Compr\u00f3 una casa de segunda mano en Francia, firm\u00f3 ante notario, recibi\u00f3 las llaves y, con las primeras lluvias, aparecen manchas de humedad, olor a moho, una v\u00e9randa que gotea o un suelo que cede. Meses despu\u00e9s, un profesional le dice que el problema es antiguo: infiltraciones conocidas, una instalaci\u00f3n modificada sin norma o un saneamiento individual deficiente. La pregunta es entonces muy concreta: \u00bfpuede reclamar al vendedor aunque la escritura diga que compra \u00aben el estado en que se encuentra\u00bb? \u00bfEn qu\u00e9 plazo? \u00bfY qu\u00e9 prueba necesita si el vendedor dice que \u00e9l no sab\u00eda nada?<\/p>\n
El Derecho franc\u00e9s responde con una garant\u00eda legal precisa, la garant\u00eda de los defectos ocultos, que los textos llaman garantie des vices cach\u00e9s<\/em>. Su art\u00edculo central, el art\u00edculo 1641 del C\u00f3digo civil<\/a>, dispone: \u00ab Le vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donn\u00e9 qu’un moindre prix, s’il les avait connus. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa, sin valor oficial: el vendedor responde de los defectos ocultos de lo vendido que lo hacen impropio para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador, de haberlos conocido, no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado un precio menor. La cita oficial es el texto franc\u00e9s; lo que sigue entre comillas francesas es Derecho vigente, y la explicaci\u00f3n espa\u00f1ola es una ayuda de lectura.<\/p>\n Este art\u00edculo explica, para un comprador hispanohablante de vivienda usada en Francia, qu\u00e9 cuatro condiciones debe reunir el defecto, qu\u00e9 papel juega la cl\u00e1usula de \u00absin garant\u00eda\u00bb que aparece en casi todas las escrituras entre particulares, qu\u00e9 ocurre con los diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos que el vendedor entrega, c\u00f3mo se prueba el defecto y en qu\u00e9 plazo se debe actuar, y qu\u00e9 dos remedios ofrece la ley: devolver la casa y recuperar el precio, o conservarla y obtener una rebaja, con indemnizaci\u00f3n a\u00f1adida cuando el vendedor conoc\u00eda el defecto. Todo ello a partir de los textos vigentes verificados el 9 de octubre de 2026 y de tres decisiones recientes le\u00eddas \u00edntegramente: una sentencia de la Corte de Casaci\u00f3n de 23 de octubre de 2025, una sentencia del tribunal de apelaci\u00f3n de Rennes de 4 de noviembre de 2025 que anul\u00f3 una venta y orden\u00f3 restituir 195 000 euros, y una sentencia del tribunal de apelaci\u00f3n de N\u00eemes de 19 de marzo de 2026 que, al contrario, rechaz\u00f3 la anulaci\u00f3n por falta de prueba. Los nombres propios de las partes se omiten porque lo relevante es el razonamiento jur\u00eddico, id\u00e9ntico para cualquier comprador.<\/p>\n La garant\u00eda no cubre cualquier desperfecto que aparezca despu\u00e9s de la compra. Cubre un defecto muy concreto, definido por cuatro condiciones acumulativas que el comprador debe probar. Entenderlas evita dos errores opuestos: resignarse cuando existe un verdadero vicio oculto, o demandar por un simple desgaste visible que ning\u00fan juez admitir\u00e1.