Visit\u00f3 una casa en Francia con una agencia, luego compr\u00f3 directamente al vendedor y meses despu\u00e9s recibe una carta que le reclama miles de euros de comisi\u00f3n. Si vive en Espa\u00f1a y acaba de comprar en Francia, esta situaci\u00f3n es m\u00e1s frecuente de lo que parece: la agencia sostiene que la venta se hizo gracias a ella, aunque usted nunca firm\u00f3 nada con ella o firm\u00f3 solo un papel el d\u00eda de la visita. El derecho franc\u00e9s no le da la raz\u00f3n autom\u00e1ticamente a la agencia ni al comprador: todo depende de qu\u00e9 papeles existen, en qu\u00e9 fechas se firmaron y de qui\u00e9n present\u00f3 realmente el bien a qui\u00e9n.<\/p>\n
Este art\u00edculo explica, con las reglas francesas vigentes y dos decisiones de septiembre de 2026 que aclaran el juego, cu\u00e1ndo la agencia puede cobrar, cu\u00e1ndo no puede y c\u00f3mo defenderse paso a paso, con pruebas y plazos. Los t\u00e9rminos franceses se explican en su primera aparici\u00f3n. Las citas en franc\u00e9s son literales y breves; lo que sigue a cada una es una explicaci\u00f3n en espa\u00f1ol, no la traducci\u00f3n oficial.<\/p>\n
En Francia, la intermediaci\u00f3n inmobiliaria est\u00e1 regulada por la ley n.\u00ba 70-9 del 2 de enero de 1970, llamada ley Hoguet, cuyo art\u00edculo 6 exige un contrato escrito<\/a> para cada operaci\u00f3n, y por su decreto de aplicaci\u00f3n n.\u00ba 72-678 del 20 de julio de 1972. Sin ese contrato escrito, al que en franc\u00e9s se llama mandat<\/em>, la agencia no tiene derecho a comisi\u00f3n. Esta es la primera verificaci\u00f3n, y es eliminatoria: si no hay mandat<\/em> firmado antes de la visita, la reclamaci\u00f3n nace muy debilitada.<\/p>\n El mandat de recherche<\/em> es el contrato por el que usted encarga a la agencia que busque un bien para comprarlo. Debe redactarse por escrito antes de que la agencia act\u00fae, entregarse un ejemplar al mandante y mencionar, entre otros datos, la tarjeta profesional del agente (carte professionnelle<\/em>): su n\u00famero y el lugar de expedici\u00f3n deben figurar en el mandato. La Corte de Casaci\u00f3n (3.\u00aa sala civil, 11 de septiembre de 2026, recurso n.\u00ba 23-17.579) record\u00f3 que el agente debe ser titular de una tarjeta profesional vigente y hacer constar su n\u00famero y lugar de expedici\u00f3n en el mandato escrito que est\u00e1 obligado a formalizar para cada operaci\u00f3n concreta.<\/p>\n Esa misma decisi\u00f3n matiza un punto que interesa a quien recibe una reclamaci\u00f3n basada en un defecto de forma: la simple ausencia del lugar de expedici\u00f3n de la tarjeta en el mandato no lo anula por s\u00ed sola cuando el agente demuestra que era titular de una tarjeta v\u00e1lida en la fecha de la firma. Dicho de otro modo, un error menor de menci\u00f3n no salva autom\u00e1ticamente al comprador si el mandato existe y el profesional estaba habilitado. La defensa debe entonces desplazarse a lo esencial: \u00bfexisti\u00f3 mandato antes de la negociaci\u00f3n directa?, \u00bfpresent\u00f3 la agencia el bien?, \u00bfhizo visitarlo?<\/p>\n El decreto de aplicaci\u00f3n a\u00f1ade una exigencia pr\u00e1ctica muy \u00fatil para su defensa: la agencia debe llevar un registro de mandatos. En un litigio reciente ante la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds se invoc\u00f3 precisamente el art\u00edculo 78 del decreto de 1972, que organiza ese registro. Si la agencia dice que usted le dio un mandato verbal o que el papel se perdi\u00f3, pida el n\u00famero de inscripci\u00f3n del mandato en su registro: una agencia seria lo proporciona; su ausencia es un indicio grave a su favor.