Vive usted en Espa\u00f1a y tiene un piso en Francia que quiere alquilar. La agencia le dice que con letra G ya no se puede firmar ning\u00fan contrato, o el inquilino que lleva a\u00f1os dentro le escribe para pedir una rebaja del alquiler porque el certificado energ\u00e9tico es malo. A veces la escena es la contraria: acaba de comprar barato un piso con letra F y descubre que, sin obras, ese alquiler con el que contaba no existe. En los tres casos la pregunta es la misma y es urgente: \u00bfqu\u00e9 proh\u00edbe exactamente la ley francesa hoy, c\u00f3mo se prueba la letra real del piso, qu\u00e9 plazos corren y qu\u00e9 camino permite volver a alquilar legalmente?<\/p>\n
La respuesta est\u00e1 en la decencia energ\u00e9tica<\/em> de la vivienda. En franc\u00e9s se llama logement d\u00e9cent<\/em>, que se traduce como vivienda digna o decente: todo arrendador debe entregar al inquilino una vivienda que cumpla unos m\u00ednimos, y desde 2025 la energ\u00eda forma parte de esos m\u00ednimos. La ley francesa de clima y resiliencia de 22 de agosto de 2021<\/a> program\u00f3 la salida progresiva del alquiler de las llamadas passoires thermiques<\/em>, literalmente coladeros t\u00e9rmicos, es decir, las viviendas m\u00e1s tragonas de energ\u00eda. El calendario est\u00e1 en vigor y lo confirman tanto la administraci\u00f3n en su nota oficial de 3 de enero de 2025<\/a> como la p\u00e1gina del ministerio de Transici\u00f3n Ecol\u00f3gica actualizada el 19 de diciembre de 2025<\/a>. Este art\u00edculo explica el calendario completo, el congelamiento de alquileres que ya se aplica desde 2022, c\u00f3mo probar la letra con un diagn\u00f3stico v\u00e1lido, qu\u00e9 obras exige la copropiedad, qu\u00e9 puede ordenar el juez y qu\u00e9 particularidades tiene Par\u00eds e Isla de Francia. Si su problema es otro diagn\u00f3stico err\u00f3neo, como termitas, amianto o plomo, la prueba y los plazos contra vendedor y profesional se explican en nuestro art\u00edculo sobre diagn\u00f3sticos err\u00f3neos o ausentes<\/a>.<\/p>\n La regla de base es sencilla: un propietario debe entregar al inquilino una vivienda digna, y una vivienda con mala etiqueta energ\u00e9tica ya no lo es. Las etiquetas van de la A, la m\u00e1s eficiente, a la G, la peor, seg\u00fan la clasificaci\u00f3n del art\u00edculo L.173-1-1 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>, que ordena los edificios por consumo en kilovatios-hora de energ\u00eda primaria por metro cuadrado y a\u00f1o y por emisiones de gases de efecto invernadero. La letra que aparece en el anuncio no es un adorno comercial: es la que decide si el piso se puede alquilar.<\/p>\n El calendario en vigor, tal como lo publica la administraci\u00f3n, es el siguiente. Desde el 1 de enero de 2023, una vivienda cuyo consumo supere los 450 kWh de energ\u00eda final por metro cuadrado y a\u00f1o ya se considera manifiestamente superadora del umbral de consumo y, por tanto, no digna. Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas con letra G<\/strong> en el diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico se consideran no dignas y ya no pueden alquilarse<\/strong>. A partir del 1 de enero de 2028, les llegar\u00e1 el turno a las viviendas con letra F<\/strong>. Y a partir del 1 de enero de 2034, tampoco podr\u00e1n alquilarse las viviendas con letra E<\/strong>. Estas fechas figuran en la nota oficial del servicio p\u00fablico franc\u00e9s<\/a> y en el cuadro de criterios del ministerio<\/a>, que cita como base el art\u00edculo 6 de la ley de alquileres de 6 de julio de 1989<\/a> en su versi\u00f3n aplicable, el art\u00edculo 160 de la ley de clima de 2021<\/a> y el decreto de decencia de 30 de enero de 2002<\/a>.