<\/p>\n La primera condici\u00f3n es que el defecto sea oculto, no aparente. El art\u00edculo 1642 del C\u00f3digo civil<\/a> establece que el vendedor no responde de los defectos aparentes, es decir, de aquellos de los que el comprador pudo convencerse por s\u00ed mismo. En la pr\u00e1ctica de la vivienda usada, esta distinci\u00f3n se juega en cada visita: unas fisuras finas en el yeso del sal\u00f3n, visibles a simple vista, ser\u00e1n normalmente calificadas de aparentes; unas fisuras estructurales disimuladas bajo un revestimiento decorativo, unas infiltraciones que solo aparecen con lluvia intensa o un forjado de madera podrido bajo una ducha encastrada pueden ser ocultas. Un detalle importante para el comprador extranjero que visita poco el inmueble: ser no profesional no dispensa de mirar, pero el juez aprecia lo aparente con criterio realista, teniendo en cuenta que un particular no es un t\u00e9cnico de la construcci\u00f3n. Lo que un perito habr\u00eda visto no equivale autom\u00e1ticamente a lo que un comprador medio pod\u00eda ver.<\/p>\n La segunda condici\u00f3n es la anterioridad: el defecto debe existir, aunque sea en germen, en la fecha de la venta. Un desorden nacido despu\u00e9s, por falta de mantenimiento del comprador o por obras que \u00e9l mismo encarg\u00f3, no es un vicio oculto. La prueba de la anterioridad es casi siempre pericial: el perito fecha el origen del desorden por su amplitud, su multiplicidad, la oxidaci\u00f3n, la antig\u00fcedad de los materiales o la coherencia con trabajos anteriores del vendedor. En el caso resuelto por el tribunal de apelaci\u00f3n de Rennes el 4 de noviembre de 2025 (recurso n.\u00ba 22\/02980)<\/a>, relativo a un conjunto inmobiliario vendido por escritura de 18 de octubre de 2016 por 195 000 euros, el perito judicial constat\u00f3 en su informe de 1 de julio de 2018 que las fisuras de los tabiques de yeso eran anteriores a la venta por su amplitud y su multiplicidad, y que hab\u00edan sido disimuladas por los vendedores; que la v\u00e9randa, construida en origen como simple cobertizo abierto, hab\u00eda sido transformada por los vendedores en pieza habitable, con infiltraciones imputables a esa transformaci\u00f3n; y que los vendedores hab\u00edan intervenido por s\u00ed mismos en la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica y en la ventilaci\u00f3n mec\u00e1nica controlada (la ventilation m\u00e9canique contr\u00f4l\u00e9e<\/em>, conocida por sus siglas VMC, es el sistema de renovaci\u00f3n de aire de la vivienda). El tribunal de primera instancia hab\u00eda rechazado la demanda considerando esos des\u00f3rdenes menores, aparentes o no probados; el tribunal de apelaci\u00f3n, apoyado en el informe pericial, revoc\u00f3 la sentencia y declar\u00f3 probados defectos anteriores a la venta y ocultos para el comprador.<\/p>\n La tercera condici\u00f3n es la gravedad, que el art\u00edculo 1641 expresa con dos variantes: el defecto hace la vivienda impropia para su destino, o disminuye tanto su uso que el comprador no habr\u00eda comprado o habr\u00eda pagado menos. La jurisprudencia aplica este criterio con severidad razonable: no basta una molestia o un acabado imperfecto; debe tratarse de un defecto que un comprador informado habr\u00eda considerado determinante. En el caso de Rennes, las infiltraciones en la v\u00e9randa transformada en habitaci\u00f3n, los defectos de la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica y de la VMC manipuladas por los vendedores y los des\u00f3rdenes disimulados alcanzaron ese umbral, y el tribunal pronunci\u00f3 la resoluci\u00f3n de la venta con restituci\u00f3n \u00edntegra del precio de 195 000 euros, m\u00e1s 3 395,92 euros de gastos notariales, 3 000 euros de perjuicio moral y 11 500 euros de perjuicio financiero. La cifra muestra que, cuando el vicio es grave y est\u00e1 probado, la reparaci\u00f3n judicial es completa y no simb\u00f3lica.