<\/p>\n Retenga tambi\u00e9n el principio general del art\u00edculo 1103 del C\u00f3digo civil<\/a>: \u00abLes contrats l\u00e9galement form\u00e9s tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faits\u00bb. En espa\u00f1ol: los contratos legalmente celebrados tienen fuerza de ley entre quienes los firmaron. Este art\u00edculo juega en los dos sentidos: si firm\u00f3 un mandato v\u00e1lido, le obliga; si no firm\u00f3 nada, la agencia no puede inventar obligaciones a su cargo. Y el art\u00edculo 1353 del C\u00f3digo civil<\/a> a\u00f1ade que \u00abCelui qui r\u00e9clame l’ex\u00e9cution d’une obligation doit la prouver\u00bb. En espa\u00f1ol: quien reclama el cumplimiento de una obligaci\u00f3n debe probarlo. La carga de la prueba pesa sobre la agencia, no sobre usted.<\/p>\n El bon de visite<\/em> es el papel que la agencia le hace firmar el d\u00eda de la visita, normalmente con la direcci\u00f3n del bien y una frase por la que usted reconoce que conoci\u00f3 el inmueble a trav\u00e9s de ella. La jurisprudencia constante dice que ese papel no es un mandat<\/em>: por s\u00ed solo no crea el derecho a la comisi\u00f3n. As\u00ed lo resume la prensa jur\u00eddica especializada: el bono de visita no constituye un contrato de mandato entre el agente y el visitante, de modo que no basta por s\u00ed solo para exigir la comisi\u00f3n. Pero \u2014y este \u00abpero\u00bb es decisivo\u2014 el bono firmado s\u00ed sirve como prueba de que la agencia le present\u00f3 el bien y de en qu\u00e9 fecha lo hizo.<\/p>\n Dos decisiones lo ilustran desde \u00e1ngulos opuestos. La primera, cl\u00e1sica, la cita el Journal de l’Agence<\/em>: un agente con mandato no exclusivo hace visitar un bien con bono firmado, y el visitante compra directamente al vendedor diecinueve meses despu\u00e9s por un precio muy inferior; la Corte de Casaci\u00f3n reconoci\u00f3 al agente la comisi\u00f3n fijada en el mandato (Civ. 1.\u00aa, 14 de noviembre de 2000, n.\u00ba 98-10.629, caso recordado por la prensa jur\u00eddica especializada). Moraleja: un bono firmado, combinado con un mandato v\u00e1lido, puede obligar a pagar aunque la compra directa ocurra mucho despu\u00e9s y a otro precio.<\/p>\n La segunda es muy reciente y juega a favor del comprador. El 12 de septiembre de 2026, la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds (polo 4, sala 1, RG 24\/00698) rechaz\u00f3 una reclamaci\u00f3n de 48.960 euros de una agencia contra un comprador. Los hechos son casi un manual de lo que usted debe verificar: mandato de b\u00fasqueda firmado el 11 de junio de 2021 para un hotel en Isla de Francia, con remuneraci\u00f3n del 7,2 %; bono de visita del 17 de junio; compra directa en abril de 2022 por 688.000 euros, mientras la agencia hab\u00eda presentado el bien por 988.000 euros. El tribunal de Bobigny hab\u00eda condenado al comprador, pero la corte revoc\u00f3 la condena. \u00bfPor qu\u00e9? Porque qued\u00f3 demostrado que el comprador negociaba directamente con el vendedor desde antes: se present\u00f3 solo el 26 de mayo de 2021, se reuni\u00f3 con el abogado del vendedor el 3 de junio, y el vendedor certific\u00f3 que nunca firm\u00f3 mandato de venta con la agencia. La agencia, adem\u00e1s, no transmiti\u00f3 la direcci\u00f3n del bien ni lo hizo visitar antes de que el comprador tratara directamente. Conclusi\u00f3n de la corte: la agencia no contribuy\u00f3 a la venta y la operaci\u00f3n no se considera concluida por su intermediaci\u00f3n; por tanto, no hay comisi\u00f3n, aunque exista un mandato de b\u00fasqueda firmado despu\u00e9s y un bono de visita firmado.