo tienen plazos cortos que corren desde que se descubre el enga\u00f1o, y cada mes sin actuar debilita la prueba y acerca los gastos. La mec\u00e1nica general de la prueba, los plazos y la reclamaci\u00f3n del precio en una compra con defecto se desarrolla en el art\u00edculo sobre defectos ocultos y humedades tras la compra<\/a>, que conviene leer en paralelo cuando la irregularidad urban\u00edstica se suma a des\u00f3rdenes materiales.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Comprar en Francia una casa con ampliaci\u00f3n o piscina exige una verificaci\u00f3n que ning\u00fan notario hace por usted: cotejar lo construido con lo autorizado en el ayuntamiento antes de firmar. Si la obra es irregular, mida los tres relojes, seis a\u00f1os para la sanci\u00f3n penal y diez para la demolici\u00f3n pedida por el ayuntamiento, ambos desde una terminaci\u00f3n que habr\u00e1 que probar edificio por edificio; intente la regularizaci\u00f3n cuando el plan local la permita; y si el vendedor ocult\u00f3 la situaci\u00f3n, reclame por dolo con el expediente municipal, las fechas y los documentos firmados en la mano. La casa ideal sigue si\u00e9ndolo cuando sus papeles est\u00e1n en regla; cuando no lo est\u00e1n, el precio debe reflejarlo o la firma debe esperar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un espa\u00f1ol encuentra su casa ideal en Francia y descubre que la ampliaci\u00f3n o la piscina se construyeron sin permiso ni declaraci\u00f3n en el ayuntamiento. 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