<\/p>\n La cuarta condici\u00f3n se refiere a la persona del vendedor y a la famosa cl\u00e1usula de exclusi\u00f3n. El art\u00edculo 1643 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que el vendedor responde de los defectos ocultos aunque no los haya conocido, salvo que haya estipulado que no estar\u00e1 obligado a ninguna garant\u00eda. Traducci\u00f3n explicativa: responde incluso si los ignoraba, a menos que en el contrato se haya pactado la ausencia de garant\u00eda. De ah\u00ed que casi todas las escrituras de venta entre particulares incluyan una cl\u00e1usula por la que el comprador acepta el inmueble \u00aben su estado\u00bb, sin recurso contra el vendedor por vicios aparentes u ocultos. Esa cl\u00e1usula es v\u00e1lida entre particulares de buena fe, pero tiene dos l\u00edmites capitales, ambos confirmados por fuentes recientes.<\/p>\n Primer l\u00edmite: la cl\u00e1usula no protege al vendedor que conoc\u00eda el defecto. Si el comprador prueba que el vendedor sab\u00eda y ocult\u00f3, la cl\u00e1usula cae. Los notarios del Gran Par\u00eds lo explican en su nota publicada el 16 de octubre de 2025 por los notarios del Gran Par\u00eds: la exclusi\u00f3n solo funciona si el vendedor ignoraba leg\u00edtimamente el defecto; probada la mala fe, no puede oponerla. Esa misma nota recoge una sentencia de la Corte de Casaci\u00f3n de 5 de junio de 2025 en la que se descart\u00f3 la cl\u00e1usula porque el vendedor hab\u00eda realizado por s\u00ed mismo trabajos en su casa que causaron des\u00f3rdenes, que su seguro de da\u00f1os a la obra se hab\u00eda negado a cubrir: quien obra en su propia casa no puede pretender que ignoraba los des\u00f3rdenes. En el caso de Rennes, el mismo mecanismo oper\u00f3 de forma indirecta: los vendedores hab\u00edan transformado el cobertizo en v\u00e9randa habitable e intervenido la electricidad y la VMC, de modo que dif\u00edcilmente pod\u00edan alegar ignorancia de unos des\u00f3rdenes ligados a sus propias intervenciones.<\/p>\n Segundo l\u00edmite: la cl\u00e1usula no protege al vendedor profesional frente a un comprador no profesional. Los tribunales presumen que el profesional de la construcci\u00f3n o del sector inmobiliario conoce los defectos del bien que vende, de modo que no puede refugiarse en la exclusi\u00f3n. La simetr\u00eda es exacta y conviene conocerla: cuando la venta se celebra entre dos profesionales de la misma especialidad, la cl\u00e1usula recupera toda su eficacia. As\u00ed lo reafirm\u00f3 la Corte de Casaci\u00f3n, Sala Tercera de lo Civil, en su sentencia de 23 de octubre de 2025, recursos n.\u00ba 23-18.469 y acumulados<\/a>, con esta f\u00f3rmula, que se cita en su franc\u00e9s oficial: \u00ab Il r\u00e9sulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cach\u00e9s est opposable \u00e0 un acheteur professionnel de m\u00eame sp\u00e9cialit\u00e9 que celui qui lui vend la chose. \u00bb Traducci\u00f3n explicativa: de ese texto resulta que la cl\u00e1usula limitativa o exclusiva de la garant\u00eda puede oponerse a un comprador profesional de la misma especialidad que quien le vende. Para el comprador particular espa\u00f1ol, la lectura pr\u00e1ctica es clara: frente a un vendedor particular, la cl\u00e1usula existe pero cae si se prueba su conocimiento; frente a un vendedor profesional, la cl\u00e1usula casi nunca le proteger\u00e1.