<\/p>\n F\u00edjese en la regla que une ambas decisiones, formulada por la Corte de Casaci\u00f3n en su fallo de septiembre de 2026: cuando el agente, con mandato de b\u00fasqueda, hace visitar un inmueble y el comprador trata luego directamente con el vendedor, la operaci\u00f3n se presume concluida por intermediaci\u00f3n del agente, que tiene derecho a la comisi\u00f3n pactada, salvo ajuste al precio efectivo de venta y a las circunstancias o las faltas que haya cometido el agente. La presunci\u00f3n existe, pero se ajusta al precio efectivo y puede caer si el agente no hizo nada o si el comprador ya conoc\u00eda el bien por otra v\u00eda.<\/p>\n De aqu\u00ed sale su primera tarea pr\u00e1ctica: reconstruir la cronolog\u00eda con documentos. \u00bfCu\u00e1ndo conoci\u00f3 el bien por primera vez y por qu\u00e9 canal? \u00bfCu\u00e1ndo firm\u00f3 el mandato, si lo firm\u00f3? \u00bfCu\u00e1ndo firm\u00f3 el bono de visita? \u00bfLa agencia le transmiti\u00f3 realmente la direcci\u00f3n y organiz\u00f3 la visita, o lleg\u00f3 usted antes por un anuncio, un conocido o el propio vendedor? Cada fecha con su prueba \u2014correos, mensajes, anuncios guardados, testimonios escritos\u2014 decide el litigio.<\/p>\n No responda de palabra ni por tel\u00e9fono a una reclamaci\u00f3n de comisi\u00f3n. Todo por escrito, todo fechado, todo guardado. Y no pague bajo presi\u00f3n: pagar se interpreta como reconocer la deuda y luego resulta mucho m\u00e1s dif\u00edcil recuperar el dinero. El procedimiento que sigue es el que corresponde a un comprador que vive en Espa\u00f1a y recibe una reclamaci\u00f3n en Francia.<\/p>\n Primero, exija a la agencia que le env\u00ede el expediente completo: copia del mandat<\/em> firmado con su fecha, n\u00famero de inscripci\u00f3n en el registro de mandatos, copia de la tarjeta profesional vigente a la fecha de la firma, copia del bono o bonos de visita firmados y el detalle del c\u00e1lculo de la comisi\u00f3n reclamada. Si el mandato no tiene fecha anterior a sus propias negociaciones, o si la agencia no aporta nada, d\u00edgalo por escrito y conserve el correo. Muchas reclamaciones se detienen aqu\u00ed.<\/p>\n Segundo, reconstruya su propia prueba de anterioridad. Sirve todo documento fechado: el anuncio que usted vio primero, los correos o mensajes con el vendedor o con su abogado anteriores al mandato, el justificante de una primera visita por su cuenta, la atestaci\u00f3n escrita de un testigo. En el caso parisino de 2026, lo decisivo fueron dos piezas modestas: un correo del abogado del vendedor posterior a una reuni\u00f3n del 3 de junio y una atestaci\u00f3n del vendedor que certificaba que el comprador se hab\u00eda presentado solo el 26 de mayo. Guarde originales y copias, y si vive en Espa\u00f1a pida a sus interlocutores franceses que fechen y firmen sus escritos con copia del documento de identidad: ante un juez franc\u00e9s, eso pesa.