Su padre o su madre ha fallecido y le deja un piso en Francia. Usted vive en Espa\u00f1a. Entre los papeles que el notario franc\u00e9s le reclama aparece un documento que ning\u00fan heredero espera: la constancia inmobiliaria, en franc\u00e9s attestation de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, sin la cual el piso no puede inscribirse a su nombre en el registro franc\u00e9s ni venderse con seguridad. A ello se suma el testamento otorgado en Espa\u00f1a, que debe registrarse en Francia antes de producir efectos sobre el inmueble, y tres plazos estrictos que corren desde el fallecimiento aunque usted viva fuera.<\/p>\n
Este art\u00edculo es la segunda parte de un recorrido en dos gu\u00edas complementarias. Si su problema principal es la cuenta bancaria bloqueada, el certificado sucesorio europeo y el cobro del dinero, lea primero la gu\u00eda de este mismo sitio sobre heredar en Francia viviendo en Espa\u00f1a con el banco bloqueando el dinero: certificado sucesorio europeo, registro del testamento, plazos y c\u00f3mo cobrar<\/a>, que trata ese frente en detalle. Lo que sigue presupone ese desbloqueo en marcha y se concentra en el piso: qu\u00e9 constancia pide el notario y para qu\u00e9 sirve, c\u00f3mo se integra el testamento espa\u00f1ol en el expediente inmobiliario, qu\u00e9 plazos mandan para vender o conservar, y qu\u00e9 errores cuestan dinero. Est\u00e1 pensado para quien vive en Espa\u00f1a y hereda en Francia, y tambi\u00e9n para quien ya reside en Francia pero desconoce el procedimiento. Cada t\u00e9rmino franc\u00e9s se explica en su primera aparici\u00f3n y cada afirmaci\u00f3n determinante remite a la fuente oficial enlazada.<\/p>\n La demanda medida en Espa\u00f1a confirma que el problema es estable: unas treinta b\u00fasquedas mensuales medias entre agosto de 2025 y julio de 2026 para herencia en francia y unas setenta para comprar casa en francia siendo espa\u00f1ol, seg\u00fan el informe interno del bufete basado en Google Ads. Son cifras hist\u00f3ricas y redondeadas que no identifican nacionalidad ni lengua materna; aqu\u00ed solo confirman que el caso es frecuente. El fondo del art\u00edculo depende exclusivamente del derecho franc\u00e9s vigente, verificado durante este trabajo.<\/p>\n Ning\u00fan tr\u00e1mite sobre el piso avanza sin la prueba de su calidad de heredero, y ning\u00fan acto de disposici\u00f3n debe firmarse antes de decidir si acepta la herencia. Esta primera parte resume lo imprescindible y remite al desarrollo completo de la gu\u00eda bancaria citada en la introducci\u00f3n; no la repite, la presupone.<\/p>\n En Francia, la prueba de la calidad de heredero se establece por todos los medios, como dispone el art\u00edculo 730 del C\u00f3digo civil<\/a>, pero los bancos, el notario y el registro solo aceptan documentos precisos. El documento de referencia es el acta de notoriedad, en franc\u00e9s acte de notori\u00e9t\u00e9, redactada por un notario franc\u00e9s a petici\u00f3n de uno o varios herederos. El art\u00edculo 730-1 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que la prueba puede resultar de este acta, que debe mencionar el acta de defunci\u00f3n, los justificantes aportados como las actas del estado civil y, en su caso, los documentos sobre liberalidades por causa de muerte, y que contiene la afirmaci\u00f3n firmada por los solicitantes de que tienen vocaci\u00f3n, solos o con otros que designan, a recoger todo o parte de la sucesi\u00f3n. Dicho de forma sencilla: el notario identifica a los herederos y la parte de cada uno a partir de los documentos que usted aporta, y deja constancia en un acta que bancos y registros aceptan.