<\/p>\n Al comprar una vivienda usada en Francia, el vendedor entrega un expediente de diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos, el llamado dossier de diagnostic technique<\/em>. El art\u00edculo L271-4 del C\u00f3digo de la construcci\u00f3n y de la vivienda<\/a> impone que ese expediente se anexe a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura aut\u00e9ntica, y precisa que comprende, en las condiciones definidas por las normas que los rigen, documentos como el informe de riesgo de exposici\u00f3n al plomo, al que siguen los dem\u00e1s diagn\u00f3sticos exigibles seg\u00fan el caso. Traducci\u00f3n explicativa de la idea: no es un gesto comercial, sino una obligaci\u00f3n legal documentada. En la pr\u00e1ctica del mercado, ese expediente re\u00fane, seg\u00fan la antig\u00fcedad, la zona y las instalaciones del inmueble, diagn\u00f3sticos de plomo, amianto, termitas, electricidad, gas, eficiencia energ\u00e9tica, riesgos naturales y tecnol\u00f3gicos, saneamiento, ruido u otros que la normativa imponga en cada momento. Cada diagn\u00f3stico tiene su metodolog\u00eda, su \u00e1mbito y sus reservas, y conviene leerlos como lo que son: fotograf\u00edas t\u00e9cnicas con fecha, no certificados de buen estado general.<\/p>\n El error m\u00e1s frecuente del comprador extranjero consiste en creer que un expediente de diagn\u00f3sticos completo cierra toda reclamaci\u00f3n, o al contrario, que un diagn\u00f3stico err\u00f3neo garantiza autom\u00e1ticamente la anulaci\u00f3n de la venta. Ninguna de las dos ideas es exacta, y el caso de Rennes lo ilustra con tres situaciones distintas que conviene distinguir.<\/p>\n Primera situaci\u00f3n: lo que el expediente describe correctamente no puede presentarse despu\u00e9s como defecto oculto. En Rennes, el estado del saneamiento individual hab\u00eda sido descrito en la escritura de venta, de modo que el comprador no pod\u00eda invocar sobre ese punto la garant\u00eda: lo descrito en el acto deja de ser oculto. La lecci\u00f3n es directa: antes de firmar, el comprador debe leer el diagn\u00f3stico de saneamiento individual y, si menciona una instalaci\u00f3n no conforme o trabajos prescritos por el servicio p\u00fablico de saneamiento no colectivo (el SPANC<\/em>, el servicio local que controla las instalaciones individuales), debe exigir la realizaci\u00f3n de los trabajos, una rebaja o una condici\u00f3n en el contrato, porque despu\u00e9s ser\u00e1 tarde para alegar sorpresa.<\/p>\n Segunda situaci\u00f3n: lo que el expediente omite o describe mal puede fundar una reclamaci\u00f3n, pero por una v\u00eda distinta y complementaria. En Rennes, las indicaciones del diagn\u00f3stico de la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica, realizado por una empresa de diagn\u00f3stico demandada en el proceso, no se correspond\u00edan con la realidad, porque los vendedores hab\u00edan intervenido por s\u00ed mismos la instalaci\u00f3n despu\u00e9s o al margen de lo diagnosticado. El tribunal declar\u00f3 sin objeto la acci\u00f3n de repetici\u00f3n de los vendedores contra la empresa de diagn\u00f3stico, pero el desorden el\u00e9ctrico, probado por el peritaje judicial como anterior y oculto, s\u00ed se imput\u00f3 a los vendedores. La ense\u00f1anza es doble: contra el vendedor se act\u00faa por la garant\u00eda de defectos ocultos; contra el profesional del diagn\u00f3stico cabe una acci\u00f3n de responsabilidad propia cuando su informe es err\u00f3neo y ese error caus\u00f3 un da\u00f1o, por ejemplo porque el comprador confi\u00f3 en \u00e9l para pagar el precio. Son dos demandados posibles y dos fundamentos distintos, que pueden acumularse en un mismo proceso.