<\/p>\n Un matiz temporal decide muchos casos. La prohibici\u00f3n se aplica a los contratos firmados, renovados o reconducidos t\u00e1citamente a partir del 1 de enero de 2025. Si el contrato se firm\u00f3 antes de esa fecha, sigue viviendo hasta su renovaci\u00f3n o su reconducci\u00f3n t\u00e1cita, que es la pr\u00f3rroga autom\u00e1tica habitual de tres a\u00f1os en vivienda, y en ese momento la prohibici\u00f3n entra en juego. El Senado adopt\u00f3 el 1 de abril de 2025, en primera lectura, una proposici\u00f3n de ley que aclara precisamente este punto, que los contratos en curso solo quedan sujetos en su renovaci\u00f3n o reconducci\u00f3n dentro de un l\u00edmite de tres a\u00f1os, y que adapta las modalidades de aplicaci\u00f3n por el juez para los litigios nacidos desde la entrada en vigor; pero ese texto debe todav\u00eda ser examinado por la Asamblea Nacional y no ha modificado el calendario<\/strong>, como recuerda la ficha de seguimiento legislativo<\/a>. Desconf\u00ede, por tanto, de quien le prometa que la prohibici\u00f3n de la letra G ha sido derogada o aplazada: a d\u00eda de hoy sigue vigente. En Guadalupe, Martinica, Guayana, Reuni\u00f3n y Mayotte rige un calendario propio posterior, con la letra G vetada desde 2028 y la F desde 2031.<\/p>\n Antes incluso de la prohibici\u00f3n de alquilar existe una segunda trampa, que ya muerde desde hace a\u00f1os: el congelamiento de alquileres. Desde el 24 de agosto de 2022, la ley de clima proh\u00edbe cualquier aumento del alquiler de las viviendas F y G del parque privado<\/strong>, para los contratos concluidos, renovados o reconducidos t\u00e1citamente despu\u00e9s de esa fecha. El propietario afectado no puede subir el alquiler entre dos inquilinos al firmar un contrato nuevo, ni aplicar la revisi\u00f3n anual, ni imponer el complemento que en Par\u00eds permite a veces superar el alquiler de referencia. El ministerio lo explica con claridad en su p\u00e1gina dedicada al congelamiento<\/a>: el nuevo inquilino puede apoyarse en su propio contrato, que menciona el alquiler del contrato anterior, para comprobar que no ha habido aumento.<\/p>\n La \u00fanica salida del congelamiento es demostrar con un nuevo diagn\u00f3stico, realizado despu\u00e9s de las obras<\/strong>, que la vivienda ha dejado de ser un coladero t\u00e9rmico, es decir, que alcanza como m\u00ednimo la clase E. Mientras ese nuevo certificado no exista, el alquiler queda clavado. Para un propietario que vive en Espa\u00f1a y cuenta con esa renta, la lecci\u00f3n pr\u00e1ctica es doble: primero, conserve el contrato anterior y cada diagn\u00f3stico con sus fechas, porque la fecha decide qu\u00e9 r\u00e9gimen se aplica; segundo, no anuncie el piso con un alquiler superior al anterior si la letra es F o G, porque el inquilino entrante tiene c\u00f3mo controlarlo y el juez tambi\u00e9n.<\/p>\n La tercera pieza es la informaci\u00f3n obligatoria. El art\u00edculo L.173-2 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> impone que, desde 2022, cuando el rendimiento del bien no alcanza el nivel exigido, esa obligaci\u00f3n figure en los anuncios de venta o alquiler y en las escrituras y contratos. Y a partir del 1 de enero de 2028, ser\u00e1 el propio incumplimiento el que deba mencionarse en anuncios, ventas y alquileres. En la pr\u00e1ctica, un anuncio que oculte una letra G o un contrato que silencie el nivel real prepara el terreno para una reclamaci\u00f3n del inquilino o del comprador: la prueba del enga\u00f1o ya estar\u00e1 escrita por el propio anunciante. Si compr\u00f3 con humedades o defectos que el vendedor call\u00f3, el camino de la garant\u00eda por vicios ocultos se detalla en nuestro art\u00edculo sobre defectos ocultos y humedades<\/a>, distinto del r\u00e9gimen energ\u00e9tico que aqu\u00ed se explica pero a menudo acumulado en el mismo piso.<\/p>\n Todo se juega en un documento de pocas p\u00e1ginas: el diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em>, el DPE, que se traduce como diagn\u00f3stico de rendimiento energ\u00e9tico. Es el profesional que visita el piso quien mide, calcula y firma la letra, y su documento decide si usted puede alquilar o no. Por eso la primera tarea, tanto del propietario no residente como del inquilino que quiere reclamar, es conseguir un DPE v\u00e1lido y leerlo con lupa.