<\/p>\n La alternativa privada, la atestaci\u00f3n firmada por todos los herederos, en franc\u00e9s attestation sign\u00e9e de l’ensemble des h\u00e9ritiers, solo funciona en sucesiones peque\u00f1as y simples. La p\u00e1gina oficial sobre c\u00f3mo probar la calidad de heredero<\/a> precisa que solo sirve cuando la sucesi\u00f3n es inferior a 5 965 euros, y el art\u00edculo L312-1-4 del C\u00f3digo monetario y financiero<\/a> exige que declare a la vez que no hay testamento ni otros herederos, que no hay contrato de matrimonio, que el portador est\u00e1 autorizado a percibir los fondos o cerrar las cuentas, que no hay pleito en curso y, para el cierre de cuentas, que la sucesi\u00f3n no comporta ning\u00fan bien inmueble. Desde el momento en que hay un piso en Francia, la atestaci\u00f3n queda descartada: el banco exigir\u00e1 el acta de notoriedad y el notario no publicar\u00e1 nada sin ella.<\/p>\n Para obtener el acta, prepare desde Espa\u00f1a la carpeta del estado civil: extracto de su acta de nacimiento, extracto del acta de nacimiento del fallecido, copia \u00edntegra del acta de defunci\u00f3n y, en su caso, extracto del acta de matrimonio del fallecido. El notario comprobar\u00e1 adem\u00e1s si existe testamento mediante el fichero central de disposiciones de \u00faltimas voluntades, en franc\u00e9s Fichier central des dispositions de derni\u00e8res volont\u00e9s, abreviado FCDDV; la misma p\u00e1gina oficial indica que la interrogaci\u00f3n cuesta 18 euros desde la Francia metropolitana y 15 euros desde el extranjero. Si el fallecido otorg\u00f3 testamento en Espa\u00f1a, no firme jam\u00e1s una atestaci\u00f3n que declare que no hay testamento: ese documento nacer\u00eda inv\u00e1lido y habr\u00eda que empezar de cero ante notario. Si apareci\u00f3 un testamento manuscrito entre los papeles del fallecido, el art\u00edculo 1007 del C\u00f3digo civil<\/a> exige depositarlo en manos de un notario antes de ejecutarlo, con acta de apertura y remisi\u00f3n al juzgado del lugar de apertura de la sucesi\u00f3n. Entr\u00e9guelo intacto, sin tachaduras ni a\u00f1adidos.<\/p>\n Quien dude entre aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar por las deudas o la hipoteca que pueda traer el piso debe leer antes la gu\u00eda de este sitio sobre aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar cuando el piso heredado trae deudas<\/a>, con prueba, plazos y protecci\u00f3n para no pagar de su bolsillo. Ninguna firma de aceptaci\u00f3n debe preceder a esa lectura si el pasivo le preocupa.<\/p>\n El banco franc\u00e9s bloquea las cuentas de titularidad individual en cuanto conoce el fallecimiento. La p\u00e1gina oficial sobre qu\u00e9 ocurre con la cuenta bancaria en caso de fallecimiento<\/a> precisa que quedan bloqueadas la cuenta corriente, la cuenta a la vista y las libretas de ahorro, que los intereses siguen corriendo hasta el pago del saldo, y que tras el fallecimiento pueden pagarse por cargo en cuenta, dentro de los fondos disponibles y con un l\u00edmite de 5 965 euros, los gastos funerarios, los de la \u00faltima enfermedad y los impuestos debidos por el fallecido. El saldo se liquida con la sucesi\u00f3n. El mismo art\u00edculo L312-1-4 del C\u00f3digo monetario y financiero<\/a> organiza el cierre y el pago de los saldos con el acta de notoriedad o, bajo el umbral y sin inmueble, con la atestaci\u00f3n privada. La p\u00e1gina oficial a\u00f1ade que los gastos de gesti\u00f3n sucesoria del banco est\u00e1n topados al 1 % del saldo total con un m\u00e1ximo de 857 euros: reclame la factura detallada si la cifra le sorprende, pero un cargo dentro de ese l\u00edmite es normal.<\/p>\n Dos advertencias breves antes de pasar al piso. Las cuentas conjuntas obedecen al convenio de cuenta: en principio siguen abiertas salvo oposici\u00f3n de los herederos del cotitular fallecido, y la parte del fallecido se fija al liquidar la sucesi\u00f3n. No trate una cuenta conjunta como individual ni disponga de todo su saldo sin el notario. Y el certificado sucesorio europeo, en franc\u00e9s certificat successoral europ\u00e9en, creado por el Reglamento europeo de sucesiones n\u00famero 650\/2012<\/a>, acredita qui\u00e9n es heredero en otro Estado miembro pero no ejecuta por s\u00ed solo la entrega de fondos cuando falta una formalidad fiscal: la Corte de Casaci\u00f3n francesa, en su sentencia de 13 de abril de 2022, recurso n\u00famero 20-23.530, publicada en el Bolet\u00edn<\/a>, confirm\u00f3 que el banco no comete falta al exigir el registro del testamento extranjero previsto por el art\u00edculo 1000 del C\u00f3digo civil<\/a> y el art\u00edculo 655 del C\u00f3digo general de impuestos<\/a>. El desarrollo completo de este punto, con el procedimiento paso a paso ante el banco, est\u00e1 en la gu\u00eda bancaria del 3 de octubre<\/a>, a la que esta parte se remite expresamente para no duplicarla.