<\/p>\n Tercera situaci\u00f3n: hay des\u00f3rdenes que ning\u00fan diagn\u00f3stico cubre y que solo el peritaje revela. La calidad del aire interior por revestimientos, la conformidad de un inserto de chimenea, la accesibilidad de registros o la presencia de hongos en un forjado de madera bajo un ba\u00f1o con plato encastrado sin protecci\u00f3n contra la humedad conforme a las normas t\u00e9cnicas: todo ello apareci\u00f3 en el litigio de Rennes y el tribunal lo trat\u00f3 defecto por defecto, admitiendo unos y rechazando otros. El comprador no puede limitarse a invocar \u00abla casa est\u00e1 mal\u00bb en bloque; debe identificar cada desorden, fecharlo y calificarlo. El tribunal de primera instancia hab\u00eda rechazado, entre otros puntos, la reclamaci\u00f3n sobre el agua no potable del pozo, porque el comprador no hab\u00eda justificado ni el car\u00e1cter oculto ni la disminuci\u00f3n del uso, y sobre las infiltraciones del techo del vestidor, por falta de prueba de anterioridad. El tribunal de apelaci\u00f3n confirm\u00f3 ese m\u00e9todo defecto por defecto, aunque invirti\u00f3 el resultado global. Reclamar bien es reclamar con precisi\u00f3n.<\/p>\n Una sentencia m\u00e1s reciente todav\u00eda, del tribunal de apelaci\u00f3n de N\u00eemes de 19 de marzo de 2026 (recurso n.\u00ba 24\/02487)<\/a>, confirma la exigencia de rigor desde el lado opuesto. All\u00ed, el tribunal de primera instancia de N\u00eemes hab\u00eda pronunciado el 10 de junio de 2024 la resoluci\u00f3n de una venta de agosto de 2022; el tribunal de apelaci\u00f3n revoc\u00f3 la sentencia, desestim\u00f3 la demanda de resoluci\u00f3n, excluy\u00f3 toda restituci\u00f3n del inmueble y del precio, y conden\u00f3 al comprador a las costas y a 5 000 euros por gastos no incluidos en costas. \u00bfPor qu\u00e9? Porque los compradores no demostraron que los vendedores tuvieran conocimiento de un defecto oculto que afectara al inmueble antes de la venta: dos incidentes puntuales que afectaron al techo de uno de los apartamentos no bastaban para probar un defecto de solidez del conjunto del edificio, establecido solo con posterioridad. La sentencia no niega la garant\u00eda; recuerda que la gravedad y la anterioridad deben probarse respecto del defecto exacto que se invoca, y que unos incidentes aislados no prueban por s\u00ed solos un vicio general del inmueble. Para el comprador espa\u00f1ol, el mensaje es sim\u00e9trico al de Rennes: con prueba pericial s\u00f3lida se gana incluso contra una sentencia inicial adversa; sin prueba del defecto preciso, se pierde incluso habiendo ganado en primera instancia.<\/p>\n Queda una exclusi\u00f3n legal que conviene conocer aunque sea marginal en la compra ordinaria: la garant\u00eda no tiene lugar en las ventas realizadas por autoridad judicial, seg\u00fan el art\u00edculo 1649 del C\u00f3digo civil<\/a>. Quien compra en subasta judicial compra con otras reglas y otros riesgos, y no puede invocar despu\u00e9s esta garant\u00eda contra el vendedor ejecutado. En la compra ordinaria ante notario, en cambio, la garant\u00eda se aplica plenamente, con la \u00fanica modulaci\u00f3n de la cl\u00e1usula de exclusi\u00f3n ya explicada.<\/p>\n Descubierto el defecto, el tiempo juega en dos direcciones. Por un lado, la ley concede un plazo generoso contado desde el descubrimiento; por otro, cada semana sin documentar debilita la prueba de la anterioridad, permite al vendedor alegar que el desorden naci\u00f3 del mal uso del comprador y deja que los trabajos de reparaci\u00f3n bienintencionados destruyan las huellas del defecto. El orden correcto es: proteger, documentar, requerir y demandar.