<\/p>\n Tercero, si la agencia insiste, env\u00ede una mise en demeure<\/em>, es decir, un requerimiento formal de cesar en la reclamaci\u00f3n o de justificarla, por carta certificada con acuse de recibo o por comisario de justicia (commissaire de justice<\/em>, antes huissier<\/em>). El art\u00edculo 1344 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que \u00abLe d\u00e9biteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante\u00bb. En espa\u00f1ol: al deudor se le requiere mediante un requerimiento o un acto con interpelaci\u00f3n suficiente. La regla le protege en sentido inverso: mientras la deuda no est\u00e9 establecida, usted no es deudor y no debe pagar; y si alg\u00fan d\u00eda un juez le condena, los intereses solo correr\u00e1n desde un requerimiento v\u00e1lido o desde la demanda.<\/p>\n Cuarto, controle la prescripci\u00f3n. Las acciones personales en Francia prescriben a los cinco a\u00f1os: el art\u00edculo 2224 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que \u00abLes actions personnelles ou mobili\u00e8res se prescrivent par cinq ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire d’un droit a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits lui permettant de l’exercer\u00bb. En espa\u00f1ol: las acciones personales prescriben a los cinco a\u00f1os desde el d\u00eda en que el titular conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer los hechos que le permiten ejercerlas. Una agencia que reclama cuatro a\u00f1os despu\u00e9s de la venta a\u00fan est\u00e1 en plazo; una que reclama siete a\u00f1os despu\u00e9s, normalmente ya no. Verifique la fecha de la venta en la escritura notarial (acte authentique<\/em>) y comp\u00e1rela con la fecha de la primera reclamaci\u00f3n escrita.<\/p>\n Quinto, antes de ir al juez, existe la mediaci\u00f3n de consumo. Si usted compr\u00f3 como particular, puede proponer a la agencia acudir a su mediador de consumo (m\u00e9diateur de la consommation<\/em>): el art\u00edculo L612-1 del C\u00f3digo de consumo<\/a> reconoce a todo consumidor el derecho a recurrir a un mediador para resolver amistosamente el litigio con un profesional, y obliga al profesional a garantizar ese recurso efectivo. La mediaci\u00f3n deja constancia escrita, cuesta menos que un pleito y su resultado puede presentarse luego ante el juez.<\/p>\n Una nota para Par\u00eds e Isla de Francia, que refuerza su posici\u00f3n si el bien est\u00e1 all\u00ed: los litigios de comisi\u00f3n se llevan ante el tribunal judicial del lugar competente, y la jurisprudencia parisina reciente es exigente con las agencias. Las dos decisiones citadas en este art\u00edculo vienen de ese ressort: el tribunal judicial de Bobigny en primera instancia y la corte de apelaci\u00f3n de Par\u00eds en apelaci\u00f3n. Si el inmueble est\u00e1 en Par\u00eds o en la peque\u00f1a corona, prepare su expediente con esa vara de medir: mandato fechado y registrado, direcci\u00f3n efectivamente transmitida por la agencia, visita realmente organizada por ella. Sin esos tres elementos, la reclamaci\u00f3n tiene pocas posibilidades ante esas jurisdicciones. Conserve adem\u00e1s los plazos pr\u00e1cticos: responda a cada carta en dos o tres semanas, no deje pasar citaciones y, si recibe una asignaci\u00f3n judicial (assignation<\/em>), respete el plazo indicado para designar abogado en Francia, porque la incomparecencia puede costarle una condena en rebeld\u00eda, como le ocurri\u00f3 en primera instancia al comprador del caso parisino, que solo gan\u00f3 en apelaci\u00f3n.