<\/p>\n Con la calidad de heredero en v\u00edas de quedar probada y el frente bancario encauzado, el segundo frente es el inmueble. Aqu\u00ed se juega lo m\u00e1s valioso del expediente y tambi\u00e9n lo m\u00e1s irreversible: vender sin la constancia adecuada bloquea la operaci\u00f3n, y conservar sin medir gastos ni plazos convierte el piso en una carga. Esta segunda parte es el coraz\u00f3n del art\u00edculo.<\/p>\n Cuando la sucesi\u00f3n comprende un bien inmueble, el notario redacta la constancia inmobiliaria, en franc\u00e9s attestation de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re o attestation immobili\u00e8re apr\u00e8s d\u00e9c\u00e8s. Es el acta notarial que constata la transmisi\u00f3n del inmueble a los herederos y que se publica en el servicio de publicidad inmobiliaria, para que el registro refleje qui\u00e9n es el nuevo propietario. Sin esa publicaci\u00f3n, usted es heredero pero no figura como titular registral, y ning\u00fan comprador serio ni su banco aceptar\u00e1n firmar: el adquirente exige una cadena de titularidad publicada y continua. Si su intenci\u00f3n es vender el piso r\u00e1pidamente, comun\u00edquelo al notario desde la primera cita, porque la constancia sigue siendo necesaria para justificar su derecho a vender, salvo montajes de transmisi\u00f3n directa desde la sucesi\u00f3n que solo el notario puede evaluar en su caso concreto. No encargue por su cuenta certificados registrales esperando sustituir este documento, y no firme ning\u00fan precontrato de venta privada que presente como vendedor a quien a\u00fan no es titular registral: el comprador podr\u00eda exigir despu\u00e9s responsabilidades por una venta de cosa ajena aparente.<\/p>\n Si el fallecido dej\u00f3 testamento en Espa\u00f1a que atribuye el piso franc\u00e9s, el tratamiento registral es el mismo que ante el banco: el testamento extranjero debe registrarse conforme al art\u00edculo 1000 del C\u00f3digo civil<\/a> y al art\u00edculo 655 del C\u00f3digo general de impuestos<\/a>, en la oficina fiscal del domicilio o \u00faltimo domicilio conocido en Francia y adem\u00e1s en la del lugar del inmueble, sin doble imposici\u00f3n del derecho. Conserve el original o la copia aut\u00e9ntica espa\u00f1ola, su traducci\u00f3n jurada si el notario la pide, y el justificante de registro: son las piezas que el banco ya le exigi\u00f3 para los fondos y que el notario necesitar\u00e1 para publicar la constancia. La ley aplicable al conjunto de la sucesi\u00f3n se determina por el mismo Reglamento 650\/2012<\/a>, que como regla general somete la sucesi\u00f3n a la ley de la \u00faltima residencia habitual del fallecido salvo elecci\u00f3n de la ley nacional en testamento: no d\u00e9 por sentado que el piso franc\u00e9s se rige autom\u00e1ticamente por la ley espa\u00f1ola porque usted viva en Espa\u00f1a o porque el testamento sea espa\u00f1ol. Comunique al notario desde el principio su residencia en Espa\u00f1a, la existencia de cuentas y del piso en Francia, y cualquier donaci\u00f3n anterior, porque esos datos determinan la oficina competente y los formularios.<\/p>\n Vender o conservar no es solo una preferencia familiar: es un c\u00e1lculo con tres variables francesas. Primera, el estado del piso y sus obligaciones de vendedor. Si vende, deber\u00e1 entregar los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos obligatorios y responder de los defectos que conozca; las gu\u00edas de este sitio sobre defectos ocultos con humedades<\/a> y sobre diagn\u00f3sticos err\u00f3neos o ausentes de termitas, amianto o plomo<\/a> muestran, del lado del comprador, lo que un vendedor negligente arriesga: resoluci\u00f3n, rebaja del precio y da\u00f1os. Haga revisar el piso