<\/p>\n El primer paso es fijar el estado del inmueble tal como est\u00e1. Encargue sin demora un acta de constataci\u00f3n por un commissaire de justice<\/em> (el oficial antes llamado huissier de justice<\/em>, competente para levantar actas con fehaciencia): fotografiar\u00e1 humedades, infiltraciones, fisuras, olores, el estado de la v\u00e9randa, de la instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica y de la VMC, y har\u00e1 constar la fecha. En el caso de Rennes, un acta de 22 de diciembre de 2016, apenas dos meses despu\u00e9s de la escritura de octubre, constat\u00f3 olores muy fuertes de metano en la casa e infiltraciones de agua en la v\u00e9randa; esa inmediatez dio credibilidad a todo lo que sigui\u00f3. Despu\u00e9s, encargue un informe t\u00e9cnico privado a un perito o a un gabinete de \u044d\u043a\u0441\u043f\u0435\u0440\u0442\u0438\u0437\u0430 independiente: en Rennes, el informe de 1 de febrero de 2017 identific\u00f3 la superficie inferior a la anunciada, la v\u00e9randa construida sin declaraci\u00f3n previa y la discordancia del diagn\u00f3stico el\u00e9ctrico. No repare de forma definitiva antes de que el defecto quede documentado: una reparaci\u00f3n urgente para evitar un da\u00f1o mayor es leg\u00edtima, pero debe ir precedida de fotos, del acta y, si es posible, de la conservaci\u00f3n de las piezas sustituidas.<\/p>\n El segundo paso es requerir al vendedor por escrito, por carta certificada con acuse de recibo, describiendo cada desorden, acompa\u00f1ando el acta y el informe privado, y pidiendo una soluci\u00f3n en un plazo determinado. Este requerimiento no es una formalidad vac\u00eda: interrumpe inercias, fija la fecha en que el vendedor tuvo conocimiento, y ser\u00e1 le\u00eddo por el juez. Si dispone de un seguro de protecci\u00f3n jur\u00eddica, decl\u00e1rele el siniestro de inmediato: en el caso de N\u00eemes, el asegurador del comprador hab\u00eda intentado sin \u00e9xito una resoluci\u00f3n amistosa con los vendedores antes del proceso, y esa tentativa previa reforz\u00f3 la seriedad de la demanda aunque el resultado final fuera adverso. Conserve tambi\u00e9n toda la documentaci\u00f3n de la compra: anuncio de la agencia, expediente de diagn\u00f3sticos, escritura, facturas de trabajos del vendedor si las mencion\u00f3, y cualquier mensaje en que el vendedor afirmara que la casa estaba \u00absana\u00bb o \u00abreformada\u00bb.<\/p>\n El tercer paso, cuando el vendedor niega o calla, es el peritaje judicial. El art\u00edculo 145 del C\u00f3digo de procedimiento civil<\/a> permite ordenar, cuando existe un motivo leg\u00edtimo de conservar o establecer antes de todo proceso la prueba de hechos de los que puede depender la soluci\u00f3n del litigio, las medidas de instrucci\u00f3n legalmente admisibles, a petici\u00f3n de cualquier interesado, en procedimiento de petici\u00f3n o de urgencia (r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/em>). Traducci\u00f3n explicativa: antes de demandar sobre el fondo, puede pedir al juez urgente el nombramiento de un perito judicial que examine la casa, determine cada desorden, lo feche y se pronuncie sobre su car\u00e1cter oculto y su gravedad. Ese informe es la pieza central del proceso: en Rennes, el informe del perito judicial de 1 de julio de 2018 decidi\u00f3 la apelaci\u00f3n; en N\u00eemes, la ausencia de prueba equivalente sobre el defecto exacto decidido hizo fracasar la demanda. Pida el peritaje en cuanto tenga el informe privado y el vendedor se cierre: un peritaje pedido dos a\u00f1os despu\u00e9s, con la casa ya reformada por el comprador, pierde gran parte de su valor.