<\/p>\n Quienes compran desde Espa\u00f1a deben prestar atenci\u00f3n a un punto de procedimiento: los documentos espa\u00f1oles \u2014poder notarial, acta de manifestaciones, correos\u2014 son utilizables ante el juez franc\u00e9s, pero conviene acompa\u00f1arlos de traducci\u00f3n al franc\u00e9s cuando sean determinantes, y los poderes para actuar deben prever expresamente la representaci\u00f3n en justicia. Si su compra desde Espa\u00f1a incluy\u00f3 poder, se\u00f1al y pr\u00e9stamo, revise tambi\u00e9n la gu\u00eda de compra desde Espa\u00f1a sobre poder, se\u00f1al, pr\u00e9stamo y plazos<\/a> para situar la reclamaci\u00f3n de la agencia dentro del calendario completo de su operaci\u00f3n.<\/p>\n Cuando el mandato existe y es v\u00e1lido, la agencia suele apoyarse en dos cl\u00e1usulas: la prohibici\u00f3n de tratar directamente con el vendedor durante cierto tiempo tras el fin del mandato y la cl\u00e1usula penal que fija la indemnizaci\u00f3n. Ninguna de las dos es autom\u00e1tica: ambas se discuten, y la jurisprudencia de septiembre de 2026 da las claves.<\/p>\n La cl\u00e1usula de no elusi\u00f3n (clause de non-contournement<\/em> o de interdicci\u00f3n de tratar directamente) solo obliga dentro del tiempo que ella misma fija. En el fallo de Casaci\u00f3n de septiembre de 2026, los mandatos duraban tres meses y prohib\u00edan tratar directamente durante doce meses tras su expiraci\u00f3n, es decir, hasta abril y agosto de 2017; la compra se hizo en octubre de 2018, con mandatos y penas ya agotados. La Corte cas\u00f3 la condena porque la corte de apelaci\u00f3n no hab\u00eda comprobado si las estipulaciones limitaban en el tiempo la prohibici\u00f3n: una vez vencido el plazo de la cl\u00e1usula, el mandante recupera la libertad de tratar directamente con el vendedor. Compruebe pues las fechas con lupa: duraci\u00f3n del mandato, punto de partida del plazo de no elusi\u00f3n y fecha de su escritura de compra. Si su compra es posterior al vencimiento, la cl\u00e1usula ya no puede fundar la comisi\u00f3n, aunque la agencia le hubiera presentado el bien a\u00f1os antes.<\/p>\n La corte parisina a\u00f1ade un segundo freno: la cl\u00e1usula solo se aplica si el bien le fue realmente presentado por la agencia. All\u00ed, la prohibici\u00f3n cubr\u00eda doce meses tras el mandato e inclu\u00eda tratar a trav\u00e9s de sociedades participadas, pero el comprador hab\u00eda negociado antes de que la agencia le presentara nada; la cl\u00e1usula result\u00f3 inaplicable. Si usted conoci\u00f3 el bien por otro canal antes de la agencia, re\u00fana la prueba de esa anterioridad: es su mejor defensa contra la cl\u00e1usula.<\/p>\n La cl\u00e1usula penal (clause p\u00e9nale<\/em>), que fija por adelantado la suma debida en caso de incumplimiento, tampoco es intangible. El art\u00edculo 1231-5 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que cuando el contrato prev\u00e9 que quien incumpla pagar\u00e1 cierta suma en concepto de da\u00f1os y perjuicios, no puede concederse una suma mayor ni menor, pero \u00able juge peut, m\u00eame d’office, mod\u00e9rer ou augmenter la p\u00e9nalit\u00e9 ainsi convenue\u00bb. En espa\u00f1ol: el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena pactada. En la pr\u00e1ctica parisina, los jueces reducen las penas manifiestamente excesivas teniendo en cuenta el precio real de la operaci\u00f3n y el trabajo efectivo de la agencia: una comisi\u00f3n calculada sobre un precio de presentaci\u00f3n de 988.000 euros cuando la venta se cerr\u00f3 en 688.000 ya parte con un recorte previsible, y una agencia que no visit\u00f3 ni negoci\u00f3 ver\u00e1 su pena reducida con m\u00e1s motivo. Adem\u00e1s, el art\u00edculo 1104 del C\u00f3digo civil<\/a> recuerda que \u00abLes contrats doivent \u00eatre n\u00e9goci\u00e9s, form\u00e9s et ex\u00e9cut\u00e9s de bonne foi\u00bb, en espa\u00f1ol: los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse de buena fe, y esta disposici\u00f3n es de orden p\u00fablico. Una agencia que reclama a sabiendas de que no intervino, o que oculta piezas, se expone a que el juez tenga en cuenta esa deslealtad.