por un profesional antes de ponerlo en venta, re\u00fana facturas de obras y diagn\u00f3sticos, y no oculte humedades ni fisuras que usted conozca. Segunda, la situaci\u00f3n posesoria y familiar. Si un hermano ocupa el piso o se niega a vender, no cambie la cerradura ni corte suministros para presionarlo: la indivisi\u00f3n tiene sus reglas y sus procedimientos, tratados en la gu\u00eda sobre hermano que no quiere vender y bloqueo en indivisi\u00f3n<\/a>, y si un hermano pretende quedarse con la casa, la atribuci\u00f3n preferente con compensaci\u00f3n<\/a> ofrece un marco tasado. La v\u00eda es el requerimiento documentado y, en su caso, la autorizaci\u00f3n judicial, nunca la v\u00eda de hecho. Tercera, el coste de conservar: gastos de comunidad, impuestos locales, seguro del piso vac\u00edo, mantenimiento y, en su caso, cuota de la hipoteca heredada. Pida al notario y al s\u00edndico, en franc\u00e9s syndic de copropri\u00e9t\u00e9, el estado de cuentas de la comunidad antes de decidir: conservar un piso con derramas pendientes o con un pr\u00e9stamo impagado sin plan de pago es aceptar una sangr\u00eda mensual a distancia.<\/p>\n Antes de decidir entre vender o conservar, pida al s\u00edndico de la comunidad el estado actualizado de la cuenta del piso, las actas de las \u00faltimas tres asambleas generales y el cuaderno de mantenimiento del edificio, en franc\u00e9s carnet d’entretien. Esos documentos revelan derramas votadas pero a\u00fan no llamadas, obras colectivas pendientes como fachada o ascensor, y litigios de la comunidad que condicionan tanto el precio de venta como el coste de conservaci\u00f3n. Si las actas muestran una obra colectiva importante votada sin calendario de pago, descu\u00e9ntela de su c\u00e1lculo en ambos escenarios: como vendedor, el comprador la negociar\u00e1 a la baja; como conservador, la pagar\u00e1 usted. Ninguna decisi\u00f3n seria sobre el piso se toma sin haber le\u00eddo esas actas.<\/p>\n Una menci\u00f3n fiscal breve y necesaria: la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n y los derechos eventuales pertenecen a la materia fiscal franco-espa\u00f1ola, que este bufete trata en su vertical dedicada. Se\u00f1ale al notario su residencia en Espa\u00f1a desde la primera cita. Lo que s\u00ed debe retener aqu\u00ed, porque condiciona su calendario de venta o conservaci\u00f3n, son los plazos civiles y fiscales de la parte siguiente.<\/p>\n Tres plazos mandan en toda herencia con piso en Francia, y ninguno se suspende porque usted viva en Espa\u00f1a. El primero es fiscal: la declaraci\u00f3n de sucesi\u00f3n debe registrarse en seis meses desde el fallecimiento cuando el fallecido muri\u00f3 en la Francia metropolitana, y en un a\u00f1o en todos los dem\u00e1s casos, como dispone el art\u00edculo 641 del C\u00f3digo general de impuestos<\/a>. Si el fallecido muri\u00f3 en Espa\u00f1a, usted dispone en principio de un a\u00f1o, pero no lo apure: el notario necesita semanas para reunir actas, interrogar el fichero de testamentos, registrar el testamento espa\u00f1ol y redactar el acta y la constancia. Pregunte en la primera cita qui\u00e9n presenta la declaraci\u00f3n, ante qu\u00e9 servicio y con qu\u00e9 justificantes, y pida un calendario escrito. El desacuerdo entre coherederos no suspende el plazo fiscal: son las penalidades las que acaban pagando la desavenencia.<\/p>\n El segundo plazo es civil y protege su libertad de decidir: la facultad de opci\u00f3n se prescribe a los diez a\u00f1os desde la apertura de la sucesi\u00f3n, y quien no se pronuncia en ese plazo se reputa renunciante, seg\u00fan el art\u00edculo 780 del C\u00f3digo civil<\/a>. Diez a\u00f1os parece mucho, pero no autoriza a desentenderse: mientras tanto, el piso genera comunidad, impuestos y seguros, y los coherederos pueden pedir la partici\u00f3n. Adem\u00e1s, aceptar de forma t\u00e1cita antes de informarse puede cerrarle la renuncia posterior. El art\u00edculo 784 del C\u00f3digo civil<\/a> permite realizar sin que ello implique aceptaci\u00f3n los actos puramente conservatorios o de vigilancia y los