<\/p>\n El DPE describe la cantidad de energ\u00eda consumida o estimada, en energ\u00eda primaria y final, y las emisiones de gases de efecto invernadero para un uso normalizado del bien, con recomendaciones para mejorar y el importe te\u00f3rico del gasto anual de los usos incluidos, seg\u00fan el art\u00edculo L.126-26 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a>. Debe elaborarlo una persona cualificada e independiente, con seguro que cubra su responsabilidad, y sin v\u00ednculos que comprometan su imparcialidad. El propietario arrendador debe entregar al inquilino un DPE de como m\u00e1ximo diez a\u00f1os<\/strong> a la fecha de la firma o de la renovaci\u00f3n, y los DPE realizados desde el 1 de julio de 2021 valen diez a\u00f1os, como recuerda la ficha oficial sobre el DPE en el alquiler<\/a>. Un DPE anterior a julio de 2021, hecho con facturas o con el m\u00e9todo antiguo, ya no sirve: si su expediente solo contiene ese papel, necesita uno nuevo antes de discutir letra alguna.<\/p>\n En la venta, el DPE viaja dentro del dossier de diagnostic technique<\/em>, el expediente de diagn\u00f3sticos que el vendedor entrega y que se anexa a la promesa de venta o a la escritura. El art\u00edculo L.271-4 del mismo C\u00f3digo<\/a> enumera su contenido: plomo, amianto, termitas, gas, riesgos, el DPE y, en su caso, la auditor\u00eda energ\u00e9tica, electricidad y dem\u00e1s piezas. Dos advertencias importan aqu\u00ed. Primera, las recomendaciones que acompa\u00f1an al DPE solo tienen valor indicativo: el comprador no puede exigir al vendedor que ejecute las obras recomendadas por el simple hecho de figurar en el certificado. Segunda, para las casas individuales y los edificios peque\u00f1os fuera de copropiedad con letras D, E, F o G que se ponen a la venta, el vendedor debe encargar adem\u00e1s una auditor\u00eda energ\u00e9tica<\/em>, que propone un recorrido de obras por etapas coherente, cuya primera etapa alcanza como m\u00ednimo la clase E y que contempla llegar a la B salvo imposibilidad t\u00e9cnica o coste desproporcionado, seg\u00fan el art\u00edculo L.126-28-1<\/a>. Esa auditor\u00eda debe entregarse al posible comprador desde la primera visita, incluso por v\u00eda electr\u00f3nica. Si compra una casa con letra F o G y nadie le mostr\u00f3 la auditor\u00eda en la primera visita, guarde la prueba de esa omisi\u00f3n: es un incumplimiento del vendedor que cuenta.<\/p>\n En copropiedad, el edificio tambi\u00e9n tiene su propio diagn\u00f3stico colectivo: todo edificio de viviendas colectivas con permiso de construir anterior al 1 de enero de 2013 dispone de un DPE realizado en las condiciones del art\u00edculo L.126-26, renovado o actualizado cada diez a\u00f1os, salvo que un diagn\u00f3stico posterior al 1 de julio de 2021 ya acredite clase A, B o C, seg\u00fan el art\u00edculo L.126-31<\/a>. Pida al syndic<\/em>, el administrador de la comunidad, ese DPE colectivo y el plan de obras: le dir\u00e1n si el problema de su letra viene de sus ventanas o de la caldera com\u00fan del edificio, y esa diferencia cambia por completo qui\u00e9n debe pagar cada obra.<\/p>\n \u00bfY si la letra es falsa? El diagnostiqueur responde de sus errores, salvo que el error provenga de informaciones falsas que el propio propietario le comunic\u00f3 voluntariamente, como recuerda la ficha oficial. Los tribunales lo aplican con severidad. El tribunal judicial de Burdeos conden\u00f3 el 11 de junio de 2026, autos 23\/09245, a un diagnostiqueur y a su aseguradora por un DPE de 2019 que anunciaba clase C con 143 kWh por metro cuadrado y a\u00f1o cuando la realidad, confirmada por pericia judicial, era clase D con 162: el profesional hab\u00eda cometido errores manifiestos al no visitar todos los locales ni aplicar las reglas del oficio, y deb\u00eda adem\u00e1s informaci\u00f3n y consejo. El tribunal record\u00f3 