<\/p>\n Queda el caso del bono de visita firmado por error o por cortes\u00eda, cuando usted ya negociaba por su cuenta. La corte de Par\u00eds consider\u00f3 que firmar el bono sabiendo que no se le dar\u00eda curso es una falta (faute<\/em>), pero desestim\u00f3 la indemnizaci\u00f3n porque la agencia no sufri\u00f3 ning\u00fan perjuicio: supo al d\u00eda siguiente que el comprador no segu\u00eda adelante y no demostr\u00f3 diligencia alguna entre ambas fechas. Sin perjuicio probado no hay da\u00f1os y perjuicios, aunque haya falta. Si firm\u00f3 un bono en esas circunstancias, no lo oculte: expl\u00edquelo desde el primer escrito, aporte la cronolog\u00eda anterior y obligue a la agencia a demostrar qu\u00e9 trabajo concreto hizo por usted despu\u00e9s de esa firma. Normalmente no podr\u00e1 demostrar ninguno.<\/p>\n Y si ya pag\u00f3 la comisi\u00f3n bajo presi\u00f3n y luego descubre que no la deb\u00eda \u2014porque no hab\u00eda mandato previo, porque la cl\u00e1usula estaba vencida o porque la agencia no intervino\u2014, el pago puede repetirse: quien paga lo indebido puede reclamar su devoluci\u00f3n por la acci\u00f3n de repetici\u00f3n de lo indebido, dentro del plazo general de cinco a\u00f1os del art\u00edculo 2224 citado. Act\u00fae entonces con rapidez: requiera la devoluci\u00f3n por escrito, cuantifique la suma con intereses desde el requerimiento y, si la agencia se niega, acuda a la mediaci\u00f3n y luego al tribunal judicial. Conserve el justificante del pago y toda la correspondencia que muestre la presi\u00f3n o la amenaza de demanda: ante el juez, el contexto del pago cuenta.<\/p>\n La agencia que le reclama una comisi\u00f3n debe probar tres cosas, en este orden: un mandato escrito anterior a su negociaci\u00f3n, que le present\u00f3 efectivamente el bien con direcci\u00f3n y visita, y que la reclamaci\u00f3n llega dentro de los plazos y de la vigencia de las cl\u00e1usulas. Si falta el mandato, la reclamaci\u00f3n carece de base; si el bono de visita existe pero usted ya negociaba antes por otra v\u00eda, la cl\u00e1usula de no elusi\u00f3n no se le aplica; si el plazo de la cl\u00e1usula venci\u00f3, usted recuper\u00f3 su libertad; y si la agencia le demanda, el juez ajustar\u00e1 la pena al precio real y al trabajo realmente prestado, y no conceder\u00e1 nada sin perjuicio demostrado. Su tarea es una sola, pero exigente: una cronolog\u00eda documentada desde el primer d\u00eda, respuestas siempre escritas y ning\u00fan pago bajo presi\u00f3n. Con ese expediente, la presunci\u00f3n que protege a las agencias se vuelve lo que es: una presunci\u00f3n, no una condena.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Visit\u00f3 con una agencia y compr\u00f3 directamente al vendedor: \u00bfpuede exigirle comisi\u00f3n? 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B. El bono de visita no es un contrato, pero sirve como prueba<\/h3>\n
II. C\u00f3mo defenderse paso a paso: papeles, plazos y recursos<\/h2>\n
A. Responder, reunir pruebas y usar los plazos a su favor<\/h3>\n
B. Si la agencia le demanda o si ya pag\u00f3: cl\u00e1usulas, pena y repetici\u00f3n<\/h3>\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n