<\/p>\n El cuarto paso es respetar el plazo legal, que es estricto pero se cuenta desde un punto favorable al comprador. El art\u00edculo 1648 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que la acci\u00f3n derivada de los defectos redhibitorios debe interponerse por el comprador en el plazo de dos a\u00f1os a contar desde el descubrimiento del defecto. Traducci\u00f3n explicativa: dos a\u00f1os desde que descubri\u00f3 o pudo razonablemente descubrir el vicio, no desde la escritura. En su franc\u00e9s oficial, el comienzo del texto es: \u00ab L’action r\u00e9sultant des vices r\u00e9dhibitoires doit \u00eatre intent\u00e9e par l’acqu\u00e9reur dans un d\u00e9lai de deux ans \u00e0 compter de la d\u00e9couverte du vice. \u00bb Unas humedades descubiertas en el primer invierno posterior a una compra de verano dejan, por tanto, un margen real de reacci\u00f3n, pero ese margen no autoriza la pasividad: el juez apreciar\u00e1 cu\u00e1ndo el comprador conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer el defecto, y un comprador que convive un a\u00f1o con infiltraciones crecientes sin hacerlas constar tendr\u00e1 dificultades para explicar su inacci\u00f3n. Adem\u00e1s, el plazo de dos a\u00f1os es un plazo para demandar, no para reflexionar: la demanda debe estar presentada antes de su vencimiento, con la prueba ya preparada.<\/p>\n Una advertencia pr\u00e1ctica para el comprador residente en Espa\u00f1a: la distancia no suspende los plazos ni dispensa de la prueba. Organice desde Espa\u00f1a el acta del commissaire de justice<\/em>, el informe privado y el requerimiento mediante apoderamiento o encargo directo, y evite que un familiar o un artesano realice obras de \u00abarreglo\u00bb que borren las huellas. Si el inmueble est\u00e1 en Par\u00eds o en Isla de Francia, donde los inmuebles antiguos con instalaciones individuales o colectivas complejas son frecuentes y los peritajes suelen tardar meses en se\u00f1alarse, la anticipaci\u00f3n es a\u00fan m\u00e1s decisiva: pida el peritaje en r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/em> en cuanto el vendedor rechace la reclamaci\u00f3n amistosa, sin esperar a reunir toda la documentaci\u00f3n accesoria.<\/p>\n Probado el defecto dentro del plazo, la ley ofrece al comprador una elecci\u00f3n, no una soluci\u00f3n \u00fanica. El art\u00edculo 1644 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que, en los casos de los art\u00edculos 1641 y 1643, el comprador puede elegir entre devolver la cosa y que se le restituya el precio, o conservar la cosa y que se le devuelva una parte del precio. Traducci\u00f3n explicativa: o resoluci\u00f3n con restituci\u00f3n rec\u00edproca, o conservaci\u00f3n con rebaja. La elecci\u00f3n es estrat\u00e9gica y debe hacerse con n\u00fameros sobre la mesa, porque cada camino tiene sus consecuencias.<\/p>\n La acci\u00f3n principal es la resoluci\u00f3n: se anula la venta, el comprador devuelve la casa y el vendedor devuelve el precio, m\u00e1s los gastos ocasionados por la venta. El art\u00edculo 1646 del C\u00f3digo civil<\/a> precisa que, si el vendedor ignoraba los defectos, solo estar\u00e1 obligado a la restituci\u00f3n del precio y al reembolso al comprador de los gastos ocasionados por la venta. Traducci\u00f3n explicativa: vendedor de buena fe responde del precio m\u00e1s los gastos, como los notariales. Es exactamente lo que aplic\u00f3 el tribunal de Rennes: restituci\u00f3n de los 195 000 euros de precio, con devoluci\u00f3n concomitante del inmueble, m\u00e1s los 3 395,92 euros de gastos notariales. La resoluci\u00f3n conviene cuando el defecto priva a la casa de su uso normal, cuando la reparaci\u00f3n es incierta o desproporcionada, o cuando se ha perdido la confianza en el bien: unas infiltraciones estructurales en la pieza habitable creada por el vendedor, una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica peligrosa manipulada por \u00e9l o un conjunto de des\u00f3rdenes disimulados justifican pedir la anulaci\u00f3n. Tenga en cuenta, sin embargo, que la resoluci\u00f3n obliga a devolver la casa y a buscar otra vivienda, con el coste y el trastorno que ello supone, y que el juez solo la pronunciar\u00e1 si el defecto alcanza la gravedad del art\u00edculo 1641.