que el expediente de diagn\u00f3sticos existe para informar al comprador y que la responsabilidad nace cuando el diagn\u00f3stico no se hace conforme a las normas y resulta err\u00f3neo, sobre el fundamento general de la responsabilidad por culpa del art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo civil, con acci\u00f3n directa del perjudicado contra la aseguradora. Con un matiz honesto que conviene retener: el perjuicio indemnizable no fue la p\u00e9rdida de valor de la casa ni el exceso de consumo, que dependen del bien real y no del papel, sino la p\u00e9rdida de oportunidad de haber negociado el precio<\/strong> con una letra D amarilla en vez de una C verde claro, con 900 kWh anuales de diferencia valorados a 0,20 euros, es decir, 180 euros al a\u00f1o no tenidos en cuenta, sobre una compra de 512.500 euros; a ello se sumaron 1.000 euros por resistencia abusiva frente a los intentos amistosos y periciales. La lecci\u00f3n para el propietario espa\u00f1ol es clara: ante una letra dudosa, encargue un segundo DPE o una pericia, conserve facturas de energ\u00eda reales, y reclame al profesional y a su seguro sin dejar pasar el tiempo, porque la prueba del error se construye con documentos fechados.<\/p>\n Con la letra probada empieza lo dif\u00edcil: salir de ella. Si el piso est\u00e1 en copropiedad, que es lo habitual en Par\u00eds y en las grandes ciudades, casi ninguna obra \u00fatil se decide a solas. Aislar la fachada o el tejado y cambiar la calefacci\u00f3n o el agua caliente colectivas tocan partes comunes o equipos comunes, y requieren el acuerdo de la junta de propietarios, como recuerda el propio ministerio. La tabla oficial de mayor\u00edas<\/a> es precisa: los trabajos de ahorro de energ\u00eda o de reducci\u00f3n de gases de efecto invernadero, incluyan o no trabajos de inter\u00e9s colectivo en partes privativas, se votan por mayor\u00eda absoluta del art\u00edculo 25<\/strong>, la mayor\u00eda de los votos de todos los copropietarios, presentes o ausentes. Si la resoluci\u00f3n alcanza al menos un tercio de los votos, puede votarse de nuevo en mayor\u00eda simple del art\u00edculo 24, y si ni siquiera eso se logra, una nueva junta convocada en tres meses sobre el mismo proyecto puede decidir en art\u00edculo 24. La jurisprudencia afina el criterio cuando la obra es mixta: la Sala Tercera de lo Civil de la Corte de Casaci\u00f3n, el 3 de julio de 2025, recurso 23-21.429, confirm\u00f3 que unas obras de estanqueidad de terraza con mejor aislamiento se hab\u00edan votado v\u00e1lidamente en art\u00edculo 24 porque su finalidad primera era reparar las filtraciones y la mejora t\u00e9rmica era secundaria, aunque existiera un contexto de estudio energ\u00e9tico. Moraleja pr\u00e1ctica: prepare el expediente t\u00e9cnico antes de la junta, califique cada obra por su finalidad real y, si la junta rechaza un proyecto puramente energ\u00e9tico, trabaje desde ya la segunda convocatoria.<\/p>\n Si la junta vota mal o le perjudica, el plazo para impugnar es corto. Seg\u00fan la ficha oficial de impugnaci\u00f3n<\/a>, el copropietario disconforme debe demandar en dos meses desde la notificaci\u00f3n del acta<\/strong> por el administrador; si el acta jam\u00e1s se notific\u00f3, el plazo es de cinco a\u00f1os. La demanda va ante el tribunal judicial del lugar del inmueble y exige abogado. No deje dormir el acta en un caj\u00f3n de su casa de Espa\u00f1a: dos meses pasan deprisa.<\/p>\nI. Lo que la ley francesa proh\u00edbe hoy y lo que ya tiene fecha<\/h2>\n
A. El calendario de la decencia energ\u00e9tica: 2025, 2028 y 2034<\/h3>\n
B. El alquiler congelado desde 2022 y las menciones obligatorias en anuncios y contratos<\/h3>\n
II. Probar la letra real, hacer las obras y defenderse ante el juez<\/h2>\n
A. Probar: el diagn\u00f3stico v\u00e1lido, la auditor\u00eda y la responsabilidad del profesional<\/h3>\n
B. Obras, copropiedad y juez: el camino completo, con parada en Par\u00eds<\/h3>\n