de administraci\u00f3n provisional sin tomar el t\u00edtulo de heredero, y reputa conservatorios el pago de funerales, \u00faltima enfermedad, impuestos del fallecido y alquileres urgentes, el cobro de frutos o la venta de perecederos justificando el empleo de los fondos, y los actos para evitar el agravamiento del pasivo. Cualquier otro acto que requiera el inter\u00e9s de la sucesi\u00f3n y que usted quiera realizar sin tomar la calidad de heredero debe ser autorizado por el juez. Traducci\u00f3n pr\u00e1ctica: pagar el funeral, el seguro del piso o la comunidad con fondos sucesorios y conservar los justificantes no le convierte en aceptante; vaciar la cuenta, repartirse el dinero, vender muebles o reformar integralmente el piso s\u00ed pueden valer como aceptaci\u00f3n. Ante la duda, autorizaci\u00f3n judicial previa y cada factura guardada.<\/p>\n El tercer plazo es el de reacci\u00f3n ante deudas descubiertas tarde: quien acept\u00f3 pura y simplemente y descubre despu\u00e9s una deuda que ten\u00eda motivos leg\u00edtimos para ignorar puede pedir ser liberado en todo o en parte cuando su pago afectar\u00eda gravemente a su patrimonio personal, pero debe demandar en los cinco meses desde que conoci\u00f3 la existencia y la importancia de la deuda, conforme al art\u00edculo 786 del C\u00f3digo civil<\/a>. Anote la fecha exacta de cada descubrimiento y consulte de inmediato: cinco meses pasan deprisa viviendo fuera, con la correspondencia llegando a una direcci\u00f3n francesa antigua.<\/p>\n Los cinco errores que m\u00e1s dinero cuestan en expedientes franco-espa\u00f1oles con piso son estos. Primero, disponer del dinero o de los muebles antes del acta de notoriedad, lo que puede valer como aceptaci\u00f3n t\u00e1cita y cerrarle la renuncia o el beneficio de inventario. Segundo, firmar la atestaci\u00f3n privada declarando que no hay testamento cuando existe uno espa\u00f1ol, lo que invalida el documento y obliga a empezar de cero. Tercero, exigir al banco o al registro efectos del testamento extranjero sin registrarlo fiscalmente, terminando en un conflicto evitable tras la doctrina de la sentencia de 13 de abril de 2022. Cuarto, poner el piso en venta u ofrecerlo sin constancia inmobiliaria publicada, lo que retrasa o hace fracasar la operaci\u00f3n cuando el comprador pide garant\u00edas registrales. Quinto, dejar pasar el plazo de declaraci\u00f3n fiscal esperando el acuerdo familiar, porque el desacuerdo no suspende nada. Todos tienen el mismo origen: actuar antes de probar la calidad de heredero en la forma francesa y antes de registrar el documento extranjero. Invierta ese orden y el expediente avanza.<\/p>\n Para Par\u00eds y la regi\u00f3n parisina, donde se concentran muchos pisos heredados por familias hispanohablantes, a\u00f1ada una capa pr\u00e1ctica: identifique la notar\u00eda del expediente y el servicio de publicidad inmobiliaria competente por la ubicaci\u00f3n del piso, verifique qui\u00e9n ocupa el piso y con qu\u00e9 t\u00edtulo, corte o renegocie los suministros a nombre del fallecido, asegure el inmueble vac\u00edo, y mantenga las llaves bajo control documentado entre coherederos. Si el piso est\u00e1 alquilado, conserve el contrato y no notifique nada al inquilino sin el notario: los alquileres pertenecen a la sucesi\u00f3n y su reparto sigue a la liquidaci\u00f3n. Cada semana ganada al principio del expediente es un mes ahorrado al final.<\/p>\nI. Lo previo imprescindible: probar qui\u00e9n es heredero antes de tocar el piso<\/h2>\n
A. Acta de notoriedad o atestaci\u00f3n privada: cu\u00e1l sirve cuando hay un piso<\/h3>\n
B. El banco en una p\u00e1gina: qu\u00e9 retiene, qu\u00e9 paga y por qu\u00e9 el testamento espa\u00f1ol se registra<\/h3>\n
II. El piso en Francia: constancia del notario, testamento extranjero y plazos para vender o conservar<\/h2>\n
A. La constancia inmobiliaria, el testamento espa\u00f1ol y la decisi\u00f3n de vender o conservar<\/h3>\n
B. Los tres plazos que mandan, los cinco errores que cuestan dinero y Par\u00eds<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n