<\/p>\n La acci\u00f3n alternativa es la rebaja del precio, llamada acci\u00f3n estimatoria: el comprador conserva la casa y obtiene una reducci\u00f3n proporcional al defecto, fijada normalmente por el perito seg\u00fan el coste de reparaci\u00f3n y la p\u00e9rdida de valor. Esta v\u00eda conviene cuando la casa, descontado el defecto, sigue siendo la que el comprador quer\u00eda: unas humedades localizadas reparables, un saneamiento que puede ponerse en conformidad por un importe conocido o una instalaci\u00f3n que puede rehacerse. La rebaja puede combinarse, cuando el vendedor conoc\u00eda el defecto, con una indemnizaci\u00f3n completa de da\u00f1os y perjuicios. El art\u00edculo 1645 del C\u00f3digo civil<\/a> dispone que, si el vendedor conoc\u00eda los defectos, est\u00e1 obligado, adem\u00e1s de la restituci\u00f3n del precio recibido, a todos los da\u00f1os y perjuicios frente al comprador. Traducci\u00f3n explicativa: vendedor de mala fe paga precio m\u00e1s todos los da\u00f1os: gastos, mudanza, alquiler durante las obras, p\u00e9rdida financiera y, como reconoci\u00f3 Rennes, tambi\u00e9n perjuicio moral. De ah\u00ed la importancia de probar el conocimiento del vendedor: facturas de sus trabajos, negativa del seguro de da\u00f1os a la obra, transformaciones realizadas por \u00e9l mismo, testimonios de vecinos o mensajes previos convierten una simple restituci\u00f3n en una reparaci\u00f3n integral.<\/p>\n La demanda puede dirigirse, adem\u00e1s, contra otros intervinientes. En Rennes, el comprador demand\u00f3 tambi\u00e9n a la agencia inmobiliaria y a la empresa de diagn\u00f3stico, y los vendedores llamaron en garant\u00eda a su propio vendedor anterior: el tribunal termin\u00f3 pronunciando igualmente la resoluci\u00f3n de la venta anterior de 2012, con restituci\u00f3n de 180 000 euros, y condenando a ese vendedor anterior a garantizar a los vendedores intermedios de las condenas por gastos notariales y perjuicios. La cadena de ventas transmite la garant\u00eda hacia atr\u00e1s, lo que protege al \u00faltimo comprador incluso si su vendedor directo es insolvente. En cambio, la demanda contra la agencia fue desestimada y la acci\u00f3n contra la empresa de diagn\u00f3stico se declar\u00f3 sin objeto en ese caso concreto, lo que recuerda que cada demandado responde por su propio fundamento: el vendedor por la garant\u00eda legal, el agente por su deber de informaci\u00f3n y consejo, y el profesional del diagn\u00f3stico por los errores de su informe. Demandar a todos sin distinguir sus reg\u00edmenes dispersa la prueba; demandar a cada uno por su fundamento la concentra.<\/p>\nI. Lo que cubre la garant\u00eda de defectos ocultos y d\u00f3nde est\u00e1n sus l\u00edmites<\/h2>\n
A. Las cuatro condiciones del defecto y la cl\u00e1usula de \u00absin garant\u00eda\u00bb<\/h3>\n
B. Diagn\u00f3sticos, saneamiento y lo que el expediente t\u00e9cnico no garantiza<\/h3>\n
II. C\u00f3mo reclamar de forma \u00fatil: prueba, plazo y los dos remedios legales<\/h2>\n
A. Probar el defecto y actuar dentro del plazo de dos a\u00f1os<\/h3>\n
B. Los dos caminos: anular la venta o conservar la casa con rebaja e indemnizaci\u00f3n<\/h3>\n